Condominiums and Preemptive Options:
The Right of First Refusal
By Edward M. Ross*
the advent of condominium development has brought to the fore many problems created by communal living. Paramount among the problems so engendered has been that of developing and retaining a harmonious relationship between the various owners.
Maintaining this harmony in a multi-family dwelling has given rise to the development of many rules respecting the use and occupation 〇pound; condominium units. Typically, these rules require that the apartment To be used for single-fairly residences only; that title common elements shall be used only for furnishing services for winch they are reasonably suited； that no nuisances shall be allowed on the property； that no unmoral, improper, offensive, or unlawful use be made of the property, or any part thereof； and that no additions, alterations or improvements be made without the consent 〇pound; the Board 〇pound; Governors.
Of major importance m preserving the desired harmony is the problem of controlling use and ownership of the individual condominium units. This article will undertake to analyze the various methods of so controlling the use and transfer of condominiums. Stock cooperatives shall also be discussed to the extent their use parallels that of the new statutory condominium.
Use Restrictions
A typical use restriction will provide that no party may use or occupy the unit without first obtaining the permission of tie governing body While a condition, other than a preemptive provision/ which requires the consent of a grantor or third person to sell or transfer property would be invalid, a condition that such consent is necessary to permit a lease or use of the same property would probably be upheld.
It should be noted, however, that the Restatement of Property takes the position that the validity of a restraint on use or occupancy, even though not a 'restraint on alienation#39; within the technical meaning of that term, does have the effect of curtailing alienability A restraint on alienation will be upheld only if, and to the extent that it is reasonable. Hence，the validity of a use restriction as a “restraint on alienation” must be determined by consideration of its reasonableness. What is ^reasonable, however, is not always an easy determination. For example, some doubt presently exists as to whether the common restriction prohibiting use or occupancy of a unit by children 〇pound; a young age would be enforced against a couple who had moved into a condominium unit and thereafter had a child.
Restrictions on Conveyancing
Restrictions on the right of an owner of an apartment unit to convey his unit has been the subject of much study and concern. Two major areas must here be considered: the stock cooperative and the conventional cooperative or condominium.
Stock Cooperatives
The stock cooperative describes a form of ownership embodying the use of corporate stock and long term leases. The legal title to the entire building is vested in a non-profit corporation which operates and maintains the building and facilities The relationship between the corporation and the stockholders, who own stock in the corporation and who have a proprietary lease from the corporation, is that 〇pound; landlord and tenant.
Stock cooperatives have generally had no problem m enforcing restrictions on the transfer 〇pound; stock calling for a first offer to the other stockholders before an offer to the general public. A forfeiture provision, usually in the nature of a right 〇pound; reentry by the lesser, is upheld on the theory that the interest of a lesser in protecting his reversionary interest is a sufficient reason for upholding the restraint. Cali- forma specifically allows restrictions against the transfer of stock without the consent of the corporation.
The normal type of stock cooperative restriction allows the corporation a specified period of time in which to decide whether to purchase the interest. If the corporation does not purchase, then the individual tenant is generally free to sail to a prospective purchaser. Such rights have generally been upheld, although an absolute restriction against the transfer of stock without prior consent of the corporation might well be held invalid as an unreasonable restraint on the property rights of the persons involved； in addition, there is no corresponding social importance to be derived from their validity.
Condominiums and Cooperatives
While the cooperative apartment has engendered litigation, for nearly eighty years, the condominium as we know it today is 〇pound; recent statutory* origin. It is believed that the discussion below pertaining to common law cooperative apartments will apply equally well to statutory condominiums, except in those instances where specific statutes have intervened to delineate the rights of the parties.
Ways of Controlling Right of Sale
To accomplish the objective of controlling who may become a neighbor-owner m a condominium project, the developers have generally made the individual owner#39;s right to sell, give, or otherwise convey his unit subject to a right of first refusal. This may also be called a preemptive right.
