反向抵押贷款和住房财富的流动性
克里斯托弗·j·梅尔*和卡特琳娜·v·西蒙斯*
摘要：本文分析了反向抵押贷款增加老年人收入和流动财富潜力。住房财富构成了老年人口的大部分非养老财富，从老年家庭的整体分布出发，综合考虑债务和收入并探究反向抵押贷款的潜在市场。本文为我国设立居住权制度用以解决以房养老问题提供了重要的借鉴意义。
关键词：反向抵押贷款； 住房财富； 老年人口；流动财富
根据1990年的收入和项目参与调查以及人口普查局的估计，通过使用反向抵押贷款，美国超过600万房主的实际月收入至少可以增加20%。其中超过30万人没有孩子。此外，反向抵押贷款将使140多万贫困老年人的收入提高到贫困线以上。
住房财富构成了老年人口的大部分非养老金财富。许多老年房主面临的问题是，如何在不出售房屋和搬家的情况下，利用这些房产财富进行消费。解决这一问题的一个可能方案是一种相对不同寻常的金融工具，即反向抵押贷款，它允许消费者在消费资产的同时继续住在房子里。
尽管反向抵押贷款已经存在了十多年，但消费者和金融机构对其接受程度一直比较缓慢。迄今为止，接受该产品的障碍包括:消费者不熟悉该产品、发放这些贷款的成本高、放款人缺乏流动性和多样化、所需的不利会计处理、监管和法律不确定以及对消费者保护的担忧。然而，随着这些问题的解决方案逐渐得到解决，反向抵押贷款可能会被证明是许多老年房主的金融产品选择，尤其是在未来，当老年人口相对于整体人口的数量增加时。
实际上，有多少消费者有可能申请反向抵押贷款，这是一个有争议的问题。学术文献中包含了一些关于反向抵押贷款的研究，这些研究计算了老年人对这种产品的潜在需求。通常，这些论文发现潜在的客户池在某种程度上是有限的。这项研究将通过关注最有可能受益的老年人口的部分来扩展之前的工作。它将识别出拥有高住房净值的老年家庭，这些家庭可以通过反向抵押贷款显著增加收入和流动财富。此外，它还将考虑负债累累的老年房主，他们可以使用反向抵押贷款来减轻自己的债务负担，以及没有子女和没有强烈的遗赠动机的老年房主，这两类人在其他研究中被忽略了。
文章的组织如下:第一部分简要描述了在私营和公共部门提供的各种类型的反向抵押贷款的特点。第二部分调查了相关文献，重点关注老年人的储蓄模式和他们对反向抵押贷款产品的需求。第三部分描述了从收入和项目参与调查(SIPP)中抽取的老年人样本。第四部分从年龄、生育历史、收入、住房财富、流动财富和债务等方面分析了反向抵押贷款的潜在需求。第五部分探讨了消费者对反向抵押贷款接受缓慢的原因。
定义反向抵押贷款
反向抵押贷款允许老年房主以房屋积累的权益为抵押借款，而无需搬家或被迫出售房屋。与传统抵押贷款不同的是，房主定期向贷款人还款，反向抵押贷款从贷款人向房主提供还款。当借贷者卖掉房子、永久搬迁或死亡时，贷款连同利息一并偿还。反向抵押贷款通常只适用于年龄在62岁或以上的借款人。
反向抵押贷款的主要优势超过其他手段，利用家庭资产在于其还款时间表。与传统的第二抵押贷款或房屋净值信用额度不同，反向抵押贷款不要求房主在贷款期间支付利息和本金。由于老年房主可能需要利用房屋净值，因为他的收入不足以支付生活开支，很可能他将没有收入来支付第二次抵押贷款或房屋净值信用额度。
虽然反向抵押贷款的期限和条件各不相同，但它们有两种基本类型——期限和固定期限。权属反向抵押贷款为房主提供了每月还款的生活，只要房主保留房子作为主要居所。借款人搬家或死亡后，房屋被出售，贷款被偿还。借款人在贷款期限内每月分期付款的金额取决于几个因素，包括借款人在房屋中的权益数量、贷款利率、借款人的年龄和预期寿命以及房价的预期升值率。
相反，反向抵押贷款期限是固定的年限，通常不超过10年。在期限结束时，贷款到期，这通常需要出售房子。虽然定期抵押贷款可以为大多数借款人提供更高的月供，但它要求他们在一段固定的时间后搬家和出售房子。
虽然期限抵押贷款和定期抵押贷款都向借款人提供月供，但它们也可以有其他支付功能，如一次性预付款和信贷额度，或三者结合。大多数反向抵押贷款，无论是租期还是期限，都是以房屋作为主要居所的继续占用为条件的，并且在长期离开的情况下，如疗养院住宿，必须偿还。
目前有三种类型的反向抵押贷款可供消费者使用:联邦住房管理局(FHA)担保的反向抵押贷款、无担保的反向抵押贷款和贷款人担保的反向抵押贷款。
反向抵押贷款
联邦住房管理局担保的反向抵押贷款计划，正式名称为房屋产权转换抵押贷款保险示范(HECM)，是国会在1987年批准的，以鼓励反向抵押贷款市场的增长。根据该计划，联邦住房管理局的保险保护贷款人免受贷款余额最终可能超过房屋价值的风险。它还保证在贷款人违约的情况下继续偿还贷款。该计划提供了广泛的支付选择。消费者可以每月收到固定期限的付款，或者只要他们住在房子里。联邦住房管理局定期还款方案的一个显著特点是，贷款在期限结束时无需偿还。相反，还款只是停止，而未偿余额的利息继续增加，直到房主搬走或去世时偿还贷款，房子被出售。联邦住房管理局的计划还允许老年房主通过信贷额度或信贷额度与期限或长期计划相结合的方式获得他们的住房净值。 I 为了确保借款人了解该产品并防止其滥用，该计划要求潜在借款人在申请反向抵押贷款前接受联邦住宅管理局批准的独立咨询机构的咨询。
