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经济新常态下中国房地产将走向何方
摘要：当中国进入经济发展的新阶段，即“经济新常态”，其经济增长从高速转向中高速，经济结构不断改善，升级。经济发展从投入驱动和投资驱动转向创新驱动。此外，房地产市场也出现了一些新的发展。以前的房地产投资快速增长逐步稳定。房地产的消费需求达到饱和。房地产市场在进出口方面发挥着重要作用。许多兼并和收购出现在房地产市场中，并且房地产市场差异化更为明显。在这种情况，需要解决的一个重要问题：中国的房地产市场在哪里？首先，房地产市场应该设想工业发展的新趋势。其次，房地产市场需要适应新的增长势头和投资结构。最后，房地产行业可以利用“新常态”的带动来指导自身稳定可持续发展。这样，中国房地产行业才会有可持续发展的余地和巨大的市场容量。
关键词：房地产；经济新常态；中国
- 引言
2014年5月，中国国家主席习近平在视察河南中部省份时介绍了“经济新常态”（以下简称“新常态”）。在2014年前三季度，中国的国内生产总值（GDP）增速为7.4％（中国统计局，2014），这也引起了一些关注。2014年亚太经合组织领导人峰会11月9日在北京国家会议中心举行。国家主席习近平出席开幕式，并发表题为《谋求持久发展 共筑亚太梦想》的主旨演讲。习近平主席在演讲中解释了“新常态”的特点，包括一些显着的特点。首先，经济增长速度将有一个从高速到中高速的转变。其次，经济结构将不断地改善，升级。第三产业和消费需求正在逐渐成为经济增长的主要动力。城乡差距在缩小，家庭收入在财政收入中的比例在扩大，越来越多的人受益于国家的发展。习近平进一步表示，“新常态”将会给中国带来新的发展机遇。
尽管增速下降，中国经济仍然取得相当可观的增长。通过30多年的快速增长，中国目前的经济规模大大增加。中国2013年的经济增长当相当于1994年的年经济总量，在世界排名17。尽管中国的经济增速约为7%，其经济增速和增量仍然位居世界前列。中国的经济增长已经变得更加稳定，并且由更多元化的因素推动。此外，有人担心中国的经济增长可能进一步下降，并且不能解决问题。事实上，风险确实存在，但它们不是那么强大。中国经济的弹性是对抗风险最好的保护。中国在宏观经济管理的思想和方法上有所创新。有了确定的策略和政策准备，国家有信心和能力去有效地处理潜在的风险。
目前，中国正在协同推进新型工业化，IT应用，城市化和农业现代化。这将有助于中国经济转变为内需驱动型，减少过度依赖出口的外部风险。中国经济结构已经得到改善和提高，预示着更加稳定的发展前景。在2014年前三个季度，消费对经济增长的贡献率为48.5%，超过投资。服务业增加值占GDP的46.7%,超过第二产业增加值所占的比重。高新技术产业设备制造业的增长率分别为12.3％和11.1％，超过一般工业增长率。单位GDP能耗下降
4.6％。所有这些数据表明，中国经济在质量和结构上发生了巨大的变化。在“新常态”下，中国政府大力简政放权，进一步释放市场活力。准确地说，解除对市场这只“看不见的手”的限制，合理运用政府这只“看得见的手”。例如，中国已经实行了商业注册。在2014年前三个季度，2014年前三季度，新注册的市场实体数量达到920万家，新增企业数量比上年增长了60％。
相应地，中国房地产的发展正处于十字路口。 2014年，中国商品房销售，投资和新建建设比上年增加，而不是快速增长。 因此，人们认为房地产的黄金时代已经结束。 相反，在下文中，房地产将进入类似于经济的“新常态”，即所有方面的数据都将趋于减速的情况。 还有人认为房地产市场将长期处于萧条的“冬季”。
- “新常态”概念
2014年12月，在北京召开为期3天的中央经济工作会议，详细分析了“新常态”的情况，明确指出“新常态”下面九个趋势变化：在消费方面，中国曾经有明显的“波浪消费”，但这种消费的阶段将会过期。个性化和多样化的消费已逐渐成为主流。 更加重视保证产品质量，通过提供创新来恢复需求。 采取适当的消费政策，释放消费的潜力，确保消费在经济发展中发挥着重要的作用。经过30多年的高度密集和大规模的开发建设，传统产业已经达到饱和，但基础设施，互联，新技术，新产品，新型企业和新商业模式方面有着大量的投资机会。这对融资模式提出新的创新需求。 投资障碍需要重新审视，使投资在经济发展中继续发挥关键作用。目前，全球总需求正在减弱。中国低成本的比较优势也发生了变化，但是出口的竞争优势仍然存在。 有必要加快发展新的比较优势的步伐，以保证出口能够一如既往地支持经济发展。过去，供应短缺是中国长期以来关注的问题，但在传统行业供过于求。行业结构需要优化和升级。 