格鲁吉亚、德国和法国法律下的不动产买卖
原文作者 Ketevan Kvinikadze* Ivane Javakhishvili Tbilisi State University.
摘要：在任何国家的法律体系中，制定与决定因素的事物有关的法规，即在于其经济价值。确切地说，事物的经济价值是所有权产生和丧失规则的主要标志。一件东西越有价值，人们对它的所有权就越感兴趣。不同的法律制度对不动产所有权的界定有不同的程序，没收的规则也各不相同。从比较法的角度来看，德国和法国购买不动产的法律制度的分析在格鲁吉亚法上的不同似乎很有趣，不仅在所有权取得的时刻，而且在不动产善意购买的保护上。本文旨在研究这三种状态对不动产的态度。
关键词：不动产；公示；投诉；协议；登记；转让；所有权；善意买受人
一、引言
不动产市场的稳定依赖于对不动产的民事流转相关的法律规定和标准。更确切地说，最保险的是取得不动产的所有权。本文以三个国家为例，探讨了不动产的所有权归属规则。在上述国家中，不仅所有权取得的方式与时间规定不同，而且对善意买受人的保护也不同。民事移转参与人一般应是善意的，但法律应考虑善意参与人可能造成的后果，并提出规范此种关系的规范。民事移转的恶意参与人会对法律关系造成干扰，因此任何国家的法律制度都需要为不合理发展法律关系而产生的问题寻求解决之道。'法律应能解决任何可能的利益冲突'因此，本文旨在提高人们对格鲁吉亚、德国和法国法律中关于不动产的所有权权利规则的认识，该规则为善意购买的保护提供了重要条件。该条将讨论宪法法院的决定，以及格鲁吉亚法律是否充分具备这些法律制度的问题，如果没有这些法律制度，就不可能存在善意取得不动产的平衡的制度安排。考虑到某些层面的法律规制在理论和实践上的相似性较小，本文将从德国法的角度对这一问题进行探讨。由于考虑到有限的格式，将不深入审查法律制度，重点将放在管制立法上。从这个角度来看，就我而言，对比较法的分析将是有趣的。
- 格鲁吉亚法对不动产买卖的规定
- 交易与登记是获得不动产所有权的基础
格鲁吉亚民法典对动产和不动产所有权的规定有所不同。与固定的东西，而对发生所有权转移基于一个有效的权利为了获得主人的地位，在固定的情况下，所有权权利出现相关交易在写作和在公共登记中心登记（CC.艺术：183)。如果一个人被授权拥有一件东西的所有权，他需要在公共登记处登记为权利的所有者。通过这一颁布，格鲁吉亚民法典加强了德国籍人的地位。民事立法不承认另一种购买不动产的方式。在所有确定数据登记利益的法律制度中，那些认为协议各方有义务登记他们所关注的权利的制度，权利的出现、变更和废除都需要登记。
在2006年进行立法变更之前，为了购买不动产的东西，购买协议的公证证明是强制性的，这意味着合法的协议必须经过登记。值得指出的是，购买不动产协议的强制性公证证明规范在德国法律中仍然有效。法国法同样如此。根据格鲁吉亚法律，当事各方可以自行决定是否向公共登记处提交经公证证明的文件。交易双方有能力在公共登记处的一个被授权人出席的情况下签署交易，而一个人就足以认为交易是有效的（第3111条的部分）。格鲁吉亚现代法律拒绝履行公证证明的义务，这对交易过程的信誉产生了负面影响通过提供合格的法律意见进行公证，其目的是预防控制，避免缔约双方犯对自己有害的错误登记机关只登记权利，不负责核对交易内容是否属实按照任何一方的意愿。公证认证通过使当事人充分了解其签署的协议的法律后果的方式来保护当事人。
（二）所有权取得的界定
根据CC的规定，不动产所有权的取得与物权在公共登记处登记的事实有关。公共登记处不仅是一项权利的登记，而且是这项权利产生的基础。准确地说，登记赋予权利绝对性，并使其显而易见。买受人不登记所有权的行为是相对权利而非绝对权利。这意味着协议下的买方被剥夺了对第三方可能的行为进行辩护的能力，他/她被授权请求卖方采取善意的行动。是所有权的登记在公共登记中心必须以正确的事物或事实的出现登记只是一个确认的唯一意图的人更保护由于其宣传和她或他愤怒的是保证安全的第三方？关于不动产物权出现的时间的确定，上诉法院的定义是：登记仅仅是购买者免受第三者或卖方恶意侵害的权利。通过登记，个人表达了将其所有权标的转变为民事转移标的的愿望。因此，如果有另外的证据，首先是购买协议，那么这个人就被认为是所有者。本人可以登记权利，不受包括限制在内的任何规定或条件的限制。