该计划最初仅限于50家贷款机构，每家只能发放50笔贷款。1989年，国会扩大了该计划的范围，现在授权所有1万家联邦住房管理局批准的抵押贷款机构发放联邦住房管理局担保的反向抵押贷款。国会在该计划下总共批准了250,0次反向抵押贷款，该计划将持续到1995年。到1992年8月为止，52个贷方总共关闭了2 155项贷款(住房和城市发展部1992年)。
没有保险的反向抵押贷款
无保险贷款只提供一个固定的期限，到期并在一个特定的日期支付。此类贷款通常与独立的咨询机构一起发放，这些咨询机构将合适的客户推荐给贷款机构。这些机构帮助借款人进行长期规划，安排搬迁或其他贷款偿还来源。这些机构还帮助客户寻找反向抵押贷款的可能替代方案，比如他们可能符合条件的政府援助计划。因为这样的咨询是一个昂贵和耗时的过程，而且这些机构是由自愿和政府捐款支持的非营利组织，他们可以服务的客户数量必然是有限的。此外，收入测试通常会限制客户的资格。由于固定期限反向抵押贷款的数量和规模都比较小，放贷者(主要是银行和储蓄机构)将其视为一种社区服务类型的活动，而不是当前甚至潜在的利润中心。
房屋抵押品受地域限制。
Lender-insured反向抵押贷款
目前，只有三家金融机构提供贷款机构担保的反向抵押贷款。 [1] 所有这些公司的总部都设在加州，但他们在许多州提供产品。与FHA计划一样，放贷机构除了收取利息外，还收取保险费或风险分担费用，但与FHA计划不同的是，放贷机构没有政府担保。一些贷款人还会从房屋未来的价格上涨中分一杯羹。该计划允许借款人保留一部分权益(通常为25%或30%)，而贷款人将无法利用这些权益偿还贷款。这减少了借款人通过反向抵押贷款的月供，但保证了遗产或继承人将参与未来的房价上涨。只要借款人住在房子里，就可以按月还款，或者终身还款，这取决于贷款项目。
相关文献综述
在经济文献中，有一些关于许多老年家庭是否愿意利用反向抵押贷款的疑问。Venti和Wise(1989,1990)认为，如果老年家庭想要减少他们的住房净值，那么这些家庭就会搬到更小的房子。他们的研究表明，最近搬家的老年房主，其住房净值增加的可能性和减少的可能性一样大，这驳斥了“出售房屋和搬家相关的高额交易成本让老年人拥有“太多”住房净值的假设。或者，有人可能会说，希望保持同样水平的住房消费，加上缺乏有效的单户住房租赁市场，导致老年人选择高水平的住房净值。
其他人则认为，老年人可能选择不消费他们的住房资产，因为他们打算把这些财富作为遗产。与强烈的遗赠动机相一致的是，一些横截面研究(Mirer(1979)和Menchick and Martin(1983)是例子)表明，退休后财富积累增加。Kotlikoff和Summers (1981) esti-
约80%的家庭财富是继承的，这表明遗赠是财富累积的重要组成部分。
也有证据表明，在解释个人储蓄行为时，遗赠动机并不是很重要。考利考夫和萨默斯的估计可能不能反映大多数老年人的理想行为，因为财富分配的不平衡以及过早死亡造成的意外遗赠。Hurd(1987, 1990)将老年人在退休后继续储蓄的横断面证据归因于难于利用综合数据发现个人储蓄轨迹，特别是考虑到富裕家庭可能比贫穷家庭寿命更长。赫德利用面板数据表明，个人老年家庭的财富(净储蓄)随时间的变化是相似的，无论是有孩子还是没有孩子，因此他反对遗赠动机在解释老年人储蓄方面很重要的假设。
尽管经济学文献有些矛盾，但大众观点仍然支持这样一种观点，即遗赠是老年人储蓄行为的重要解释。然而，即使遗赠的动机很重要，为什么老年人想要把他们的财富，特别是以房子的形式传下去，这一点也不明显。许多人现在这样做的事实，只是反映了财富严重集中在住房净值上。如果老年人能够通过反向抵押贷款为自己的房产财富获得流动性，他们很可能会给子女留下一个更多元化的资产组合。
最近的几项研究更具体地关注了潜在的反向抵押贷款市场。Venti和Wise(1991)利用1984年的收入和项目参与调查(SIPP)来估计反向抵押贷款对55岁及以上房主的收入和资产的影响。他们发现，中位数的老年房主，即使是收入分配中最低的三分之一，也只能从反向抵押贷款中获得很小比例的收入增长。虽然Venti和Wise指出，大多数老年人可以通过一次付清反向抵押贷款来大幅增加他们的流动财富，但他们得出的结论是，反向抵押贷款的潜在市场仅限于年龄很大的单身人士。
