Analysis on the Evaluation of Suburban Real Estate Investment Environment
―Taking Guangzhou as an Example
Silin Wu
Jinan University, Guangzhou, China
Copyright copy; 2019 by author(s) and Scientific Research Publishing Inc.
This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY 4.0).
http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
ABSTRACT
With the acceleration of Chinarsquo;s urbanization, urban development has entered a new period of evolution, and suburbanization has become an important manifestation of this period. The suburbanization of real estate is an important form of urban suburbanization. It is a coordinated way of land use, population and transportation problems in the city center. It is embodied in real estate enterprisesrsquo; investment in suburban real estate. Investment is an activity in which both income and risk coexist. Therefore, this paper selects the first-tier city of Guangzhou as the research object, and builds the evaluation index system and uses the principal component analysis method to comprehensively evaluate the real estate investment environment in the suburbs of Guangzhou. The analysis shows that the real estate market environment and infrastructure environment in the suburbs of Guangzhou are superior. The population and economic environment are hindered by the inherent attributes of urban development. At this stage, it is impossible to make greater adjustments. The conclusion shows that the comprehensive investment environment of real estate in the suburbs of Guangzhou is superior. As long as the government pays attention to the planning of suburban land use, the management of real estate investment types and the improvement of urban transportation system, suburban real estate investment can alleviate the problems in the city center.
Keywords Suburbanization,；Suburban Real Estate；Investment Environment；Principal Component Analysis
1. Introduction
In recent years, Chinarsquo;s urbanization process has been accelerating and has become a powerful driving force for economic and social development. Urbanization has caused the city to spread from the central area to the peripheral areas, forming a phenomenon of suburbanization. In large and medium-sized cities such as Beijing, Shanghai, and Guangzhou, the phenomenon of economic, population, and real estate suburbanization is particularly evident. In the process of urban suburbanization, the process of suburbanization of real estate has a clear leading role, and the process of suburbanization of population and economy is relatively slow [1] . At the same time, the real estate industry is also one of the pillar industries of the national economy, playing an important role in the development of the city economy and the stability of the national economy.
2. Literature Review
2.1. Summary of Suburbanization and Suburban Real Estate Research
Foreign scholars have studied the suburbanization and suburban real estate earlier than domestic scholars, and the research results are numerous, forming a relatively mature system. In the typical characteristics of suburbanization, some scholars believe that the population of the central city has a negative growth and the total amount is reduced [2] . In the classification of suburbanization, some scholars believe that urban suburbanization can be divided into suburbanization of population employment, suburbanization of manufacturing, suburbanization of retail industry and suburbanization of real estate, which has generated huge demand for various real estate properties [3] [4] [5] . In terms of suburbanization and suburban real estate development, Western scholars agree that the suburban development costs are low. Various industries are actively moving out in the form of industrial parks, and high-income populations are buying houses in urban suburbs to promote suburbanization. [6] [7] . In addition, in terms of the negative effects of suburbanization and suburban real estate development, some scholars have found through empirical research that it mainly includes the negative impact of the original central area of the city, the outdated urban transportation facilities, and the scarcity of suburban land [8] [9] .
