我国居民购房意愿及其影响因素研究

摘要：本文的目的是用问卷调查法分析中国人的购房意愿及其影响因素。结果表明，中国人的购房意愿平均超过100万元人民币，婚姻、子女和父母是购房意愿的显著影响因素。然而，住房交易税、贷款利率和股票价格波动对购房意愿没有显著影响（这与文献综述的结果不同）。性别、年龄、收入对购房意愿也无显著影响，但这些可能是影响购房意愿影响因素的因素。

关键词：购房意愿；影响因素；购房意愿。

1、导言

近年来，我国房地产市场发展迅速，房地产业已成为我国重要的经济产业。根据国家统计局的统计，中国住宅投资额从2007年的1850.04亿元人民币上升到2016年的6870.38亿元人民币。房地产开发企业数量从2007年的62518家增加到2016年的94948家。保障房建设面积从2007年的315269亿平方米增加到2016年的660662亿平方米，房屋销售面积从2007年的701359000万平方米增加到2016年的137539900万平方米。住宅销售额从2007年的2988.9亿元人民币上升到2016年的11167.71亿元人民币。房地产产值占GDP的比重从2007年的5.1%上升到2016年的6.5%，因此房地产业是国民经济的支柱产业。（详见中华人民共和国国家统计局网站《固定资产投资与房地产》）为了有效地支持房地产市场，许多政府和文献正在讨论住房市场的影响因素。为了简化通货膨胀、居民收入、人口、利率、股票回报率、城市化率、房价、房地产价格等讨论，本文的重点是购房意愿及其影响因素。张琴（2014）认为住房需求分为消费需求和投资需求，房价会影响房地产的消费需求，利率和预期房价会影响房地产投资需求，而人口的增加将增加住房需求。熊健和李春燕（2015）发现，住房需求的积极因素是未来对房价的预期、预期房价、通货膨胀率和未来房价。马艳明等（2017）发现陕西居民收入、投资金额、人口和房屋销售面积之间存在显著正相关关系。根据文献，本文将住房需求量、面积和数量设置为：

购房意愿的测量变量。房价，房屋交易税，贷款利率，股价波动，婚姻，家庭结构等作为购房意愿的影响因素。Gertner等人（2001年），邹湘江（2015年），董等人（2017年），Glaeser等人（2017年）以房屋销售数量、面积和金额作为购房意愿的衡量变量。Gertner等人（2001），米什金（2007），李水峰（2014），熊健，李春燕（2015）认为购房意愿的影响因素基于房价，贷款利率，房产税，股票价格波动。

由于中国的文化和习惯，中国人相信有土壤，就有财富。他们对婚姻和家庭的重视程度比其他国家的人更重。因此，中国人的购房意愿的影响因素应该考虑婚姻和家庭结构，这有几种文献已经讨论过。因此，本文讨论的影响购房意愿的因素是婚姻和家庭结构。根据中国的习俗，当谈到婚姻时，经济和生活保护需要一套房子。现有文献讨论了婚姻，家庭结构，房地产之间的关系，重点是投资和资产配置。例如，王宇和吴伟星（2014）认为婚姻影响家庭风险资产的分配。张平（2018）认为，子女的教育和生活费用会影响家庭的经济行为。

基于以上讨论，本文旨在探究购房意愿及其影响因素，进而探究性别，年龄，收入，居住地对购房意愿及影响因素的影响。除了导言外，本文的结构分为四个部分。第二部分为购房意愿及影响因素的文献综述。第三部分是对问卷结果的分析和假设验证。第四部分涉及结论和建议。

2、购房意向及影响因素文献综述

现有的房地产市场数据可以分为供给侧，需求，均衡。中国的数据主要是供给和均衡。根据中国国家统计局2017年的数据，中国住房开发投资的供应数据为109799亿元人民币（增长率为7.0%）。住房开发公司的土地购买面积为255.08万平方米（增长率为15.8%）。住房投资达7514.8亿元人民币（增长率为9.4%）。住房投资占住房开发投资的比例为68.4%。均衡侧数据占房屋销售额2898911亿元。土地交易成交价为人民币1,326300000万元（增长率为49.4%）。其他国家有需求侧数据，如澳大利亚REA集团的房地产需求指数，而中国没有房地产需求侧的数据。这也是本文探讨购房意向的原因之一。（详见中华人民共和国国家统计局网站《固定资产投资与房地产》）

本文将被调查者购买住房的数量、规模和数量作为购房意愿的测量变量。例如，许多文献以房屋销售量、面积和金额为房地产市场的均衡变量，采用统计分析方法对房地产市场的影响因素进行了分析。例如，中国房屋的销售面积从2007年的775477000万平方米增加到2016年的157345500平方米。销售额从2007年的2899911亿元人民币增加到2016年的117627.1亿元人民币。Gertner等人（2001）以房屋价值为变量，发现股票市场的波动程度与购买总量成反比。邹湘江（2015）以房屋数量为变量，发现人数与房屋数量成正比。Dong等人（2017）探讨有关房屋面积的变数，发现地区变数是影响房地产市场的因素。例如，中国大城市的住房投资已经超过了全国的50%。