美林,芬克尔和当时(1992)使用一个不同的数据设置1989 -,假设美国住房调查显示反向抵押贷款的潜在市场是由家庭70岁以上,年收入不到30000美元,住在家园至少十年,并且拥有完全行了贿房屋价值100000美元和200000美元。他们发现，在美国大约有80万家庭(1200万年龄在62岁及以上的老年房主)符合这些标准。以大城市为例，这篇论文得出的结论是，这些老年人大多数生活在加州和东北部，这些地区的房价实际大幅上涨。
这些研究可能会低估反向抵押贷款的潜在需求，因为它们只考虑某一特定群体(Venti和Wise)的反向抵押贷款支付的中位数，或者选择某种武断的收入和房屋价值下限(Merrill, Finkel和Kutty, 1992)。这两项研究都没有考虑使用反向抵押贷款来偿还债务的好处，这些债务水平较高的老年人人数较少。
数据
本文使用的数据来自收入和项目参与调查(SIPP)，这是一个具有全国代表性的分层随机抽样，涉及约2万个家庭。SIPP特别适合研究老年人反向抵押贷款的潜在需求，因为它提供了有关家庭构成、生育历史、每月收入来源和数额以及家庭资产负债表(包括住房净值、其他资产和债务)的数据。大部分的分析是使用1990年的面板完成的，尽管也有一些比较与1984年的面板。生育历史数据来自1990年SIPP第二次浪潮，而金融数据来自1984年和1990年SIPP第四次浪潮。[2]
在Venti和Wise(1991)之后，养老金财富是根据所有私人和政府养老金以及社会保障福利的支付流在房主预期剩余寿命中的贴现现值计算的。假设贴现率为6%。假设私人、州、地方和其他养老金在接受者的一生中名义上保持不变，而联邦、军队和铁路养老金以及社会保障金以通货膨胀率增长(假设为4%)。流动财富的定义包括金融机构、股票、债券和共同基金股票中的存款。
表1bull;1990年SIPP面板描述性统计(均为62岁及以上老年人)。
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总样本业主非业主 |
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样本大小 中位数 年龄(年) 月收入(美元) 房屋净值(S) 养老金财富($) 液体财富(S) 总财富(S) 贫困线以下百分比 没有孩子的比例 |
4840年 72 1460年 41000年 103152年 9475年 199357年 11.8 22.9 |
3405年 71 1733年 64000年 118434年 15，000 256398年 8．0 21．1 |
我,435 73 955 76253年 我,449 94974年 20.8 27.2 |
资料来源:美国人口普查局，收入和项目参与调查，1990年和作者的计算。
本研究使用的样本包括老年家庭，其中一人年龄在62岁或以上，或夫妇双方成员都在62岁或以上。在1990年的调查中，共有4840户这样的家庭，其中3405户是房主。
表I显示了在整个样本的分析中使用的变量的中值，也按住房所有权状态。该表显
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Journal of the American Real Estate and
Urban Economics Association
1994, V22, 2: pp. 235-255
Reverse Mortgages and the Liquidity of Housing Wealth
Christopher J. Mayer* and Katerina V. Simons*
Housing wealth constitutes most of the non-pension wealth of the elderly population. This study analyzes the potential of reverse mortgages to increase the income and liquid wealth of the elderly by identifying households with relatively high levels of housing equity. Because this article looks at the whole distribution of elderly households and considers debt as well as income, it finds a larger potential market for reverse mortgages than previous studies.