在此过程中，企业的兼并重组和生产集中是不可避免的。 新兴行业，服务业和小微企业将发挥更重要的作用，小型化，智能化和专业化生产将是产业组织的新特征。技术和管理可以成为生产力。中国面临人口老龄化，农村剩余劳动力减少。因此，经济增长将更多地依赖人力资本和技术进步。创新必须成为国家发展的新的动力。市场竞争的焦点是逐步从数量和价格转向质量和差异化。整合国内市场和提高资源配置的效率是经济发展的内生需求。能源资源和生态环境过去不是主要关注的问题，但我们的环境近来已达到或接近其承载能力的上限。将促进绿色，低碳和可持续环境的发展。各种隐性风险在经济增长放缓的过程中逐渐显现。这些风险通常可以控制，但是消除具有高杠杆和泡沫的风险，可能需要很长时间。治疗疾病的表现和根本原因，并且发现合适的方式来解决问题。从资源配置模式和宏观调整方法的角度来看，整体刺激政策的边际效率明显下降。为了充分利用过剩的生产能力，通过市场机制探索产业发展的未来方向，必须跟随市场供求关系的变化，合理地进行宏观调整。
这些趋势变化表明，中国经济进入更先进形式，更复杂的分工和更合理的结构的阶段。 所谓“新常态”是指经济增长率较低，质量较高，结构调整加快，发展良好的经济发展格局。
经济增长的合理性应该由就业前景和物价评估。从2011年到2014年，中国每年的GDP增长率达到了8%。这导致了经济增长从高速到中速再到高速的转变。在“十二五”规划中，中国平均每年GDP增长预计在8%左右。尽管经济增长率和过去相比下降了，但是物价稳定，就业良好。在2015年的前三个季度，消费者物价指数增长了1.6%。中国的就业人口增加了1066万人，超过了1000万人的全年目标（中国国务院，2015年）。 经济不太冷或太热，表明经济增长率在一个合理的范围。 此外，根据国际货币基金组织（IMF）的数据显示，中国经济增长对世界经济增长的贡献率为27.8％，高于美国。 此外，中国经济的每一个百分比增长，亚洲经济增长了0.3％。
进入“新常态”后，中国的经济产业结构发生了明显的变化。从2011年到2014年，最终消费对经济增长的贡献平均为54.8％，高于投资7.8％（图2）。在2015年上半年，消费对经济增长的贡献率达到60％（中国统计局，2015年）。 2012年，第三产业增加值当前价格占GDP的45.5％，第一次超过第二产业，第三产业成为国民经济中最大的产业。 2014年，第三产业比重上升至48.1％，比2010年增长3.9％。 2015年上半年，第三产业的比重进一步提高到49.5％（图3），第三产业的增长率是8.4％，而第二产业的仅为6.1％。第三产业增长快于第二产业，这表明中国已经开始进入后工业社会对于整个行业利益的观点，最获利和附加值最高的产业是现代服务业而不是第二产业，新旧工业情况显着不同。以钢铁工业为代表的中国传统工业存在巨大的负担，但与精密仪器和高速铁路相关的企业有很多订单。 与消费有关的现代服务业蓬勃发展。
在“新常态”中，劳动人口的下降是中国国情的最初变化。1980年代的出生人数为2.28亿，而1990年代的出生人数仅为1.75亿，比上一个十年减少了23.24％（中国统计局，2014）。 这导致青年人口大量减少，不仅增加了失业压力，而且增加了工资成本，从而增加土地和资本的价格。因此，过去的经济增长动力外贸出口和房地产投资疲软，中国必须找到新的经济增长动力，经济发展模式需要从因素驱动转向创新驱动。
2.1中国房地产在“新常态”下的变化
从2014年以来，中国房地产市场出现了许多转折点。房地产投资的快速增长逐渐趋于缓慢，房地产开发阶段发生了重大变化。从1999年到2013年，中国房地产市场普遍呈现高投资增长（复合增长率N 20％）和高房价的特征等特征。虽然有两个调整，房地产市场总体运作趋势没有改变。事实上，1999年至2013年中国房地产市场运行的特点反映了需求超过供给的事实。2014年，投资房地产开发规模增加到9.5036万亿元，年均增长10.5％，是近十年来最低，商品房开工面积19.76亿平方米，每年下降10.7％，这也是过去10年中最低的。商品房销售面积减少到12.06亿平方米，比上年减少7.6％。
以住房为代表的房地产消费需求已经饱和，房地产市场特征基本改变。1978年，中国城市居民人均住房面积只有6.7平方米（中国统计局，1978），2013年底增加到33平方米（中国统计局，2013），接近大多数发达国家，如英国（35.4％ m2），日本（36.6 m2）和韩国（26 m2）;然而，它低于美国（67 m2）。根据第六次全国人口普查，2012年和2013年，每户的住房单位分别为1和1.02。同时，20岁至29岁的人口占全部人口的17％，在接下来的十年中可能减少到10％。另外，在适合婚姻的人口比例将导致住房需求下降。这些数据表明，房地产市场供求关系从供需关系向基本平衡转变;同时，也表明由于房地产市场短缺造成的投资浪费浪潮难以复制，住房消费的改善将成为主流。