In the past there have been attempts to provide, in a condominium declaration, a requirement that the association or board of directors approve any prospective purchaser. While it may be possible that such a provision might be upheld in a stock cooperative, based upon the corporate line of reasoning that a closely held corporation may protect itself against hostile and disinterested persons becoming a part of the management, it would appear that such a provision as applied to a condominium unit would be a direct restraint on the alienation of real property and hence invalid
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房屋优先权：优先拒绝权
作者：EdwardM.Ross
公寓发展的到来带来了公共生活的许多问题。在所产生的问题中，最重要的是发展和保持各业主之间的和谐关系。
在多户住宅中保持和谐已经引起许多关于公寓单位使用和占用的规则的制定。通常，这些规定要求公寓仅用于单一公寓；该标题的共同要素仅用于为合理适用的绞车提供服务；不得对该物业产生滋扰；对该财产或其任何部分不得作出任何不道德的，不正当的，冒犯性的或非法的用途；未经理事会同意，不得增加，改动或改进。
保持所需和谐的重要意义在于控制个人公寓单位的使用和所有权的问题。本文将分析如何控制公寓的使用和转让的各种方法。在与法定公寓相同的情况下，也可以讨论股权合作。
使用限制
典型的使用限制将规定，任何一方在未经首先获得管理机构许可的情况下，不得使用或禁止使用该设备。除先决条款要求设保人或第三人同意出售或转让的条件外，财产将无效，允许租赁或使用同一财产的条件可能会被支持。
然而，应该指出的是，重述财产的立场是，使用或占有限制的有效性即使不是在该术语的技术意义上的“对异化的限制”确实具有减少异化的效果，只有在合理的情况下才会维持异议的限制，因此，使用限制作为“限制异议”的有效性必须通过考虑其合理性来确定，但是合理性并不是容易确定的。例如，目前存在的一个疑问是，是否会对已经搬到公寓单位且以后会有小孩的夫妇执行禁止年龄较小的儿童使用或占用单位的共同限制。
转让限制
公寓单位所有人对其单位的权利的限制一直是学习和关注的问题。必须考虑两个主要领域：股份合作社和常规合作社或公寓。
股份合作社
股份合作社描述了一种体现使用公司股份和长期租赁的所有权。整个建筑物的合法所有权归属于营运和维护建筑物和设施的非营利性公司。公司与股东之间的关系在公司拥有股份，并拥有法人专有的租赁权，是房东和租客的关系。
股份合作社在向公众提出要约之前，一般不会对转让货物进行限制，要求向其他股东提出首次要约。通常在少数人的权利的性质上，没收的依据就是理论上认为，较小的利益保护他的回归利益是坚持克制的充分理由。加利福尼亚州特别允许在公司同意的情况下限制股份转让。
正常类型的股份合作限制允许公司在指定的时间段内决定是否购买利息。如果公司不购买，则个人租户通常可以自由寻找潜在购买者。这种权利一般都得到支持，虽然未经公司事先同意的情况下限制转让股份，可能会被无效地作为对有关人士财产权的不合理约束；另外，没有相应于有效性的社会重视。
公寓和合租
虽然合租公寓已经引起诉讼，近八十年来，我们今天所知道的公寓是法定的起源。相信除非具体法规干预了各方的权利下面有关普通法合作公寓的讨论，同样适用于法定公寓。
控制销售权的方式
为了完成控制谁可能成为公寓项目的邻居所有者的目标，开发商已经使个人所有者有权出售，给予或以其他方式接管其单位享有首次拒绝的权利。这也可能被称为优先权。
过去曾试图在公寓声明中规定协会或董事会批准任何潜在购买者。虽然可能在股份合作社中可以维持这样的规定，但是根据公司的推理方式，一个密切合作的公司可以保护自己免受敌对和无私的人成为管理的一部分，似乎这样的一个适用于公寓单位的规定将直接限制不动产转让，因此无效。
根据一般法律，有三种类型的外来因素的限制：禁用，没收和承付款。禁止限制的一个例子是要求专营公司仅向设保人出售，或要求他获得设保人同意向第三人出售。这种约束是无效的。如果企图转让，没收约束条款终止所有或部分拥有人的费用利息。（1）有资格允许异议某些别名，（2）在此情况下合理，（3）如果违反特定条件，承付限制对受让人施加合同责任。如果他们符合以上没收限制规定的上述三项要求，则可能有效。因此，似乎在出售给第三方之前，对公寓承租人有义务首先向管理机构提供单位的约束将被认为是承诺限制“第一次提出的三项要求”“约束必须满足，这可能导致最大的麻烦是修改违反的规则。