Calculations from the 1990 Survey of Income and Program Participation and Census population estimates show that over six million homeowners in the United States could increase their effective monthly income by at least 20% by using a reverse mortgage. Of these, more than I .3 million have no children. Furthermore, a reverse mortgage would allow over 1.4 million poor elderly persons to raise their incomes above the poverty line.
Housing wealth constitutes most of the non-pension wealth of the elderly population. The problem that many elderly homeowners face is how to tap this housing wealth for consumption without selling the house and moving. One possible solution to this problem lies in a relatively unusual financial instrument called the reverse mortgage, which allows the consumer to spend the equity while continuing to live in the home.
Although reverse mortgages have been in existence for more than a decade, their acceptance among consumers and financial institutions has been slow. Among the barriers to acceptance so far have been the lack of consumer familiarity with the product, the high cost of originating these loans, the lack of liquidity and diversification for lenders, unfavorable required accounting treatment, regulatory and legal uncertainties and concerns over consumer protection. Nevertheless, as solutions to these problems are gradually worked out, the reverse mortgage may prove to be a financial product of choice for many elderly homeowners, especially
*Federal Reserve Bank of Boston, Boston, MA 02106
in the future when the numbers of elderly increase relative to the population as a whole.
The number of consumers who are, in fact, possible candidates for reverse mortgages is a matter of debate. Academic literature contains several studies of reverse mortgages that have calculated the potential demand for this product among the elderly population. Typically, these papers have found the potential pool of customers to be somewhat limited. This study will extend the previous work by focusing on the segment of the elderly population most likely to benefit. It will identify elderly households with high levels of housing equity who could significantly increase their incomes and liquid wealth through reverse mortgages. In addition, it will consider elderly homeowners with high debt obligations who could use a reverse mortgage to ease their debt burden, as well as elderly homeowners who are childless and do not have a strong bequest motive, two segments of the population ignored in other studies.
The article is organized as follows: The first section briefly describes the features of various types of reverse mortgages offered in the private and public sectors. The second section surveys the relevant literature that has focused on the savings patterns of the elderly and their demand for reverse mortgage products. The third section describes the sample of the elderly drawn from the Survey of Income and Program Participation (SIPP). The fourth section analyzes the potential demand for reverse mortgages on the basis of age, fertility history, income, housing wealth, liquid wealth and debt. The fifth section discusses the reasons for the slow acceptance of reverse mortgages among consumers.
Defining a Reverse Mortgage
A reverse mortgage allows the elderly homeowner to borrow against the equity accumulated in the home without moving or being forced to sell the house. Unlike a conventional mortgage where the homeowner makes periodic payments to the lender, a reverse mortgage provides payments from the lender to the homeowner. The loan is repaid with interest when the borrower sells the house, moves permanently, or dies. Reverse mortgages are usually available only to borrowers aged 62 or older.
The main advantage of a reverse mortgage over other means of tapping home equity lies in its repayment schedule. In contrast to conventional second mortgages or home-equity lines of credit, a reverse mortgage does not require the homeowner to make payments of interest and principal during the term of the loan. Since the elderly homeowner may need to tap home equity precisely because his income is not sufficient to cover living expenses, it is likely that he will not have income to make payments on a second mortgage or a home-equity line of credit.
While reverse mortgages differ in their terms and conditions, they come in two basic varieties—tenure and fixed term. A tenure reverse mortgage provides the homeowner with monthly payments for life, so long as the homeowner retains the house as the primary residence. After the borrower moves or dies, the house is sold and the loan is repaid. The amount the borrower receives in monthly installments during the life of the loan depends on several factors, including the amount of equity the borrower has in the house, the interest rate on the loan, the borrowers age and life expectancy and the projected rate of house price appreciation.
The term reverse mortgage, in contrast, is extended for a fixed number of years, usually no more than ten. At the end of the term, the loan comes due, and this usually requires the sale of the house. While the term mortgage can provide higher monthly payments to most borrowers,
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