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生命周期成本法是建设项目可行性研究的重要贡献
摘要:本文的目的是强调生命周期成本（LCC）分析在建设项目，尤其是公共部门的可行性研究中的作用。可行性研究通常在建设项目的早期阶段进行，这时可以获得LCC的最大收益。 常用的建筑成本最小化方法应替换为LCC优化。 为了实现最大的金钱价值，必须评估整个生命周期内产生的所有成本。
生命周期成本核算是一种经济分析方法，针对的是在定义的时间段内与建设，运营和维护建设项目有关的所有成本。 项目，建筑或设备的LCC的优化对于复杂的决策过程至关重要。 此时，可以选择具有最小LCC值的解决方案。 捷克共和国的公共部门现在在决定建设时开始要求量化LCC。 此外，廉价信用证已成为公开招标的标准。 本文总结了根据LCC评估建筑设计的经验。 不仅确定和总结了公共部门的利益，而且还遇到了一些重大困难。 提供案例研究。
1.引言
建筑物作为建筑项目的成果是长期的产物，与建筑项目有关的决策具有长期的后果[1]。 然而，通常，业主或投资者在对诸如建筑设计，装备倾向于忽略未来的运营或维护成本[2]。 他们无法全面了解建筑物中的实际成本，因此可能会导致选择成本低效的解决方案。 生命周期成本（LCC）通常由初期投资（通常为建筑成本）和后续成本（通常的付款-能源，公用事业，清洁和维护，不定期的更新或更换成本）组成，而某些LCC方法还包括 拆除费用。 [3]。 生命周期成本计算是寻找产品设计成本最优解决方案的常用方法，在整个建筑设计阶段，生命周期成本计算已成为更常用的工具之一。
早期的设计阶段（编程和预设计）对于建筑物在整个生命周期中的未来性能起着至关重要的作用-在此早期阶段，以很小的成本就可以实现巨大的优化潜力。 Bogenstatter指出，这些早期的设计阶段影响了高达80％的建筑运营成本[4]。 在后期的设计阶段，更改的可能性迅速降低，同时成本增加。 运营成本超过了建设成本的数倍。 确切的超支点以及购买成本与运营成本的比例取决于建筑质量，使用强度和建筑类型以及指定的使用寿命。 学术研究和行业本身都声称，包括生命周期成本和优化在内的集成设计过程可以显着降低运营和维护成本[3]。 通过使用LCC分析，可以及早估算运营节省潜力和/或收集和评估替代方案。
2.文献综述
2.1生命周期成本计算
LCC的历史始于1960年代中期的美国国防部。 RICS（英国皇家特许测量师学会）于1971年引入了一种收集有关建筑物运行成本数据的方法（BMCIS-建筑物维护成本信息服务）。 英国工业部于1977年发布了“资产管理中的生命周期成本”文件。1983年，诺曼·弗拉纳根（Flanagan）提出了适用于建立LCC项目的数据收集框架[5]。 在1980年代中期，人们尝试将LCC与建筑项目联系起来[6]。 最近，针对建立建筑行业的LCC方法进行了一些研究项目。 一个例子是亚伯拉罕（Abraham）和狄金森（Dickinson）[7]对建筑物处置的研究，其中使用LCC计算来量化处置成本。 Aye等。 [8]使用LCC评估了建筑物的一系列属性和建造方案。 Bogenstatter [4]在设计的早期阶段促进了主动LCC计算的可用性。 他开发了一个采用LCC特定特征值的模型，即标准化类型学数字。
自1992年以来，LCC的概念已被接受为英国标准。LCC的定义于2000年进行了修订，并纳入了ISO 15686第1部分-使用寿命计划。 LCC在建筑和建筑资产标准ISO15686中谨慎地描述为：“一种技术，它可以在指定的时间段内进行比较成本评估，同时考虑到初始成本和未来运营成本方面的所有相关经济因素” 。
最近，在建筑研究机构（BRE）建立了一个终生绩效中心，为秘书处提供了一个行业主导的终生成本论坛（WLCF）[9]。 该论坛旨在使会员能够通过仅会员的数据库来收集和接收典型的WLC信息，并产生行业认可的定义，工具和方法。 TG4组[10]成立于2001年，是可持续建筑工作组的一部分。这样做是为了编写一份有关建筑中LCC计算的报告，并就如何在LCC级别实施LCC提出建议。 欧洲政策。 结果是报告“任务组4：建筑的生命周期成本”。 最新的倡议是戴维斯·兰登[11]“欧洲生命周期成本通用方法”项目。