本文将购房意愿及相关文献的影响因素的变量划分为住房价格、住房交易税、股价波动、婚姻和家庭结构。

• 1. 房价：论述房价对购房的影响。例如，熊健和李春燕（2015）认为，房价是住房需求的影响因素，它们是积极的，因为房价的上涨会增加住房需求，这反过来又会促进房价。
  2. 房产交易税：将房产税设定为房屋销售额的8%，然后讨论房产税对购房意向的影响。中国的住房交易税可分为契税（住房交易金额的1%至3%）、营业税（住房交易金额的5.6%）和印花税（住房交易金额的0.1%）。崔先亮和朱乐萌（2016）发现房屋交易税的税额与房屋交易数量成反比。
  3. 贷款利率：本文讨论了抵押贷款利率对购房意愿的影响。Su等人（2018）和Mishkin（2007）认为，抵押贷款利率与购房意愿成反比，因为抵押贷款利率的上升会增加购房成本，进而降低购房意愿。
  4. 股票价格波动：本文讨论了股票价格波动对购房意愿的影响。Gertner等人（2001）认为股价波动与购房意向成正比。原因是当股价波动较大时，股市预期收益低于房市预期报酬，进而降低购房意愿。
  5. 婚姻家庭结构：将婚姻家庭结构的测量变量设定为婚姻子女的存在，父母是否共同生活，进而探究婚姻家庭结构对购房意愿的影响。例如，高等人。（2017），徐建伟（2012）等，刘静、董迎春（2007）认为老年人（如父母）人数与购房意愿成正比。王曦和吴伟星（2014）认为婚姻的存在与购房意愿成正比。张平（2018）研究发现，子女数量与购房意愿成反比。

本文还将探讨个人变量对购房意愿的影响及其影响因素。比如，男性的购房需求应该高于女性。然而，仍然很少有文献证明性别对购房意向有重大影响。张芳，郭素婷（2013年）发现年龄影响购房意愿。25～39岁的老人住房购买意向最高。魏玉贤和李阳（2005）认为，中东部地区的人比其他地区更愿意买房。钟学军（2010）发现收入与购房意向成正比。

基于以上讨论，可以看出现有文献认为房地产需求因素是重要的影响因素。然而，关于购房意向的相关文件却寥寥无几。本文整理了中国文学中房地产需求主题的文献，始于1994年，最多于2012年。截至2018年5月11日共有2065篇文章。本文的研究领域是购房意向在宏观经济管理和可持续发展中的应用。因此，本文认为购房意向及其影响因素是重要的研究课题。而本文与其他文献的区别在于涉及婚姻家庭结构的购房意愿影响因素的讨论。

3、问卷调查与假设验证的结果分析

本文于2018年发布并收集了在线问卷，收集和完全填写的问卷数为508份。受访者个人变量描述统计分为性别、年龄和收入如下：1.性别：男性占49.8%，女性占50.2%。 2. 年龄：25岁以下占38.0%，26岁至40岁占33.1%，40岁以上占28.9%。3.平均收入5096.4元（标准差1906.2）。

本文讨论的购房意向是购买的数量、面积和金额。统计如下：1.平均购房意愿数（标准差为0.6）。2.购房意愿平均面积109.4msup2; （标准差为33.7）。3.购房意愿平均金额为156.9万元（标准差为71.9）。

本文对购房意愿的影响因素进行了分类。统计结果显示，受访者的平均支付意愿为1.356万元人民币。49.6%受访者认为贷款利率影响购房意愿51.1%的受访者认为房产交易税对购房意向有影响，47.6%的受访者认为股价波动会影响购房意向。大多数受访者认为婚姻和家庭结构对购房意愿有影响。其中，65.8%和71.3%的受访者同意与父母结婚和生活将增加购买量。同意抚养孩子会增加购买金额的比例最高，为74.2%。

本文采用独立样本T来验证购房意愿与其影响因素之间的关系（见表1）。从表1可以看出，在购房意向方面，与父母共同生活是正显著变量，而结婚和抚养子女是负显著变量。在购房意愿方面，与父母一起生活和抚养子女受到积极影响，而结婚则是消极的。在购房意愿量上，与父母共同生活和股价波动均为正显著，而婚姻则为负显著。

表1 独立样本T分析购房意愿及影响因素

为了进一步了解问卷的结果，本文探索了各种类型的假设检验，以了解性别、年龄和收入对购房意愿及其影响因素的影响。

本文分析了居住的因素。根据统计分析结果，发现居住对购房意愿的影响不显著。因此，将住宅的统计分析结果删除。

假设1：性别对购房意愿及其影响因素有显著影响（见表2）。从表2中可以看出，这一假设得到了部分证实。性别对购房意向金额有显著影响，男性金额大于女性。性别对影响房价、婚姻和家庭结构的因素有显著影响。男人愿意比女人增加更多。

男性在购房时多考虑对房屋的位置，类型，财产的要求。因此，当房价上涨时，男性也愿意增加购买量。受中国习俗的影响，大多数妇女的父母要求男子在结婚时买房子或支付更多的购买价格。如果父母结婚后住在一起，大多数他们中的一个和他们的男性父母住在一起。因此，丈夫愿意与父母住在一起，男人会比女人增加更多的数量。因此，男子愿意增加的钱数比已婚和与父母一起生活的妇女多。

假设2：年龄对购房意愿及其影响因素有显著影响（见表3）。从表3可以看出，这一假设得到了部分证实。年龄对住房交易税，股票价格波动，结婚，生子等影响因素有显著影响，但对购房意愿无显著影响。较年轻的受访者受住房交易税、股票价格波动和抚养子女的影响更大。年龄较大的受访者受婚姻影响较大。本文认为，原因可能是年轻人的收入波动、购买量有限、房产税的提高会减少购买量。与此同时，年轻人投资的方式多种多样。股票价格波动时，有其他投资方式转移风险。年长的受访者受到传统观念的影响，认为婚姻需要住房作为保障。

假设3：收入对购房意愿及其影响因素有显著影响（见表3）。从表3中我们可以看出，这一假设得到了部分证实。收入不影响购房意愿，但它对房价、股票价格波动和与父母生活在一起的影响因素有显著的影响。然而，收入对影响因素的影响在

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