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波兰外商直接投资水平和全球房地产市场透明度
Karolina Czechowska, M.Sc.
摘要：本文旨在介绍房地产市场透明度与实现外商投资水平的依赖关系。 对于房地产开发商而言，潜在利润以外的关键因素可能是市场的透明度。 透明的房地产市场的主要特点就是容易获取有关供求关系，租金，房价，交易，空置房屋和资本化率的可靠数据，这些数据可作为分析依据。 市场透明度并不能保证投资的成功，而是影响投资决策和与之相关风险的水平。
关键词：全球房地产市场，房地产市场透明度，外商直接投资房地产市场
1.对物业的具体特征的市场透明度
与其他商品相比，一种特性是由其特征所区分开来的，这反过来源于其特征。这些特征使得房地产在市场上发生的典型货物方面属于特殊类型的良好，难以分类，反映在房地产市场的透明度上。
财产的特点之一就是影响透明度的水平，即财产的权利是营业额和估值的主体，是其多样性。出现在房地产市场上的货物的强大的异质性需要对某一特定财产和个人估价的个人方法。没有相同的属性，因此，空置房屋的价格，租金水平或数量取决于某种财产的具体特征，这在确定其市场价值或市场租金水平的阶段造成了重大困难。因此，确定市场的典型价格或典型租金水平似乎是不可能的;因此，没有市场信息将成为典型房地产市场参与者进行投资的基础。
影响市场透明度的财产的另一个特点是现场稳定。这个特征造成了严重的经济影响，从市场参与者的角度来看是重要的（KUCHARSKA-STASIAK 2006第18页）：
1）每个财产的价值是其环境变化的结果，
2）房地产市场具有地方特色。
在房地产市场上进行的交易具有相当的本地特征。因此，如果没有对财产进行彻底的比较分析，它们就不能成为房地产市场上比当地更广泛地了解的信息来源。而且，形成房地产市场价格的供求也具有本土特色。它们是例如可用的房地产资源，特定行业的竞争力或居民购买力的结果。网站上的稳定性与物业的经济特征（如其位置）密切相关。 “经济地理位置的结果是使用物业的方式（...）。因此，类似的属性可能具有不同的使用方式，另一个值“（引自KUCHARSKA-STASIAK 2006第22页）。财产价值对地理位置的重大依赖性及其使用方式，以及市场参与者的不合理行为的频率都对缺乏市场理性有影响。
在上述考虑的基础上，可以得出结论，房地产市场的完整透明度是完全市场要求（商品均匀）的特征。 属性的具体特征使得无法实现该要求。 然而，尽管房地产市场不能完全透明，但个别房地产市场及其部门的特点可能是透明度水平不同。 “房地产市场处于个别国家的不同发展阶段。 （...）由于创造了增加信息可用性的新文书，发达市场更加透明“（引自”库卡斯卡斯卡2004“p.127）。
- 波兰房地产市场与世界的透明度水平
市场透明度被认为是关于市场的知识，这意味着世界各地的买家和卖家都知道所有发生的可能性，产品和价格。房地产市场的特点是缺乏透明的信息，导致大多数市场参与者在获得关于买卖决定的时刻没有足够的资料价格。它是艰难的，需要有关市场的知识。此外，房地产市场上有很多私人交易，其历史和价格大部分时间都是保密的。信息的非正式特征及其保密性使得收集关于这个市场的信息变得困难和昂贵（KUCHARSKA-STASIAK 2006 p.48-49）。
透明的房地产市场的主要特征是很容易获得关于供应，需求，租金，房价，交易，空置房屋和可能成为分析依据的资本化率的可靠数据。房地产市场的透明度不足使其估值更加困难。一般参与者无法获得关于交易价格和合同条件的数据。然而，交易数据的可及性在很大程度上不能确定透明度水平，因为公证行为揭示的金额通常与结束交易时引用的实际价格相符。每年都有越来越多的报告介绍了地方和国家房地产市场的分析。评估这些报告的可信性很难评估，因为它们不代表从市场获得的数据，而只是基于此得出的结论。调查中不包括哪些物业，我们也不知道受调查的物业集团或市场参与者有多大。在很可能的情况下，进入波兰房地产市场的严重开发商不会在可靠信誉可靠的报告的基础上就投资做出决定。一家在房地产市场上经营的专业公司进行调查是昂贵的，但为开发商提供了其他参与者看不到的市场形象;这使他有更大的机会成功地进行投资并获得计划的回报率。