从进出口的角度看，房地产市场在国际收支平衡中起着重要作用。 一方面，越来越多的房地产公司走出国门购买资产，投资房地产，或参与基础设施建设。自2014年以来，万科，碧桂园，万达，麦克罗宁等7家房地产企业在海外市场相当活跃（新华社，2014）。其中，麦克罗宁于2014年1月确认了韩国济州和马来西亚新山的开发项目。2014年2月，碧桂园进入澳大利亚市场，在悉尼投资7300万元。同时，万科在美国曼哈顿纽约市的莱克星顿大道610号举行了第一个项目的开始仪式。另一方面，更多的外国资本投资于中国国内房地产开发。2014年中国国家发展和改革委员会删除了在外国投资目录中对外国投资的限制。 2014年，房地产开发企业可支配资金12.20万亿元，与前年基本持平;国内贷款增加至2.12万亿元，增长率为8％;外商投资增加到639亿元，增长率为19.7％;自筹资金达到5.04万亿元，增长率为6.3％。其他资金下降至4.97万亿元，下降8.8％（中国国务院，2014）。高层投入和大规模产出的同步，使房地产行业的低成本优势持续在平衡国际收支方面发挥了重要作用。
许多并购出现在房地产行业，导致市场结构集中度急剧上升。2014年，资本市场的收购迅速上升;。同时，许多房地产企业参与兼并重组。这种现象表明，以前的竞争模式逐渐消失，新的商业模式逐渐形成，行业集中度提高。根据wind资讯，在2014年，房地产业并购交易245项，总金额1210亿元（包括已完成和未完成的交易），年均增长约80％。 2013年，只有150宗并购交易，总额668亿元，同比增长约46％，而2012年共有154宗，总价值458亿元。一些规模较小的中小型房地产企业被并购，几家大型房地产企业不得不转售现金和转移资产发展，这表明房地产业的两极分化 即将开始。
房地产市场差异化较为明显，二，三线城市房屋销售压力较大。自1998年中国政府开始进行房地产市场改革以来，中国房地产市场以及房价快速上涨。然而，一般住房短缺和供应过剩在许多城市变得很普遍。近年来，房地产市场分割变得更加重要。第一线城市房价快速上涨，二三线城市房地产库存压力更为严重。据中国住房报告，全国新商品住房存量是过去5年来最高的。截至2014年9月，35个城市新建住房总量每年增加至28013万平方米，增长率为23.8％。第一，二，三线城市新增住房总量分别为37.94,201.67和4052万平方米，分别比上年增长39.6％，21.8％和21.1％。
2.2“新常态”下中国房地产将走向何方
“新常态”对中国房地产市场的影响包括设想，适应和指导。房地产市场应该设想产业发展的新趋势。英国，德国， 日本，韩国，中国和台湾经历了房地产市场的周期性变化。100年前，20世纪60年代和80年代。在经济发展初期，房地产投资快速增长，占国内生产总值的很大比重，房价上涨快，房地产投资下降，房地产增加值占GDP的比重稳定或下降（Pyhrr，Roulac，＆Born，1999）。自2014年以来，中国房地产投资和价格出现了放缓，这是由于正常变化和合理回报的结果。
房地产市场需要适应新的增长动力和投资结构。过去，房地产市场以新房开发投资和销售为主流。当供需平衡逐步形成时，二级市场交易将更加活跃，其比例将会增加。过去，由于过分强调住宅投资和发展，住房管理，住宅服务，和中介服务下降，无法满足社会。未来房地产开发，住宅服务，房地产开发和物业管理将快速发展，房地产业的比重将继续上升。房地产投资逐渐从住宅转变为旅游房地产，工业园区和养老地产。投资将侧重长期福利而不是短期福利。城市发展将从大规模发展转变为城市功能发展与改善的结合。在过去十年中，中国的新城建设发展迅速，一些城市有许多大规模的建设运动。将来，随着人口的聚集，城镇，特别是大城市的发展发挥潜力，改善城市功能，而不是密集扩张。
房地产行业需要“新常态”的牵引来引导自身持续健康发展。在GDP的稳定增长中发挥主导作用。根据国际货币基金组织“世界经济展望”数据库，2020年中国的国内生产总值预计约为100万亿元，人均国内生产总值将达到12,117美元，与高收入国家非常接近。 以前的研究表明，GDP的不断增长将增加房地产开发投资的信心。采取研究SHTO（住房投资占总产出的比例），例如，SHTO的价值在不同发展阶段的不同国家是
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