评估主要中国房地产市场的状况外文翻译资料

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评估主要中国房地产市场的状况

摘要：中国房地产市场价格之高和持续上涨引起了全球的关注。自2007年初以来北京和其他七个遍布世界的大型市场房价租金比增加了30%~70%。当前房价租金比意味着用户成本非常低，不超过房子价值的2%~3%。很高的预期的资本收益看来是必要的，以证明拥有这种低用户成本。我们的计算显示，即使预期升值小幅下跌，也会导致北京、不存在抵消租金上涨或其他补贴因素的市场价格大幅下跌超过40%。在北京等市场，房价收入比也都曾处于最高水平，但城镇收入增长已经超过了沿海主要市场的价格的增长。房价上涨主要是是由于土地价值上涨。利用北京市地方土地拍卖市场的数据，我们能够为该市提供一个土地价格指数常数。自2003年第一季度以来，真实的土地价值常数增加了近800%，这是过去两年增长的两倍。由中央政府控制的国有企业在这一增长中发挥了重要作用，正如我们的分析表明，为了等效的土地块，他们比其他投标人多支付了27%。

关键词：房地产市场；房价；土地价格；中国

1. 介绍

图1描述了在过去十年中，超过35个主要的中国城市房价指数常数翻了一番，自2007年的第一季度以来的增长大约是这个数字的60%。由于中国日益增长的经济方面的重要性和在美国住房市场的崩溃引发了全球金融危机，全球利益的投资者、公共官员和学者对于价格变化的幅度和速度自然而然提出了关于他们可持续性问题。

资料来源：清华大学房地产研究所

备注：在中国的35个主要市场的私人住宅，Hedonic模型被用于控制新建样品质量的变化。真正的指数是由每个市场的通货紧缩与消费物价指数等级创建。聚合指数是以2000 - 2008年之间的交易量为固定的权重，计算当地市场等级的加权平均。

图.1.中国三十五个主要城市新建的私人住宅的价格指数常数，2000（1）-2010（1）

例如，不难找到关于“中国房地产是泡沫？”这个问题有不同见解的备受推崇的专业投资者。过去一年里，中国政府已经通过一系列政策干预表示了自己的关注。无论是中国人和英国人，在过去的几年里，这一领域的学术兴趣也在不断扩大。很多努力试图通过比较实际市场的价格与预测的基本价格来衡量任何潜在的错误定价。

中国市场已经经历了真正的价格上涨，与其他市场上发生的相同甚至超越了其他市场，这是受到广泛认同的价格泡沫。例如，在1995年国家长期繁荣的开始于2006年第二季度的价格高峰期，美国Samp;P/Case–Shiller国家物价指数在家庭名义上的价值方面上涨了144%。这意味着近十二年的年均复合增值率达到了7.7%。在一些增长最快的市场如拉斯维加斯，价格的增长甚至更高，达到了169%。迄今为止，根据2010年第三季度最新的数据，美国房地产泡沫的破灭可以看到Samp;P/Case–Shiller国家指数从最高值下降了53%，拉斯维加斯市场下跌更多，达到了58%。

根据我们2003年第三季度开始的数据，中国大陆主要市场的价格增长趋势是越来越高。例如，2003年第一季度到2010年第一季度期间，北京、成都、杭州、上海和深圳市场每年都至少有10%的增长，而北京的增长率甚至接近20%每年。西安、武汉和天津市场的缓慢增长率已从每年的5.9%增长到8.7%，这和最近美国破产前的增长率很接近。

从幅度方面来看，在许多内地市场所发生的事情更像是香港在上世纪90年代所发生的。从1990年初到1997年第三季度其房价的最高值，香港的房价名义上增长了296%。在此期间，有较大幅度的通货膨胀，但真实价格仍在上升了113%，它的复合年均增长率近15%。在2003年中期，房价从最高值到最低值下降了近三分之二。

当然这些简单的比较在各个国家之间都是有启发性的。本文为了更深入地了解当前中国房价的风险，以及是否有可能是任何根本性的错误定价，根据中国房地产市场的状况，我们提供了一个新的和校正过的分析。上世纪90年代末，由于只有一个真正的私人市场在土地和住房单位，导致数据非常有限，所以，我们试图构建或测试一个住房供应和需求的正式的结构模型的时候，没有遵循一些最近的学术文献。不仅没有用来比较的多个住房周期，而且在任所以资产市场，经济仍然没有为存在的泡沫提供一个很好的测试。因此，我们的研究策略是查阅尽可能广泛的各种各样的数据，来帮助衡量中国住房市场目前的风险。