图1根据全球房地产透明度指数（指数值越低，市场透明度越高），呈现全球二十五个最透明房地产市场的图像。
波兰在全球房地产透明度排名榜上排在第九十九位（共有97个国家）。它将波兰房地产市场描述为透明的，这意味着有信息流动，其参与者可以访问市场数据。该分类提供了十个最透明的房地产市场，其中主要职位由美国，英国，澳大利亚，荷兰和新西兰承担。
图2显示了欧洲房地产市场根据全球房地产透明度指数的透明度。在欧洲的房地产市场中，波兰是第13名。以下国家被列为高度透明的国家：英国，荷兰，法国，芬兰，瑞典和瑞士。 透明度最低的市场是白俄罗斯（不透明）和塞尔维亚（透明度低）市场，而东欧房地产市场则被描述为中等透明度。
图1全球25个房地产市场的透明度最高。 资料来源：作者根据房地产透明度（2012年回归，全球房地产透明度指数，仲量联行）编制。
图2.波兰房地产市场与欧洲的透明度。 资料来源：作者根据房地产透明度（2012年回归，全球房地产透明度指数，仲量联行）编制。
多年来，波兰市场的透明度水平已经有所改善。 在全球透明度指数（仲量联行）的变化基础上描述的波兰房地产市场透明度变化见图1
图1. 2001-2012年波兰房地产市场透明度水平的变化。 资料来源：作者根据全球房地产透明度指数，2006年，2010年，2012年，仲量联行准备。
1999年，波兰的房地产市场被认为是一个低透明度的房地产市场。据2001 - 2006年，根据仲量联行，波兰房地产市场的透明度中等程度，2008年达到透明市场水平。
全球个人房地产市场的透明度水平有很大差异。以提高透明度低水平的房地产市场的有效性提升的一个有吸引力的策略就是进入这些市场，使用专有市场研究的结果，专有的，针对付款或普遍不可用的，后来引入更明确的商业实践，这将有助于提高市场效率。这将需要耗时的分析和一个持续的程序来注意市场数据，确切的供求特征，以及对市场上发生的每项投资的财务信息的审查（GORDON 2000第5页）。
- 市场透明度水平及房地产业实现的外商直接投资规模
曾经由当地企业家主导的国内市场已经转变为国际市场，向外国开发商敞开大门。在全球化和经济一体化进程的时代，全球贸易和资本流动大幅增加。资本流动自由，技术进步，创新发展的快速转移和交通运输的发展，增加了外商直接投资的作用。如今，假设企业家精神要求制定明确的原则和规则，透明地描述所有权，降低争端解决的成本，增加经济互动的可预测性的规则，并给予市场参与者一定的保护，免受潜在的滥用。这些规定应该是有效的，实现简单，适用于所有人（在更透明的世界中做生意，2012年第7页）。由于物业的具体特征，如现场稳定，房地产市场对制度变迁特别敏感，体现了某一国家或地区制度体系的弱点。直到最近，其结果可能是当地投资者对房地产市场的强大支配地位（EICHHOLTZ，GUGLER，KOK，2010年第2页）。
从开发商的角度来看，给定市场的高透明度是一个信号，市场成熟并具有较低的风险水平，延迟或成本大幅度上涨的频率降低。市场透明度高可以比较土地购买和建设的成本，以及租金水平，可用的减免税和其他与开发商相关的参数。以统计形式提供市场数据可让开发商对投资效率进行评估，并对未来回报率进行评估。此外，自由信息流动大大加剧了决策过程。高透明度市场的特点是投资流动风险水平较低，进出市场的障碍较弱。此外，从开发商的角度来看，透明度较低的市场需要使用专业的房地产市场顾问服务，或与当地合作伙伴开展合作。另一方面，开发商确实冒险进入不透明的市场，他们可以以更高的投资回报率获得风险奖金（JONES LANG LASALLE 2010，第20-21页）。
投资世界各地确保投资组合的多样化。需要记住的是，房地产业务具有地方性，现金流取决于当地经济。因此，投资于财产的资本的实际回报的时间和性质将有所不同，并取决于某一国家或地区的条件（BRIDDELL，2010年第1页）。在不透明的市场上，外国投资者比当地的投资者有一定的优势。他们可以使用专业的房地产顾问服务和购买有关市场的报告，使他们具有与当地参与者相同的信息水平。不过，除此之外，海外开发商经常从全球角度看待一个特定的房地产市场，对于在本地市场上经营的人们来说，经常是看不见的。