尽管人们强烈建议LCC方法有益，但在建筑领域对LCC的接受和利用仍然受到限制[12,13,14]。 Cole和Sterner [15]，Flanagan等。 [16]以及诺曼[17]认为，行业专家对LCC优势的不完全了解是LCC接受度有限的主要原因。 这些作者指出，理论与实践之间存在差距。 但是，它们都没有充分阐明造成这种差距的可能原因。
2.2可行性研究
可行性研究是在建设项目的早期阶段进行的介绍性研究。 任何可行性研究的目的都是为了确定一个项目是否合理。 另一个目标是帮助确定可能的替代方案。 可行性研究有助于开发其他项目文档，例如业务案例，项目执行计划和战略简介。 可行性研究的有效性将影响项目的完成。
传统上，项目可行性研究是通过考虑财务问题来制定的，例如投资回报率，市场需求和供给，市场条件风险分析[18]。 有用的可行性研究不应该只是一组财务预测。 [19]提出了迫切需要将项目可行性研究的传统方法转变为采用可持续发展原则的新方法。 属性通常可以分为三大支柱-经济，社会和环境绩效方面。
设计师和工程顾问应在可行性研究阶段接受采访，并就不同的选择及其对项目可持续性的影响（作为生命周期成本）征询专业意见。 这种新方法的实施表明了所有项目利益相关者的合作，包括政府，客户，建筑师，工程顾问，承包商和供应商[20]。
2.3可行性研究中LCC的工具
至关重要的是，为投资者制定决策计划，不仅可以评估投资成本，还可以评估生命周期的节省和收益，因此将目标从仅基于建筑成本的决策转变为 生命周期成本[21,22]。 可持续设计的主要问题是如何将经济优化纳入早期设计阶段。 在此项目阶段做出的设计决策正在确定建筑物的整个生命周期。
通常，早期设计阶段的生命周期成本评估是基于应用可比建筑物的参考值。 估计建筑，运营和维护成本的数据主要是通过对现有建筑数据的回归分析或建筑元素的汇总来收集的[3]。 使用相同的过程来估算建筑物或建筑元素的寿命。 生命周期成本核算的另一种方法是利用中等价值占建筑成本的百分比作为年度定期付款。 因此，建筑成本和建筑构件的寿命被用作计算整个生命周期中建筑物更新的基础[22]。 参考值的问题仍然是生命周期成本的最大问题之一，因为数据很少可靠，即使可以访问也很昂贵。
生命周期成本计算通常使用现金流量折现法来计算生命周期成本。 评估建筑物生命周期成本的最合适，最常用的方法是净现值（NVP）和等效年成本（EAC）。 后一种方法特别有用，特别是在寿命可变的替代方案中[20]。
LCC可以使用四个不同的建筑研究时期：经济，技术，物理和公用事业寿命[23]。 经济寿命是对建筑物获利时间的估计。 技术寿命是指技术使建筑物过时之前的估计年限。 物理寿命是在物理上可以使用建筑物的估计期限。 最后，建筑物的使用寿命是建筑物可以满足既定性能标准的估计寿命。 在低成本信用证中，经济寿命是最常见的，因为计算强调成本最小化的观点[23]。
3.案例研究
3.1最高审计办公室：新的建筑物或办公空间租金？
最高审计署（SAO）是一个独立机构，负责审计捷克共和国的所有经济活动。 SAO行使主权职能，独立于立法，行政和司法权力。 它的独立性最大程度地保护了SAO不受政治影响。 这种机构独立性还得到足够的财务独立性的支持。 SAO当前位于一栋较旧的办公楼中，该办公楼已出租，并且正在考虑购买新的办公楼。 进行了可行性研究，以支持决策。 可行性研究的重要部分是替代品的生命周期成本，这些替代品是：
x建立新的基础设施–现代化的高效认证建筑，灵活的空间供暖，通风和空调（HVAC）智能建筑系统，17000 m2 BGF和62000 m3封闭区域。 建造费用来自作者的数据库，其中包括参考建筑物的价格。 更换和维护的比率由对参考建筑物的研究得出。 建筑物的残值是研究期末的预期市场价值的估计。