我们从以下三方面入手。首先，我们利用中国数据的一个重要优势，即土地价格可以单独从房屋建筑物的价值观察到。我们利用计算机数据对北京市300个住宅区的土地拍卖追溯至2003日，我们为中国市场提供了第一个的土地价格常数等级。估计土地价值的增长几乎是自2003年来的八倍。很明显，在2008年夏季奥运会之前，价格上升不是一个简单的函数。自2008年年底以来，北京的土地价格几乎翻了三倍。在附近的交易中，我们也能够把土地价格的价值等价为完成了的房屋销售的价值（即土地加上的物理单位）。从2003年到2009年，土地和房价的比率在我们的配对中徘徊在30%和40%之间。然而，在2010年初，这一比率翻了一番，平均只有60%以上。

北京市土地拍卖价格与中标者是企业（国企）之间在统计上和经济上有强烈的正相关关系。其它因素不变，中央国有企业获得的土地拍卖时，价格高出27%左右，所以这些因素在北京提高土地价值中发挥了重要作用。最后，我们提供的一个有启发性的证据表明，投资者可能会回顾他们的期望，因为前一年的房子升值可以对短期内土地价格的增长进行强力的预测。

我们第二个评估中国房地产状况的方法强调了预期重要性，探讨了两个传统的负担能力指标——房价租金比和房价收入比——在北京和其他七个大市场：成都、杭州、上海、深圳、天津、武汉和西安。数据显示，过去几年在这些地方，房价租金比不仅高，而且急剧升高。北京的房价租金比从2007年初的26.4升至2010年初的45.9，在过去的三年中上升了近四分之三。杭州、上海和深圳的房价租金比都大幅上升超过了40。在其余的主要的市场中，成都、天津、武汉和西安的房价也比租金升的更快，但是他们是从一个比较低的基数开始的，并且他们的比率保持在30左右。

基于Poterba（1984）的资产市场方法对房子估价表明拥有年度用户的成本变的很低——大约是2.5%-3.3%的房价——证明价格是30-40多倍的租金。关于确定用户成本的其他参数，考虑到我们认为合理的假设，表明购房者是在他们的家中承担相当大的资本收益。表面上看来这并不惊人，当然，中国现实的房价在近年来显著上升。然而，房价不一定总是上升，而且最近在中国肯定不会持续高利率。即使是预期价格增长的适度下降，将导致用户成本大幅度的、两位数的百分比增加，和隐含的房价租金比和价格水平下降的同样多，不存在上升的租金或其他一些补贴的变化。正是在这个意义上可以得出结论，在中国的主要市场，房价是相当危险的，即使数据太少以至于做出索赔的错误定价。

值得注意的是，房价收入比系数的数据在这方面是不太一致的。中国城市的收入增长一直很强劲，甚至超过近几年在成都、天津、武汉和西安房价的涨幅。然而沿海和北京的房价超过了这些地方高收入的增长的速度。最新数据显示，房价收入比在北京、杭州、上海和深圳已经达到了历史最高值。

我们评估中国房地产市场状况的第三种方法，包括比较随着时间的推移需求的变化。这些结果体现为粗略计算是否有任何证据表明，随着时间的推移在这些市场需求已经超过了供应。这些证据在这里也是复合的。在八个大的中国市场中，我们研究（成都，上海，天津，武汉和西安），1999年以来，住房的净新增数量似乎和中这些市场的家庭数量的净增加值一样多了。至少，这说明在这些市场中，有没有一个系统的供应短缺，这可能解释了为什么这些市场的房价（所有其他因素都是固定的）急剧上升。当然，这意味着在过去的十年中，北京、杭州和深圳都至少有过适度的供应短缺。

总而言之，我们相信，这些数据的综合权重，对许多中国主要市场的房屋价值的可持续性提出了严肃的问题。在过去几年最主要的市场中，省会城市的土地的价值、房价以及房价租金比上涨的幅度，只有在高需求增长相结合有限供应的情况下才有可持续性。由于这些市场非常大的内部迁移流动和关于长期供给状况的数据十分有限，很难衡量预期的需求是否超过供应。然而，最真实的原则就是不如此谨慎或以这样的幅度改变，这可以解释本文研究的数据级别中出现的剧烈变化。正如一直强调的，这并不能证明有泡沫挥着其他类型的错误定价。然而，它确实表明，价格已经达到的水平和倍数，无论从从投资者还是监管者的角度来说都是很危险的，甚至适度的关于高预期的表现不佳相可能与价值大幅下降有关。