Domestic scholarsrsquo; research on suburbanization and suburban real estate began in the early 1990s. In terms of the definition of suburbanization, some scholars believe that suburbanization is the process of urban urbanization expanding and expanding at the same time. The population, industry and commerce of the city have successively carried out the centrifugal movement from the inside to the outside [10] . In the study of
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城郊房地产投资环境评价分析
―以广州为例
摘 要
随着我国城市化进程的加快，城市发展进入了一个新的演变时期，郊区化已成为这一时期的重要表现。房地产郊区化是城市郊区化的一种重要形式。它是城市中心区土地利用、人口和交通问题的协调方式。它体现在房地产企业对郊区房地产的投资上。投资是一种收益与风险并存的活动。因此，本文选取广州市一线城市作为研究对象，构建评价指标体系，并运用主成分分析法对广州市郊区房地产投资环境进行综合评价。分析表明，广州郊区房地产市场环境和基础设施环境优越。城市发展的内在属性阻碍了人口和经济环境的发展。在现阶段，不可能做出更大的调整。结论表明，广州郊区房地产综合投资环境优越。只要政府重视郊区土地利用规划、房地产投资类型管理和城市交通体系的完善，郊区房地产投资就能缓解城市中心区的问题。
关键词 郊区化；郊区房地产；投资环境；主成分分析
引言
近年来，中国城市化进程不断加快，已成为经济社会发展的强大动力。城市化使城市从中心区向周边地区蔓延，形成了郊区化现象。在北京、上海、广州等大中城市，经济、人口、房地产郊区化现象尤为明显。在城市郊区化进程中，房地产郊区化进程具有明显的主导作用，人口与经济郊区化进程相对缓慢[1]。同时，房地产业也是国民经济的支柱产业之一，对城市经济的发展和国民经济的稳定发挥着重要作用。
文献综述
郊区化与郊区房地产研究综述
国外学者对郊区化和郊区房地产的研究早于国内学者，且研究成果众多，形成了较为成熟的体系。在郊区化的典型特征中，有学者认为中心城市人口负增长，总量减少[2]。在郊区化的分类中，有学者认为，城市郊区化可分为人口就业郊区化、制造业郊区化、零售业郊区化和房地产郊区化，对各类房地产产生了巨大的需求[3][4][5]。在郊区化和郊区房地产开发方面，西方学者一致认为郊区开发成本较低。各行各业都在以工业园区的形式积极向外转移，高收入人群在城市郊区购房，以促进郊区化[6] [7]。此外，在郊区化和郊区房地产开发的负面影响方面，有学者通过实证研究发现，主要包括城市原有中心区、城市交通设施落后、郊区土地稀缺等方面的负面影响[8][9]。
国内学者对郊区化和郊区房地产的研究始于20世纪90年代初，在郊区化的定义上，有学者认为郊区化是城市城市化同时扩张和扩张的过程。城市的人口、工商业先后进行了由内而外的离心运动[10]。在对郊区化动力机制的研究中，早期学者认为主要是土地利用制度、户籍制度、旧城改造和新区发展政策的动力机制[11][12][13]。近年来，一些学者利用卫星夜间照明数据对城市郊区化进行了实证分析，验证了FDI对城市郊区化的影响[14]。随着房地产郊区化的发展，国内越来越多的学者对郊区房地产的发展进行了研究。由于我国城市规模适中、土地国情和经济发展水平，有学者认为，郊区房地产应适度发展，必须遵循交通轴、可持续发展和知识经济应用三大原则[15]。一些学者从郊区化与房地产郊区化的关系入手。研究认为，郊区化与郊区房地产开发关系的形成，在宏观上是政府制度调控和政策引导的过程。在微观层面，是市场机制下对个人和企业的规制。自主位置选择过程[16]。
房地产郊区化是城市郊区化的重要表现形式。国内外学者对郊区房地产的研究很少独立于城市郊区化。国外城市的发展比中国城市的发展要早。许多城市很早就经历了郊区化。因此，国外对郊区化的研究应该更加完善。由于我国城市发展水平的滞后，郊区化现象相对较晚，因此在这一领域还有很大的研究空间。
投资环境评价研究综述