位于房地产行业的外商直接投资带来了许多好处，但也带来了额外的风险，与所在地资本规模发生迅速变化的可能性相关，因此房地产市场可能出现巨大的不稳定，后果甚至影响整个经济。在表1a中，1996 - 2011年期间，建筑行业比率与外商直接投资进入波兰的物业服务比例呈现一定比例。
表格11996 - 2010年期间，波兰的建筑业比例与外商直接投资的物业服务。
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外国直接投资 |
外国直接投资 |
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年份 |
真实房地产 |
年份 |
真实房地产 |
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的比例 |
的比例 |
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1996 |
2.19 |
2004 |
6.19 |
|
1997 |
1.32 |
2005 |
5.25 |
|
1998 |
1.82 |
2006 |
13.24 |
|
1999 |
2.00 |
2007 |
11.90 |
|
2000 |
4.71 |
2008 |
11.22 |
|
2001 |
4.28 |
2009 |
5.45 |
|
2002 |
5.89 |
2010 |
32.98 |
|
2003 |
7.76 |
2011 |
4.88 |
资料来源：作者根据：2001-2010之间的外商直接投资 - 总体趋势。 经济部，分析与预测部，华沙，波兰境外直接投资，统计指标NBP 2010，2011年，2012年。
尽管在2006-2008年期间外国直接投资的外资进入波兰的情况较多，但2010年房地产业对外直接投资的比例最高，2010年波兰的外国直接投资比2009年下降到36％ ，房地产业比例上升至32.98％。 这表明房地产业吸引外资的重要作用。 但是，需要注意的是，额外资本的流入会改变供需关系，也影响到其他市场参与者的投资决策。
最近波兰经济吸引了很多外资，其中一部分位于房地产市场。 图2显示了2001 - 2011年期间外国直接投资流入波兰房地产行业的市场透明度水平。
图2.波兰房地产市场的透明度以及外国直接投资在二00一一至二零一一年间向波兰物业部门流入。 资料来源：作者根据房地产透明度，2012年回归，全球房地产透明度指数，仲量联行，2001-2010年间的外商直接投资 - 总体趋势，2011年经济部，分析部 和预测，华沙，波兰的外国直接投资统计2003年至2012年NBP指数。
外国直接投资最多的外国资本在2012年（超过2.9亿美元）的波兰财产部门资助了2007年（近2.7亿美元）和2006年（超过2.5亿美元）。 尽管2006年波兰房地产市场（中等透明度）和2010年（透明）透明度有所差异，外商直接投资对房地产业的流入没有显着差异。 据了解，在波兰房地产市场的情况下，其透明度并不是关键因素
外国开发商在作出决定时考虑。 尽管2006年房地产市场的透明度很低，但外国开发商仍然投入了大量资金，远远大于2008年和2009年，当时波兰市场的透明度要高得多。
- 总结和结论
高市场透明度使得理性投资决策变得更加容易。另一方面，在许多情况下，开发商将资本投资于物业基础成本效益对个人财产的价值，将其潜力视为关键因素，并将其视为比现有市场上的数据更重要; 而且，他们愿意冒低成本的风险有效性，只要有可能以较高的回报率形式获得该风险的奖金。 “在房地产市场上出现的”内在“信息 - 有些人越来越多地被告知，大多数后者”（来自KUCHARSKA-STASIAK 2006第70页）。 获取有关市场的可靠信息的困难
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资料编号：[27962]，资料为PDF文档或Word文档，PDF文档可免费转换为Word
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