European Journal of Law and Economics, 16: 289–301, 2003
c 2003 Kluwer Academic Publishers. Manufactured in The Netherlands.
A Proposal for a New Rule of Adverse Possession
JEONG-YOO KIM jyookim@dongguk.edu
Department of Economics, Dongguk University, 3-26, Pildong, Chungku, Seoul 100-715, Korea
Abstract
In this paper, I propose a new rule of adverse possession whereby the occupier acquires title if the owner does not raise an objection to the occupation within the legal limitation and at the same time the owner himself has not met the legal standard of monitoring effort. I show that the proposed rule with suitably chosen legal standard of monitoring effort can improve efficiency relative to the current rule of adverse possession.
Keywords: adverse possession, trespass, monitoring, specific investment
JEL Classification: K11
1. Introduction
Most countries have statutes which limit the time within which certain actions may be thought against trespass. If the statute of limitation on trespass expires before the owner complains, the property right may be transferred from the owner to the trespasser and the trespasser is said to obtain title by adverse possession. For example, a person, who occupies land, can acquire title by adverse possession if the original landowner does not sue for trespass within the limitation1 and several requirements are met.2
As is the conventional argument for statutes of limitation, one justification for the doctrine of adverse possession is that it is difficult to try cases after a considerable amount of time has passed,3 since the evidence decays over time.4 Besides, other justifications for the doctrine have been advanced from the viewpoint of efficiency. First, it lowers the transaction costs of establishing rightful ownership by “clearing title of the clouds upon it.” Second, more importantly, it makes it possible to transfer unused property to a user with higher valuation, as required for efficiency.5
In this paper, I will argue that the current rule of adverse possession adopted by most countries may be suboptimal in the sense that efficiency could be enhanced by making the time limit not uniform to all cases. Under the current rule, the original owner, who fails to discover a personrsquo;s encroachment in time, may lose title even if he values his property more than the adverse possessor. The first best outcome would be that the ownership should be assigned to the party with the highest valuation. However, in a situation where valuation of each party is not known to others, both parties will have an incentive to exaggerate their valuation under the rule whereby the property right is assigned to the highest valued use. From this reasoning, one may wonder whether efficiency can be improved if the court resorts to a system of adverse possession that depends on some signal about the partiesrsquo; valuations.
290 KIM
An occupier usually makes some investments specific to the occupied property and his valuation on the property is determined as a result of the investment. On the other hand, the information about the valuation of the original owner on the property may be conveyed by his monitoring intensity. Under full information, an owner with higher valuation would make more intensive monitoring effort. On this ground, I will propose a new rule of adverse possession whereby the occupier acquires title if the owner does not raise an objection to the occupation within the legal limitation and at the same time the owner himself has not met the legal standard of monitoring effort. Under this rule, the original owner can keep his ownership as long as he met the legal standard of monitoring effort whether or not he was able to discover the occupierrsquo;s encroachment in a timely fashion. If the ownerrsquo;s valuation is his private information and his monitoring effort is regarded as a signal of his valuation, the owner with low valuation may be inclined to make higher monitoring efforts than the optimal level under full information in order to pretend to be a high valuing owner. This incentive can be controlled by suitably choosing the legal standard of monitoring effort. If the legal standard is set so low that it is not too costly for any owner to meet the standard, even an owner with the lowest valuation will keep title, which creates inefficiency of valuable resources being left idle. On the other hand, if the legal standard is set too high, it will not be binding for almost all owners so that it will never be effective. This paper shows that the proposed rule with suitably chosen legal standard of monitoring effort can improve efficiency relative to the current rule of adverse possession.
The rule proposed here has the same spirit as the negligence rule in tort law. The legal standard of monitoring effort can play the role of inducing a more efficient investment, just as the legal standard of care in the negligence rule can induce the efficient level of care even in situations where the strict liability rule cannot.6 Under this proposal, the original owner with high valuation makes the monitoring effort up to the legal standard because he has to bear all the risk of losing title otherwise. Some may worry about additional social costs—information costs—incurred with this rule. However, there is good reason to believe that the advantage of mitigating overinvestment outweighs the information costs in many cases, just as in the case of the negligence rule, because the benefit occurs for a long time whereas the cost is only for one time.