x购买现有办公室–拥有40年历史的办公楼，BGF 16955 m2，封闭区域70000 m3。 购买成本等于投标价格； 运营成本来自账目。 维护和更新费用是根据建筑物的技术条件估算的。 建筑物的残值是研究期末的预期市场价值的估计。
x办公空间租赁-当前状态。 具有40年历史的办公楼，BGF 16955 m2，封闭区域70000 m3。运营和租赁成本从账目中扣除。
可行性研究的结果是建立新办事处的建议。 该替代方案的总生命周期成本最低。 根据租金成本（620.000欧元/年）和运营成本（180.000欧元/年）的成本节省来计算投资回收期。 公共部门可以接受26年的投资回收期，因为它比经济，技术，物理和公用事业的寿命短。 目前（即2017年3月），项目准备工作正在进行中。
3.2。 Naacute;prstek亚洲，非洲和美洲文化博物馆的存放库
建设该项目旨在建立一个新的存放库，这将允许将展览品从现有的不合格存放库转移到合适的新空间。 将保存超过150,000个具有国家和国际重要性的展品，并在接下来的50年中保留其4600平方米的面积。
拟议的可行性研究证明了建设项目的经济可持续性。 可行性研究的重要部分是生命周期成本。 计算了生命周期成本的最低，最高和平均水平– LCC的最终摘要如表2所示。建筑成本取自作者的数据库，其中包括参考储藏建筑物的价格。 业务费用是根据参考存放建筑物估算的。 更换和维护的比率由对参考建筑物的研究得出。
4.在可行性研究中使用LCC的优点和缺点
在早期设计阶段（预设计）的最大困难是建设项目数据的可用性。
由于建筑项目的复杂性和建筑物的许多组成部分，生命周期成本计算是一项数据密集型过程。 因此，生命周期成本的最终结果取决于输入数据的可用性和可靠性[12]。 在没有实际数据的情况下，估计值可以基于过去的经验。 可以从估算标准（例如捷克共和国的URS标准或RTS标准）收集有关各种建筑物类型和建筑物组件的成本，寿命和功耗的数据。 这些标准为“典型”建筑物提供了数据。 投资者通常对建筑物的性能有超出平均水平的要求，这会影响成本。 但是，由于地区差异，建筑物的位置对其最终生命周期成本有很大影响。 完整建筑物的数据以及上述标准的数据应进行生命周期成本更新。
LCC实施的障碍是数据质量低以及缺乏报告建筑物生命周期性能的工业标准。 在这种情况下，产生支持“良好”决策的LCC计算非常复杂。 因此，必须做出许多假设和估计，这表明，正如预期的那样，生命周期成本计算的结果具有高度的不确定性。
货币的时间价值，以折现率表示，取决于通货膨胀，资本成本，投资机会和个人消费偏好[23]。 如果贴现率设置为0％，则表示时间无关紧要； 折现率越高，对当前的重视程度越高。 解决时间问题的另一种方法是标记预期比其他成本增加更多的成本。 因此，可以使用不同的汇率来指示相对价格变化[23]。
为了在建设项目的可行性研究中使用LCC，决策者必须意识到使用它的好处。 因此，使用LCC可以通过将复杂的现实解释为（至少对于商业世界和公共部门而言）一个熟悉的维度-金钱来提高透明度。
5.结论和建议
要求公共投资者实现可持续建筑的目标，他们共同面临着有限的财政资源，并且常常面临包括采购程序在内的非常严格的体制框架。 在能源效率水平和生命周期成本/收益之间达到平衡，对决策过程构成挑战。
生命周期成本计算可以作为可行性研究的一部分，以找到最具成本效益的解决方案，也可以作为详细设计的一部分，用于确定所有者的在职预算，也可以作为评估最经济的投标建议的招标的一部分，或者 作为选择最佳运行和维护策略的过程的一部分。 早期的规划阶段（编程和预设计）对于整个生命周期中建筑物的未来性能起着重要作用。 在早期设计阶段的优化潜力很大，而且价格便宜。
在早期的建筑设计阶段，使用LCC分析作为对投资者的决策支持仍然面临许多困难。 这些困难中最重要的是可靠数据的可用性，不同的生命周期成本标准以及设计信息可用性与设计阶段对于决策的真正重要性之间的差异。
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