反对永久性的规则
由于第一次拒绝的权利实际上是购买不动产的选择，似乎没有任何疑问，这样一个条款会产生对不动产的权益，直到该期权或是可能被行使为止。因此，有一个可能违反“反不法行为规则”的问题，应该指出的是，与租赁有关的期权一般不在“反不法行为规则”的运作之外，而是与费用产业有关的选择，由正常类型的公寓补助金将完全符合规则。
一些作家曾经提出，虽然在理论上，第一次拒绝的权利是在禁止不法之徒的范围内，但法院应该在适用“公约”利益的规则时应该例外。此外，有一些意见认为，第一次拒绝的权利并不构成对不动产的利益，而只是合同权利，因此不受制裁。
对公寓立法的审查表明，只有少数国家明确规定公寓不适用“禁止审判条例”。“罗德岛法”规定：“被认定为违法所得的财产的规定不得适用于本章所规定的任何规定，或根据本章执行的任何声明，附则或其他文件。
还有一些令人感兴趣的事实是，伊利诺伊州，Misscaron;souri和内布拉斯加州的法规明确规定，反对法律的规则不得适用于违反公寓行为的任何规定，但不像其他法规，伊利诺伊州，内布拉斯加州和密苏里州的行为不包含明确豁免规则的任何根据该行为提起的声明，附则或其他必要文件的规定。
此外，马萨诸塞州允许附则提供：
出售单位的情况下，单位所有人组织的正当权利拒绝，在书面意向出售通知后三十天内行使该权利的权利，但该条款规定不得行使该权利。限制因种族，信仰，色彩或民族血统而异化，转让，出售，租赁，购买，拥有和占用单位。
应该指出的是，夏威夷的立法机关认为纳入这样一项关于其公寓行为首次拒绝的规定，但没有采纳，因为担心法院会觉得无效。
一个加利福尼亚州的案件已经有一个选择回购到这个规则的范围之内。其他加利福尼亚州的案件认为，禁止出售未经设立人同意的条款形式的费用转让是对转让的限制，因此与公共政策无效。加利福尼亚州的起草人员将受到劝告，任何正当权力的拒绝行为的行为可以按照“反不正当法”规定的行为。他也应该谨慎，使用的寿命足够大，但可以确定没有太多的困难。
限制性条款的自由司法治理
作为现行加州有关公寓和股份合作社的立法和规定的背景，对其他国家第一个选择权的这些案件的分析将是有帮助的。这一领域的大多数具有里程碑意义的案例涉及股份合作社。由于加利福尼亚州的房地产法规适用于公寓和股份合作社，所以认为对这些案件的分析有助于理解不同领域以及股份合作领域。
由合作公寓引起的第一起诉讼涉及租客分租他的公寓的权利。在坚持公司享有拟议分租契的权利时，纽约法院表示，合作公寓是一项特别安排应受法律保护法院维持禁令，因为拟议的转租违反合作规则，导致施工设计入侵和拆迁。
半个世纪后，马萨诸塞州法院在股份合作社的九十九年专有租赁中扣留不可转让条款毫无困难。在BeaconStree诉讼中，法院维持租赁义务的一项规定，限制原告人股份转让通过转让获得股份的152股股东的转让。九十九年租赁并不是不可剥夺的房地产，因为在出售由原始资本股份的87％的持有人授权的财产后，该租赁是可以终止的。Sohier案指出终止利益与收费限制之间的重要区别。这种区别被批评，似乎不符合新的加州法规。
在后半期，当豪华的合作公寓几乎从美国现场消失时，BelleHams夫人将1158号第五大道公司的九十九年租赁和股份分配给了PenthouseProperties.第五大道公司拒绝接受转让，拒绝接受受让人的租金，并起诉过姆斯夫人逾期待遇。经营规则规定，业主-租户只能经董事会同意或三分之二的业主-租户转让。在为诉讼提供的诉讼中，莫斯约法院指出，有一条规定，不能限制财产转让，而在专有租赁的情况下，“租户合作公寓所有权的特殊性质”业主反驳说，他们不被列入一般规则中，以克服公司为了获利而组织的股份销售。“在讨论重要因素时，法院指出，租户股东关心购买房屋，因此，企业的住宅性质，选择邻居的特权和社区的需求是不容忽视的。法院还指出，根据组织计划，每个股东有权投票选择邻居，并对其财务责任进行投票；因为任何租户未能支付营业费用的增加，其他租户股东。
在WeisnerV.791ParkAve，Corp.纽约，再次关注股份合作社拒绝同意转让股份和租赁。上诉法院暗示，合作公司根据非歧视性理由的酌处权不能由法院审查：
在这种情况下，没有涉及禁止由于色彩，宗教，国籍或祖先歧视合作社的规约。不符合这些法定标准的适用范围，合作公寓的业主无理由决定自己想与谁分担他们的电梯，他们的公共场所和设施，他们的股东，会议，他们的管理问题和责任感及家园。