In this paper, I assume implicitly that a trespasser encroaches anotherrsquo;s property
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无权占有新规则之提议
JEONG-YOO KIM jyookim@dongguk.edu
ong,Chungku,东国大学经济学系, Pildong3-26,100 - 715,韩国首尔
laquo;欧洲法律与经济学杂志》,16:289 - 301年,289年， 荷兰Kluwer学术出版社 ，2003年
摘要：
在本文中，作者提出一个有关物权占有的新规则，如果所有权人在法律规定的时限内，没有提出反对，与此同时所有权人并未达到法律要求的监察工作，则占有人可以取得所有权。因此本文作者认为，拟议的规则应有可选择的关于监察工作的法律标准，这样可以提高无权占有规则监管效力。
关键词：无权占有、侵害、监察、特定投资
JEL分类：K11
- 介绍
大多数国家都有法律规定某些行为可被认为侵入的时间。 如果法律限制的时间在所有者抗议之前过期，产权可以从所有者转移到侵入者，侵入者据说通过无权占有获得所有权。 例如，如果原始土地所有者不在限制范围内起诉侵入，则占有土地的人可以通过无权占有取得所有权1，并且符合若干要求2。
与时效法规的常规论点一样，无权占有原则的一个理由是，在相当长的时间过去之后难以审理案件，3因为证据随着时间推移而衰退.4此外， 原则从效率的角度出发。 首先，它通过“清除云的所有权”降低了建立合法所有权的交易成本。其次，更重要的是，它可以将未使用的资产转移给具有更高估值的用户，效率为5。
在本文中，作者将认为，大多数国家采用的无权占有现行规则可能不是最佳的，因为通过使时间限制不一致，可以提高办案效率。 根据现行规则，原始所有者如未能及时发现某人的侵占时期，即使他的所有权比侵占者的占有权更重要，他也可能失去所有权。 首先最好的结果是，所有权应分配给权益最高的一方。 然而，在双方的估值不为他人所知的情况下，双方将会在这种激励下根据将财产权分配给最高价值用途的规则，夸大其估值。从这种推理，有人可能会问是否可以提高效率，是否法院诉诸占有制度之不利，取决于一些信号对缔约方的估值。
占用者通常对被占用的财产进行一些投资，并且他对该财产的估价是由投资决定的。另一方面，关于财产上的原所有者的估价的信息可以通过他的监控强度来传达。在完整的信息下，拥有较高估值的所有者将进行更密集的监控工作。在这方面，本文作者认为一项无权占有新规则，如果所有权人在法律限制内没有对占用提出反对，而所有权人本身没有达到监察工作的法律标准，则无权占有人可以取得所有权。根据这项规则，原来的所有权人可以保留其所有权，只要他符合法律要求的监察工作，不论他是否能够及时发现占用人的侵占。如果所有权人的估价是他的私人信息，并且他的监测工作被视为他的估价的信号，那么具有低估价的所有权人可能倾向于做出比完整信息下的最佳水平更高的监测努力，以假装是高估值所有者。这种激励可以通过适当地选择监测工作的法律标准来控制。如果法律标准设置得如此之低，以至于任何所有者都不会花费太多的代价来满足该标准，即使具有最低估价的所有者也将保持所有权，这使得宝贵的资源无效率被闲置。另一方面，如果法律标准太高，它对几乎所有的所有权人都没有约束力，所以它永远不会有效。本文表明，相对于目前的无权占有，拟议的规则与适当选择法律要求的监督工作的可以提高效率。
这里提出的规则与侵权法中的过失规则具有相同的精神。 努力监管的法律标准可以起到更有效的投资的作用，正如过失规则中的法律标准可以在严格责任规则可以禁止的情况下
引起有效的管理水平.6根据该提案， 高估值的原所有人使监测工作达到法定标准，因为他必须承担失去所有权的风险。 有些人可能担心额外的社会成本 - 信息成本与此规则。 然而，有充分的理由相信，在许多情况下，减少过度投资的优势胜过信息成本，就像在过失规则的情况下一样，因为利益发生了很长时间，而成本只有一次。
在本文中，我假定侵入者有意侵犯他人的财产，但无权占有案件也可能由于他的错误而发生。虽然有些州法院倾向于裁定在没有明显证据证明侵权是有意的情况下不能授予所有权7，但是通常很难判断侵占者是否知道他的财产不是他的。 因此,一个人的战略入侵获取权利应该得到关注。