本文计划如下。下一部分提供关于我国住房制度改革，以及最近城市化发展趋势和土地供给系统的本质的历史背景。中国学者相当熟悉这种材料，但我门鼓励其他人在谈到数据之前阅读它。第三部分将转向土地拍卖的微数据。第四部分将描述和分析房价租金比和房价收入比的数据。第五部分我们讨论如何计算主要市场长期变化的供给和需求。我们有一个简明的摘要和结论。

1. 中国的住房和土地系统

2.1住房制度改革

1949年中华人民共和国（中国）成立的时候，中华人民共和国城市住宅单位都是被政府（中央政府）收归国有的并被承认的。在接下来的三十年里，中央政府确定了国家经济发展计划，并成为住房的垄断供应商。 国有住房的发展是由一个国家年度预算提供资金，随着这个单位的成立，通过各个家庭的工作单位（在中国称为“单位”），这往往是国有企业（国有企业），把资金分配到各个低租金的家庭。在此期间，私人房屋市场是不存在的。

70年代末，当中国开始一系列的经济改革时，国家垄断的住宅体系在1979年开始改变。国有住宅单位的试用私有化在几个沿海城市开始，很快就扩大到100多个城市，然后整个国家。这项改革在中国形成了一个私人住宅市场（被称为“商品住房”）。1980年第一个私人住房在深圳成立。然而，在早期商品住房部门的发展主要针对外国人或非国有企业员工。因此，它范围有限，成长缓慢。

1988年宪法修正案的通过起到了一个重要的推动作用，这为私人住宅部门的发展提供了坚实的法律基础。政府仍然保留城市土地的最终所有权，但它允许个人购买该土地的使用权，并可以用于城市住宅用地长达70年。随后，在20世纪90年代，中央政府出台了一系列的住房改革措施和政策，加快私人住房市场的发展。政府鼓励居民从他们居住的国有单位以低于市场价格购买住房。此外，要求工作单位逐步终止直接为其雇员提供住房的分配制度。

最后，在1998年，国务院发布了第二十三项法令，这是中国住房改革的一个里程碑。工作单位不再允许以任何形式发展新的住宅单位，以供员工使用。取而代之的是，他们将所有的内含的住房福利整合到员工工资中，而这些家庭不得不在私人住宅市场上购买或出租他们的住宅单位。

我认为这是中国现代私人房地产市场的开始。私人房屋的数量从1986 年的13%到1993年的33%，占年度总供应超过一倍。2006年恢复到72%之前，它十年中的其余部分十分稳定。就私人市场提供房屋数量而言，每年的数量增加了将近20倍，从1980年代中期的约2500万平方米，到2007年近5亿平方米。根据2005年人口普查的结果，在中国的16.3%和12.2%的城市家庭居住在拥有或租用的私人住房单位，相对应的，2000年只有9.2%和6.9%。

住房制度改革的过程中，针对中低收入家庭的公共住房部门也发生了变化和发展。这使低收入家庭可以以地方政府的高度补贴的价格，租用低成本单位（在中国称为“廉租房”）或购买特殊的负担得起的单位（在中国称为“经济适用房”）。中等收入户可以获得补贴来租公租房单位（在中国称为“公共租赁房”）或购买价格控制单位（在中国称为“限价房”）。然而，由于地方政府层面的财政瓶颈，公共住房的建设一直是很有限的。只有当国家在2007年制定了一系列政策加快推进公共住房发展，这个才有所改变。

2.2城市化和迁徙

我国主要市场的住房需求的关键因素之一是一个强大的城市化趋势，如图2所示，自1990年以来城市人口和城市人口占总人口的比例。2005年和1996年之间，城市人口从3亿7300万到5亿6200万，增长超过了50%。1996年以来，全国人口中城市人口的比例每年都增长了1.4%。即使在2005年以来城市化进程增长缓慢，每年也有1500万人口进入城市地区。

资料来源：国家统计局，《中国统计年鉴》

图2.我国城市化进程，1990-2009

非常大的内部迁移是由户籍制度决定的（在中国称为“户口”）。没有“户口”的家庭迁移到一个新的城市，就无法轻易地享受各种健康、教育和其他公共服务。最近几年，虽然有公告显示，国务院可能会发生一些变化，但是 “户口”系统所还是造成的限制。毫无疑问，许多房屋是由其他地区的人们购买的。例如，表1显示，2009年大约1/3的新建私人住宅单位是由移民购买的，小于2005年的1/4 。

表1.商品住房买家的组成

资料来源：住房和城乡建设部

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