关于这一点的最新具有里程碑意义的案例是唯一一个不涉及股份合作社的案例，是Gale诉约克中心社区合作公司。这些伊利诺伊州的案件不是一个法定的公寓，而是涉及一个七十二个单位的合作社协会。根据协会的规定，当会员希望撤回时，不得不向董事会发出书面通知。协会有12个月的时间以三种价格购买会员资格：（1）通知中的售价；（2）商定的价格；或（3）公正的评估。如果该协会在十二个月内没有行使选择权，则可以在公开市场上出售会员资格。如果新买家不能接受，可以在九十天内从买家兑换。如果协会在九十天内没有赎回，购买者根据要求获得了协会的会员资格，当会员死亡时，如果利益转交给这个家庭的直系成员，那个幸存者可以成为会员。如果投资其他人，领带协会可以在九十天内兑换。虽然不是一个法定的公寓，但个别会员单位可以单独出资单位，从而摆脱了股份合作社特点的经济依赖。尽管绞盘时间过长，但协会也可以行事，即使该协会与股份合作社不同，伊利诺伊州法院维持对转让会员资格的束缚和对新会员入场的限制。法院在作出决定时说：
从被审查的当局看来，关键的调查看来应该是针对克制的效用，而不是由执法所产生的损害性后果。如果接受的社会和经济因素决定了实现部分克制是合理必要的，那么这种限制应该是持续的。不应仅仅因为时间有限，或被排除人员的类别不是全部的，否则所有模式的分类都不被禁止。这些资格减轻了限制性公共政策违反限制性质异化的程度，应该在这个程度上考虑到，但本身并不足以克服这些限制。简而言之，财产法与其他法律领域一样，不是一个科学的科学，而是在不断变化的社会中，在社会和经济力量的方向上形成一种形式，应该做出决定来改变这些考虑。
我们认为，这种约定的效用如果有的话超过了对公众的伤害性后果。鉴于各法庭对限制条款的自由，实际使用的条款试图对单位业主出租或转让单位的权利施加大量限制，这并不奇怪。
加州首例拒绝权
在加利福尼亚，首先拒绝的权利有不同的背景。加利福尼亚与大多数其他国家不同，一直关注公寓领域的双重管辖权问题。随着1963年9月通过“公寓法案”，公司委员会对公共领域的管辖权提出了管辖权。由于可能将第一封拒绝条款用作歧视手段，公司总监和公司所有权部门拒绝发布任何出售含有任何此类条款的公寓单位的许可证。在该公司在这一领域的司法管辖权之前，加利福尼亚州合作社和法律公寓公寓的许多附则或条款都包含了某种首先的权利。
这些法定前第一选择权规定来自一个相对简单的声明，禁止转售单位，而不必先获得理事会的书面批准，如林奇计划，要求单位业主通知理事会他的意图出售并对其他单位业主行使第一个期权的时间限制，如托卢卡湖项目，如LasPlacitas公寓公寓所发现的那样，施加了上限价格和破坏作为其条件的一部分。据认为，如今，如果采用LasPlacitas公寓条款的规定，限制条款将无效，因为它企图在违反公约的情况下摧毁潮流，并且因为这样一个美元限制不动产所有者的权利可能是对异化的无理约束。
限制的合理性不应该取决于永久业权和租赁权之间的机械差异。当合资企业必然符合拒绝制裁的要约时，平衡[合理合理]的平衡比较好。因为罐子类似于花园种类的正当权力拒绝，法院可能会批准，除非其可证明的目的是促进歧视。
加州的第一次拒绝再次成为一个问题。随着1965年公寓法案的通过。根据“公司证券法”，排除了公寓发展以及其他不动产发展。房地产部门的独家管辖权。
房地产专员通过了规定，特别是第一个期权权利的问题，包括使用和出售公寓单位的领域。这些条例适用于公寓的利益现在如下：
除非提出异常和引人注目的考虑，否则专员通常应遵循以下一般政策，不会认为合理：
直接或间接地剥夺，限制或缩减任何业主在公寓，社区公寓项目或计划开发中出售，租赁或租赁其单位的权利的规定；除了可以使用合理的计划，其中规定了销售或租赁的瓮形式和客观标准和资格。如果单位所有者无法找到符合这种统一和客观标准的买方或承租人，他可能被要求在出售或租赁给不符合此类标准的人之前向理事机构提供购买或租赁该单位的选择权但是，任何规定管理机构回购权利的规定必须在收到单位所有者向分处理人员，管理机构或其授权代理人的书面通知后15天内行使。
对于其他州的单位出售或转让限制的法定公寓条款的分析，具有与加利福尼亚立法类似的立法，将为加利福尼亚州的声明提供有用的地标。所有这些声明中发现的共同特征是协会有权强迫单位拥有人将其单位提交给理事机构，然后才将其转让给任何其他人。
加利福尼亚州的股份合作社
由于其在法律上的优势，使用股份合作社结合长期专有租赁避免了许多执行转售权限制的问题。
公司股份和租赁的转让限制通常采取以下形式之一：（1）股东必须递交股份作为初始首付款；（2）股东必须向公司提供股份预先确定的价格反映账面价值通常与生活指数增加；（3）销售成员必须以与股份转让价值相等的价格向股份发行股份；（4）公司必须批准潜在的买方承租人。
1965年“公寓条例草案”的通过彻底改变了加利福尼亚的这种情况。这项新法律的作用是扩大细分的定义，以包括股份合作社。“加利福尼亚州公司法”也被修改为从公司证券法的运作中排除了对现在包括股份合作社在内的分部的任何利益。
根据这一新的权力范围，房管局颁布了新的规定：
除非出现异常和引人注目的考虑，否则专员通常应遵循以下关于股份合作社的一般政策，不会认为合理：
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