CC通过取得权的方式，授权买受人通过公示使其权利成为绝对权利。民事转让的每个参与人都倾向于尊重该权利的所有人。因转让人有重复转让财产的可能，所有人以不登记所有权的方式，使其权利受到损害。在这种情况下，第三方在其不知情的情况下的善意导致新所有者的法律地位违背其意愿恶化。准确地说，CC不仅建议而且责成买方对该权利进行登记，而该权利是登记的主体。一方面，它保证了权利的保护，另一方面，与不动产相关的关系的稳定性。
三、德国不动产取得规则与保护手段
（一）交易和登记
关于不动产所有权的规范可在德国民法典（以下简称BGB）的873、925、311、B段中找到。(BGB）第873段定义先决条件与获得土地使用权和行使这些使用权有关。它只适用于以交易为基础的购买，并通过法律效力或国家行为，其购买不在适用范围之内。根据第873段，为了转让土地所有权，被授权人和第二方之间需要就法律地位的变化（Einigung）及其在地籍人（Eintragung）的登记（Eintragung）达成协议，除非法律另有规定。第873(Einigung）中提到的协议在第925条中被称为“Auflassung”。根据第925条，转让人与买方之间关于不动产的协议（财产协议或财产转让）(Auflassung）需要双方在各自的行政机构共同出席时进行登记。根据第一部分的第二种备选办法，任何恶名都得到授权。如果公证证明的财产协议的法律义务不存在，这种义务被公平地定义为义务协议。即根据BGB 311b第一部分替代方案，承担转让或购买土地所有权义务的协议需要公证。出于安全考虑，不仅在强制协议中涉及恶名，在财产协议中也涉及恶名。
873条意味着两种与不动产有关的法律地位改变的手段，联合实施甚至可能产生期望的效果。方法如下：作为一项针对财产权利变化的有限制的程序性协议进行交易（Einigung）并登记（Eintragung）作为官方声明。对于不动产，应遵循交易原则和登记原则(Einigung und Eintragung)，但是对于动产，交易原则和转让行为即可（Einigung und 1bergabe)。法律地位的变更不能仅通过交易的方式进行，而需要真实交易的内容、时间与登记相吻合。
权利转让行为的实施需要脱离基本协议的约束。因此，房地产交易是一种真正转让所有权的行为。协议与登记仅共同作为财产交易，或仅一项交易已为财产协议，登记仅为法律地位效力的先决条件，这是有待商榷的问题，其本质意义不具约束力。
所有与土地有关的基于交易的变更均受强制登记原则的约束，但所有法律变更均不受这种强制登记的约束，此类变更应予以登记义务性登登记（Eintragungsbedirftigkeit）与可登记性（Eintragungsfahigkeit）分离所有合法可登记的现象都不需要进行必要的登记。根据法定变更不需要强制登记，但经常看到法律事实与书记官处的记录不合理地吻合。它们可以通过更正地籍簿中的基本记录而重合。此类更正的义务由《公共登记处法》第82条和以后各段（Grundbuchberichtungszwang）规定。
（二）作为权利保障的预告登记
1.预告登记的保护功能
预告登记制度(第883条Vormerkung）在德国法律中有关不动产的规定作为一种特殊手段。义务主张仅在该法律关系的当事人之间具有约束力,且如果合同标的物从债务人的财产中移除或债务人失去处置其财产的权利，债权人将难以实现其债权。这种威胁主要体现在土地权方面，因为土地权的法律变更通常通过公共登记处进行，而登记通常需要经过漫长的程序。由于土地征用的两阶段原则，同时履行义务通常是不可能的。法律交易和登记之间的中间阶段对收购者来说是一种风险。在登记前，如果他/她的合同伙伴违背他/她的合同义务或指控将权利转让给另一个人，他/她的法律地位可能受到损害。虽然收购者有权利转让的合同要求，但这并不排除对非所有人的适当处置或对第三方的强制处置。在收购人登记为所有权人之前，他对有担保债权只有义务索求权。预录的实质是收购人对其未来财产权的保证。
对先前记录所做的处理具有关系零的特征。相对无效性的特点是，它仅对被授权人具有法律效力，即权利的取得只对通过初步记录保证其权利的人无效（第883(2))。但是，只有在影响有担保债权的情况下，处分才无效。预先记录的主要依据是，索赔有担保不受随后的任何强制处置（所谓的“Elisionkraft”)。