国外对投资环境的研究可以追溯到20世纪60年代，两位学者Isiah A.L和Peter M.B提出了投资环境的概念，并在国际商务安排的概念框架下提出了投资环境的概念。“冷与冷因素分析法”来衡量投资环境。其背后是罗伯特斯托博在《如何分析外商投资环境》一文中的分级尺度分析，之后很多学者对投资环境进行了研究，但与之不同的是，这些学者主要关注国际直接投资和区域投资，注重应用评价和定量分析[17][18]。
国内的研究起步较晚，大多数学者都在构建指标体系进行分析。有学者利用企业数据，运用五大评价指标，通过回归分析研究中国内地44个城市的投资环境对外资企业效益的影响[19]。随着我国房地产市场的兴起，许多学者开始对房地产投资环境进行研究。周鹏等。（2010）运用主成分分析和德尔菲法，利用全国22个省份的统计数据构建房地产投资环境综合评价体系，并对22个省份进行了排名[20]。有学者以武汉市为研究对象，选取5大类18个指标，结合聚类分析对武汉城市圈房地产投资环境进行综合评价[21]。
结合近年来的研究现状可以看出，国内对郊区房地产的研究还处于理论分析阶段，利用指标体系对郊区房地产投资环境进行评价的文章还很少。本文结合近年来国家对房地产业整顿和调控的背景，选取广州市为研究对象，借鉴现有文献，构建郊区房地产投资环境评价体系，并对广州市11个城市进行主成分分析。进行综合评价，为广州郊区房地产开发提供参考。
理论基础和实证基础
房地产投资环境的理论基础
1） 国际贸易理论
在国际贸易理论中，无论是早期的绝对优势理论、比较优势理论、资源禀赋理论还是新贸易理论，地理分工都是一个重要的概念。由于地理上的分工，投资环境作为一个地理上多样的领域，具有研究的可能性和必要性[22]。因此，国际投资环境研究首先应用于国际贸易和投资领域。
2） 区位论
区位理论是投资环境研究的重要理论来源，致力于研究经济活动空间分布的科学规律。其中，Thunnen的农业区位理论、Weber的工业区位理论和克里斯·泰勒的中心理论为现代区位理论研究奠定了基础。投资环境研究是对一个宏观乃至微观区域环境的整合。该评价是基于区位理论构建的用于投资区位研究的分析指标。
房地产投资环境指标体系
我国房地产投资环境指标的构建主要是按照一般的投资环境模型来构建的。将指标体系分为若干类，在每一类中选取若干指标，形成投资环境指标综合评价体系，对各区域房地产投资环境进行综合评价。这种研究方法对于指标的选择具有较强的主观性，不可能实现完全的客观分析。因此，学者们的研究成果与指标的选择密切相关。从近年来的研究文献来看，学者们一般可以将房地产投资环境评价指标分为六类：自然环境因素、经济环境因素、基础设施因素、人口环境因素、房地产市场因素和社会因素。
经验基础
指标评价的研究方法主要有模糊评价法、相似性评价法、多因素评价法、层次分析法和主成分分析法。每种分析方法都有自己的重点和优缺点。由于本文所用城市数据的局限性，多因素分析和层次分析法对数据的质量和数量要求较高，因此采用主成分分析法。
1） 主成分分析原理
主成分分析研究是在信息损失较少的前提下进行的，许多相关指标都归结为几个具有代表性的指标，即主成分因子。然后用较少的因子来表达整体指标所包含的信息，实现所谓的“降维处理”[23]。主成分分析公式如下：
2） 主要因素选择及指标评价过程
该矩阵的特征值由多个指标组成的相关系数矩阵计算，特征值大于1时选取主因子，累计贡献率在95%以上。主因子选择完成后，计算主成分负荷矩阵，由主成分负荷矩阵计算指标和主成分指标，然后将各不同区域的数据带入，计算各区域的综合得分并排序。
3） 主成分分析方法的评价
主成分分析法可以降低大量指标的维数，得到由指标共同决定的几个主要因素。这减少了分析变量的数量，便于研究人员分析结果。此外，该方法对数据的质量和数量要求较低，城市分析中的数据统计不完整和缺失。主成分分析法可以减轻这些问题的后果。
广州郊区房地产投资环境综合评价
评价指标体系的构建
本文根据房地产市场的特殊性和郊区房地产的发展，按照系统性、可比性、针对性和可获得性的原则，借鉴已有的文献资料，从经济环境、房地产市场环境等方面进行分析，从人口因素环境和基础设施环境两个方面，选取15个指标对广州市11个区的房地产投资环境进行综合评价（见表1）。
为了将该指标应用于广州市郊区房地产投资环境分析，本文以广州市各区经济发展水平和距中心城市的距离为依据，将广州市11个区划分为中心城区和郊区。
其中，越秀区是广州的老城区和市政府所在地；天河区是目前广州市经济发展水平最高的商业中心；荔湾区和海珠区距离越秀区和天河区较近。而且经济发展水平高，所以被列入了市区。至于郊区和远郊，划分主要是根据市中心区行政区划是否有界限。大郊区与市区没有行政区划，因此被划为远郊区。