无权占有的经济分析的文献相当薄弱。 埃里克森（1986）描述了最小化社会成本的最佳时间限制。 美林（1986）提出无权占有的规则。 根据这项规则，原所有权人在有限时间内拥有财产规则保护，有法律责任保障，即他可以以市场价格获得补偿。 Miceli和Sirmans（1995）对无权占有理论提出了一个有趣的观点。 据他们说，这一原则是试图给予足够的激励措施以减少边界错误的结果。
本文的结构如下。 第2节中提供了一个说明性的例子。我在第3节中描述了模型。在第4节中，我提供了数字示例并陈述了主要权利要求。 结束语和注意事项见第5节。模式的分析包含在附录中。
2.示例说明
在本节中，我提出无权占有的个案，作为示例。
1966年，苏娣王约翰逊向La Bokay公司出售了100英亩土地。她的两个孩子，L约翰逊和爱奥那岛约翰逊继续住在一个位于土地上的房子，因为他们的母亲在1969年去世。自那时起约翰逊作为所有权人拥有住宅和周围清理妥当的土地。清理妥当的区域总共5英亩。此外，L约翰逊允许他的牛和山羊在剩下的95英亩土地上吃草并竖立边界标记。约翰逊在1971年针对La Bokay公司提起诉讼，指控他们拥有100英亩的土地，他们的财产被被告侵害。该公司拒绝了索赔，理由是它在1966年至1971年期间每年至少巡逻一次该物业，并且每六个月间歇性地对该物业进行调查。 （需要大约半天的时间巡逻财产。）法院认为，原告不间断地拥有5英亩土地，但公司有权获得剩余的95英亩土地。
L约翰逊诉La Bokay8
在这个例子中，法院将所有权人的监控活动视为相关因素。 法院暗示的一点是，通过进行高成本的监测，公司是值得拥有土地的。 通过考虑因素来利用有用的信息有助于填补监测和成功防止无权占有之间的差异，从而提高效率。
3.模式描述
有一个土地所有者和无权占有者。 无权占有者和法院都不知道土地对所有者的价值。 所有者进行监控以发现有人侵占他的财产。当他更密集地监控时具有较高的概率能在法定时限内发现其财产被侵占。 无权占有者对他所占据的土地进行信赖投资。 土地对占用者的价值正随着他的投资水平而增加。
关于各方决定的顺序的有两种情况都是可能的。 各方可以在不尊重彼此决定的情况下作出各自的决定。 或者，占有者在作出投资决定之前可以统计地猜测所有者的监测水平。 在本文中，我会比较两种情况下无权占有的以下两条规则：（i）现行的无权占有规则，如果原所有权人在法定时期内没有对其使用提出反对， （ii）建议的规则，在该规则下，只有原始土地拥有人不在限制时间范围内控诉侵入，并且此外，如果他没有达到监测工作的法律标准，占有者才能取得所有权。
在整篇论文中，将假设不涉及诉讼费用，且法院也不出现错判情形。
4.简单的数值例子和主要索赔
4.1可观察到的监测措施
假设所有权人的估值为0或1，并且入侵者的净收益（总收益减去投资水平）如果他投资，则为.4，否则为零。 所有者可以采取0.5的监视措施或不采取，并且相应的检测概率分别为3和0。 显然，第一个最好的结果是，如果所有者的估价为0，财产权被分配给无权占有者，如果他的估价为1，则属性被分配给所有权人。
根据现行规则，所有权人将不会对其财产进行监控，无论他的估值如何，因为即使更高估值的所有权人的预期净估值为1times;.3 - .5 = -.2 lt;0，当他监控时。 这将诱使无权占有者投资该占有物。 因此，入侵者确定地获得了所有权，他的净利益是.4这正是社会福利可以被定义为所有权人和无权占有人的预期净利益之和。
或者，考虑建议的规则。如果法律标准的效用很低，说0，所有权人总是能保留权利，这对应于没有无权占有的情况。另一方面，如果法律标准很高，没有所有权人会达到标准，这与现行无权占有的规则的情况相符。但是，如果法律标准的效用程度设置为0.5，法院可以选择性地给予所有权人高的估价，因为只有高估值的所有权人将满足监控工作的法律标准。为了看到这一点，高估值所有者的净监测预期净值为1times;1 - .5 = .5gt; 0。所以，所有权人保留所有权。在这种情况下，无权占有者什么都不投资。另一方面，所有者的估价为0，没有理由采取任何监测工作，无权占有者肯定会投资获得权利。这表明社会福利是.5和.4的加权和。 .5是其估值为1时所有权人的净估值，.4是所有权人的估值为0时无权占有者的净估值。因此，拟议的规则有助于增加社会福利。此外，不允许无权占有的社会福利是0和1的加权和。因此，很明显，如果所有权人的估很价可能是1，建议的规则下的社会福利比不允许无权占有时更大。
4.2不可观察的监测措施
假设无权占有者在上述示例中不能观察到监测工作。 根据现行规则，所有权人对于他的估值仍然不能监测。