初步记录是一种附属记录，这意味着为了它的存在，请求的存在是至关重要的初步记录和申诉是保护权利的一个重要工具，虽然它们都具有保障性质，但目的不同。初步记录可确保未来的法律变更，投诉对现有的不正确登记或不正确的权利删除提出抗议（“初步记录预测、投诉抗议”)。诉状抗议公共登记处目前的状况，这是一份预测公共登记处未来状况的初步记录。
初步记录和投诉之间的态度非常有趣。哪一种更强大——预先记录的投诉还是事后登记的投诉？例如，登记了有利于尽责的B的初步记录。在此之后，真正的业主E对B提出了抗议，后来B被登记为业主。B成为所有者了吗？第892第一款排除了在regis事件中的善意取得所有权转让前的投诉，第883-II排除了在预登记后对收购人的任何后续异议。对于申诉是否对初步记录具有显著影响，以及即使在初步记录登记后，已登记的申诉是否仍可具有法律效力，存在意见分歧。在本例中－如果我们给予预录利益，则收购方（B）将成为该预录的所有人，且在预录登记后未提出任何异议将阻碍善意取得；如果我们利用抗议，那么收购方（B）将不会成为所有者，即使他已经保护自己不受先前记录的进一步处置，并且抗议将有能力追溯性地改变本应引起先前记录的法律效力。根据一种观点，从未经授权的人那里取得的初步记录只能保护他不受未经授权的人的进一步处置，避免（未经授权的）人将土地重新转让给第三方或控告土地的风险第883-II的保障功能不能达到消灭现有权利（即实际所有人E的权利）的程度第二项意见所依据的是这样一种说法，即善意取得的预先记录如果不能用于业主后来提出的投诉，则对取得人就没有价值这一观点的支持者证明，抗议不能危害已取得的善意的事先记录，因为就民事流动的安全而言，抗议是不合理的。
2.所谓善意的原始记录的第一和第二（派生）取得
在初步记录的取得方面，我们必须区分一次取得和二次取得。善意初得的初步记载事实上得到了一致认可，善意再得的可能性也是争论的热点。与第一次取得初步记录不同，在第二次取得时，授予人有必要有权处置索赔和进行初步记录如果没有初步记录所保证的权利要求，则由于从犯的存在，第二次善意取得被排除在外。我将举例说明一个有助于理解主要和次要取得本质的例子：V在公共登记处被错误地登记为土地所有者。他把土地卖给了一个不知廉明的K,K知道V在登记中登记错误。后来，K根据与v签订的土地买卖协议，批准了有良心的A的土地转让请求。K是否购买了初步记录，A是否得到了初步记录？初级预记录可以善意购买，没有任何问题，这意味着如果K是有良心的，它会购买善意预记录。因为第一次收购是由于K的认真负责而中断，我们解决了第三方（A）善意二次取得的问题。A可以通过第401 I,398的转让从K获得初步记录。初步记录是索赔的附属物，所以实际上有获得被保证的索赔，而不是预先记录，预先记录遵循法律下的索赔（第401-I）初步记录本身并不转移，但是，当有担保的权利被转让时，它会根据类比自动转移到第401，作为一种“横向权利”(“Nebenrecht”)。在债权转让过程中，法律应遵循初步记录除非有担保的权利，它当然不能转让。对于这个问题的功能性理解，正确的说法是，存在“一项收购的索赔和一项辅助的初步记录的组合”。K已根据法律的正式要求将索赔转让给A，并遵循初步记录。由于V不是真正的所有者，而这个事实是知道K的，所以由于缺乏权威，所以没有有效的初步记录。也没有第一次真正的购买，因为K是不负责任的。因此，没有对K有利的预备记录，而K本来是应该分配给A的。问题是，既然A是有良心的，那么他是否有诚意购买预备记录呢？58.普遍的意见反对善意二次取得初步记录的可能性，因此司法实践认为这是可能的。
3.诉状作为抗辩善意取得之手段
也有可能出现公共登记处不正确的情况，即公共登记处的司法现实与实际法律情况不相符。在这种情况下，应当纠正书记官处的不准确之处，这是由第894提供的，即权利没有或没有得到适当登记的人需要得到与该修正有关的人的同意才能作出修正。登记错误的人不同意修改记录的，可以对修改记录提出上诉由于使用不准确的登记数据进行交易所带来的危险，公共登记中心的不准确可以提出投诉。登记投诉有两种方式：第一次登记可以在登记后权利将被改变的人的同意下进行，但这在实践中通常不常见，第二次登记可能根据法院的决定进行；然而，没有必要证明存在对权利的威胁（第899)。这一需要本身显然是要求对投诉进行登记的目的。邦达信托的收购是一个不需要过多理由的风险。诉状没有说公众登记表记录不正确；它只在看起
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