数据的选择和处理
本文选取的数据来源于2015年广东省工业发展数据库、2015年广州市统计年鉴和各地区2015年统计公报。经过筛选和汇总，获得了广州市11个行政区2015年15项指标数据。
由于这15个指标的维数不一致，如果使用原始数据进行分析，则由于维数不一致，荷载系数可能会导致偏差。因此，原始数据需要标准化。本文采用Z评分标准化方法。具体计算公式如下：
式（2）中，Xij表示第j个城市第i个指数的值，表示第i个指数的样本均值，sigma;i表示第i个指数的样本标准差。
模型的构造与求解
本文采用SPSS19.0软件对主成分数据进行分析。首先对各一级指标进行主成分分析，得到各一级指标的评价结果并进行排序。将各主要指标的评价结果作为新变量重新进行主成分分析，得到综合评价结果。本文的分析过程以经济环境水平指标为例进行具体分析，剩下的一级指标分析将直接给出结果。
从相关系数矩阵可以看出，经济环境指标之间具有很好的相关性，说明这些指标具有重叠信息，可以通过主成分分析进行归约。然后提取主成分，结果如下（表2）。
从表3中，用特征值大于1、累积贡献率大于85%的准则提取主成分，并提取两个主成分，分别表示为F11和F12。这两个主成分包含了近90%的原始变量信息，可以代表这五个变量进行分析。然后，软件得到的负荷矩阵分别计算出各指标两个主分量的特征向量矩阵，用负荷因子除以主分量特征值计算得到（结果见表4）。
通过计算得到的特征向量，得到原始变量与主成分之间的关系如下：
在等式（3）中是索引数据规范化后的数据。通过对标准化数据的处理，得到两个主成分的得分，然后用两个主成分的方差贡献率作为权重计算经济环境。然后对第一级指标的得分进行排名。结果如下（表5）。
从经济环境指标综合评价结果来看，天河区是广州的商业中心和经济中心。经济环境评价以市区最高，11个行政区中最高。在郊区，黄浦区和番禺区的经济环境评价得分居前列，甚至超过了经济发展潜力巨大的荔湾区和海珠区两个市区。
以上是经济环境指标的主成分分析过程。根据上述过程，分别对房地产市场环境、人口因素环境和基础设施环境三个主要指标进行主成分分析。进一步以得到的主成分为变量，进行主成分分析，得到四个主要方面的综合得分和排名，结果如下（表6）。
表6和表7是应用主成分分析法对广州市11个行政区的4类15项指标进行分析的完整结果。结果包括各区各级指标得分及相应排名，以及
最后给出了排名。房地产投资环境的综合得分和排名。从最终结果来看，排名前四的分别是黄浦区、番禺区、南沙区和天河区。其中，仅天河区位于市中心区，黄浦区和番禺区是由前者划分的郊区，而南沙区作为广州自贸区的所在地，已逐渐成为远郊区房地产投资的主要区域。
实证结果分析
1） 房地产市场环境是影响郊区房地产投资的最重要因素。
从表6和表7可以看出，黄浦区、番禺区、南沙区、增城区等房地产市场环境最高的行政区，房地产投资环境综合排名靠前。而且，从这些行政区其他三大指标的排名来看，并不是特别高，说明房地产市场环境因素占综合得分权重最大的是四个一级指标。因此，房地产市场环境是许多房地产企业最重要的指标。其中，可利用土地面积决定了房地产开发的可能性边界，住宅竣工面积对房地产开发决策具有重要的指导作用。商品房销售面积是房地产企业投资回报的重要指标。
黄浦区和番禺区是郊区综合得分最高的区域，也是各区域得分最高的区域，说明郊区是目前广州最好的房地产投资环境，并已呈现出向郊区蔓延的明显趋势。南沙区和增城区是远郊区综合得分最高的地区，在11个行政区中排名第一，说明广州房地产郊区化经过多年的发展，已经逐步向周边地区蔓延。通过对综合性房地产市场环境的分析，得出郊区房地产投资环境优于市中心房地产投资环境。
2） 基础设施环境对促进郊区房地产投资具有重要作用。
从基础设施环境排名来看，郊区和远郊区的排名明显高于市中心区。这很难理解。可能的解释是，城区建设多年，基础设施相对完善。近年来，政府主要在郊区发展基础设施。城郊基础设施建设投资远大于市区。由于土地面积大，为基础设施提供了更广阔的建设空间，从而改善了城郊基础设施，提供了多种基础设施。
房地产投资环境的发展有赖于地方基础设施的完善，尤其是教育、医疗、休闲等基础设施的建设。从指标结果来看，广州郊区和郊区的基础设施水平已逐渐赶超市中心，这为郊区房地产投资提供了很大的前提条件。
3） 人口与经济郊区化进程缓慢
在人口和经济环境方面，市区得分远远领先于郊区。城市中心包含了大量的发展资源，依托集聚经济的发展效应，使周
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