然而，根据建议的规则，如果所有权人的估值很可能为零，换句话说，如果他监测的概率很低，无权占有者将进行投资。 假设投资成本为0.05。 如果所有权人的估值是1，他通过监测保持所有权，所以社会福利是1times;1 - .5 - .05 = .45。 如果所有者的估价是0，他不监视，无权占有者确定地获得权利。 所以，社会福利是4。 因此，这种情况下的预期社会福利是.45和.4的加权和，超过了现行规则（.4）和没有无权占有（asymp;0）的情况。
从这些例子中，我们可以看到，提出的规则相对于现行的无权占有规则可以提高监测效率，只要可以适当地选择监控效用的法律标准，而不管所有权人的监控效用的可观察性。 这种效率增强机制如下。 效率需要在所有权人的估价低于无权占有者的情况下将所有权转让给无权占有者。 满足监测工作的法律标准，除了及时发现侵占外，还可以提供有关所有权人估值的更准确的信息。 在附录中，我将对这一索赔提供更正式的分析。
在我结束本条之前，我将讨论建议的无权占有的规则与侵权法中的责任规则的类比。
与侵权案件的一个根本区别是，由侵害者侵入而对所有权人造成的损害，在侵权案件中可能无法轻易发现。所有权人可能在法定年限后发现他的财产被侵犯。众所周知，在侵权案件中，严重责任规则可以导致侵害者在单方面事故的情况下采取有效的措施，如果受害者确定地检测到损害并对伤害者提起诉讼。然而，如果检测概率小于1，则在严格责任下，侵害者往往过于疏忽，因为由于事故造成的外部性未完全内化。由于及时检测概率小于1的事实，也发生无权占有所涉及的复杂性。由于受害者的投资水平（护理水平）受检测概率的影响，检测概率又由受害者检测侵入的效用决定，严格责任规则不足以保证受害者采取有效的投资水平。因此，在这种情况下，只要受害者采取足够的措施来检测侵入，就可以使侵害者承担全部责任，从而提高投资的效率。
无权占有的现行规则类似于严格责任规则。 根据现行规则，如果在限制期内没有发现侵入，则所有权人不承担责任，无论所有权人的监测工作如何。 因此，它可能导致无权占有者的过度投资。 另一方面，拟议的规则相对于严格责任原则来说，对于无权占有人而言更不利.9根据拟议的规则，如果所有权人符合监测的法律标准，则不论所有权人能否及时发现，无权占有人都有责任。 这可以提高无权占有人有效投资的动机。 因此，这一新规则可以被认为是一种补救损害者过度投资的不利诱因的方法，当检测到侵入不完善时。
5.结论和注意事项
在本文中，我提出了一项无权占有的新规则，即财产权的转让取决于所有权人的监督工作，以及当所有权人和占用人之间的财产权发生冲突时能及时发现。此外，本文作者表明，如果适当地选择监测效用的法律标准，通过提议的规则可以提高效率。
此模式具有的限制性功能是有序的。 首先，考虑到占用人的投资金额以及所有权人的监测措施，人们可以想到无权占有的规则。 虽然设计形式的最优规则是一个相当复杂的问题，人们可以容易地推测，至少占用者将可能进行过度投资，如果规则是这样结构，以使占用者有更高的概率通过投资获得所有权。
第二，不考虑谈判的可能性。 有了这种可能性，业主可能有动机的做出比完整信息更多的监测工作，以假装是高价值的，从而增加议价能力。
第三，我只考虑财产规则，但不考虑责任规则。 根据责任规则，占用人可以市场价格购买土地，而不是在发现他的侵入时被驱逐出来。美林（1986）提出了一个将原则性的财产规。
最后，作者的关注仅限于故意侵入。 然而，许多侵入的情况可能不是故意的，而是过失的。 此外，不管侵入是故意的还是过失的的，都不能被给予，而是在模型内部内生地确定。 换句话说，可以考虑一个更大的模型，其中潜在侵入者可以选择是否进行昂贵的调查以找出实际边界。 这个问题在 Kim（即将出版）中有部分解决，值得进一步发展。则与责任规则结合起来的规则。
注释：
1.它在韩国20年，在英国12年，在美国各州不同。
2.在美国，占有必须公开给所有的人看，臭名远扬，独家，敌视的实际所有者和
连续。
3. Bouckaert和Depoorter（1999）声称这个论点是不能令人信服的，因为最近的技术
进度允许成本更低的记录保存。
4. Merrill（1986）认为，时效是有效的在这追求索赔基于过去和现在，可靠的数据是成本太高。
5.有人认为，原来的所有者可能不重视使用他的财产多于无权占有者使用它的价值。例如，所有者可以允许他的土地现在保持空闲以便稍后在其上建立结构。这表明现行无权占有的规则从效率
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