Current Situation and Existing Problems of Second - hand Housing Market in
estate structure is too large. While the real estate of the secondary market main table.Is now investment demand and living and investme.With the rapid development of the real estate market, the countrys new commercial housing 'up' sound one, first-tier cities prices even 'one day a change' strange phenomenon. Subjective market information is not enough symmetry, the main market behavior is not standardized and objective land scarcity, the market economy is not perfect, making the real estate market bubble phenomenon gradually emerged and developed, resulting in soaring housing prices. While the relative decline in peoples purchasing power. Developers in the eternal profit maximization, have made the housing market supply and demand imbalance, so that more and more attention into the secondary market of real estate, by actively tap the huge potential of second - hand housing market to meet the housing needs of housing The However, the huge profits make speculation along with house prices all the way up. Full of the market, and showing a growing trend.
First, the development of Chinas residential concept Chinas housing concept from the founding to the reform and opening up and the current high degree of development of real estate. Which has undergone several different stages of development. Before the reform of the housing system, most people rely on enterprises, the Government to solve the housing problem, housing market supply in a short state, can not reflect the real needs of consumers on the property. After the reform of urban housing system in 1999. The real estate market supply farewell to the shortage of state, demand was diversified trend.
1. Have access to policy housing or middle-income groups need to sell their policy room or original housing shift
Buy superior environmental conditions in the mid-range, high-end real estate.
2. Low-income or temporary low-income people need low-cost housing to meet their needs in the home.
3. The first high-income people who are more fond of the environment and residential residents of their own identification, so the original housing will enter the market circulation.
4. With the development of residents income and socio-economic development, the demand for housing will be escalated, and the transaction of stock houses has reached 50% of the primary market (2002 data), and the proportion of stock transactions is rising. Integrated US, Europe and other residential consumption in developed countries and regions of the market development analysis. When the market matures, the primary market f commercial housing sales) will be used with second - hand
Housing market transactions were flat with each other. And with the city can continue to reduce the development of land, urban residential suburbanization of the development trend of urban real estate transactions will be mainly to second - hand housing replacement service - based. One, two market there is a very strong correlation between the secondary market developed areas. The development and sale of a market is also good, on the contrary the secondary market is not very developed areas, the development of a market is also lagging behind.
Second, second - hand housing market status .With the rapid increase in demand for real estate market. In the rules of the market gradually formed a ladder consumption. The housing is based on changes in economic income to gradually improve the improvement of their own living quality. The supply of the residential market is seen by the rental market. Second - hand housing market to the new real estate market, from the 'resettlement', 'practical' to 'comfortable', the formation of the product of the cascade supply. Second - hand housing in the residential cascade consumption played a key role in the past. Link housing at different stages of the property form, but also related to the real estate one, two, three market linkage effect for the prosperity of the real estate market and the growth of the national economy play a role. At present, the local area of the real estate market problems are increasingly exposed: the price is too high, the land supply is too large, housing vacancy rate is high, unreasonable structure and development of investment too fast growth, to our modern social development can not be ignored The negative effects of the following aspects:
1. The weakening of urban competitiveness: the rapid growth of house prices makes the enterprises business costs and investment costs corresponding growth, resulting in 'crowding out', reducing the attractiveness of the city, leading to capital outflows and reduced foreign investment.
2. Increased local financial risk: With the real estate transactions to the city to bring the financial revenue continues to increase, making the financial income on the real estate increasingly serious.
3. Consumption of the suppression: too high prices make more and more people can only 'look at the room and sigh.' Chinas housing industry is currently there is too fast housing prices and real estate vacancy rate is too high contradictions. In this case of real estate investment to further increase the domestic second - hand housing market is still in the initial hair
Exhibition stage, but also by the new commercial housing prices driven by the price increase significantly, the development of larger space. Although the total amount of transactions increased year by year, but the share of the entire market is not big enough. And the proportion of new commercial housing gap is growing. Although the realization of the second and third tier of the overall linkage, but the secondary market is not active enough.
Third, second - hand housing market problems China s real estate secondary market has not yet a better secondary market system. The second -
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苏州市二手房市场现状及存在问题的分析
随着房产市场的快速发展，全国新建商品房“涨”声一片，一线城市放假甚至出现“一日一变”的怪现象。主观上的市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、市场经济不够完善，使得房产市泡沫现象逐渐凸现并发展起来，造成房价飞涨。而人们购买了的相对下降，开发商处于永恒的利润最大化，都使得住房一级市场供需失衡，从而使得越来越多的关注投入到了市场的二级市场，通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。然而，巨大的丽人使得投机行为伴随着房价一路上扬。充斥于市场当中，并呈现出愈演愈烈之势。
一，中国住宅观念的发展中国的住宅概念从建国到改革开放以及目前房产的高度发展。其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业，政府 解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后。房地产市场供给告别别短缺状态， 需求多元化态势。
1.已获得政策性住房的或中等收入群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档，高档房产。
2.低收入或暂时性低收入者需要低价的住房满足其对居有所有的需求。
3.先富起来的高收入者更看中环境及小区住户的自身识别，故而其原有住房也会进入市场流通。
4.随着居民收入与社会经济的发展，消费者对住房的需求会不断升级，存量房的交易已经达到一级市场的50％（2002年数据）左右，且存量房的交易比例在不断攀升。综合美国，欧洲等住宅消费发达国家和地区的市场发展情况分析。城市内房产的交易方式将主要以二手房置换服务为主。一，二级市场间有相一级市场的开发也显显得较为滞后。一级市场的开发销售也不错，相反二级市场不十分发达的地区。
二，二手房市场的现状
1.随着人们对房产市场需求的急剧增加。在市场的规则下逐渐渐成成一种阶梯消费。即住房者根据经济收入的变化来逐步提高改善自己的居住品质。住宅市场的供给来看，由租赁市场。二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”，“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给二手房在住宅梯级消费中起到承载启后的关键作用。链接住房者不同阶段的物业形态，也关系着房地产一，二，三级市场的联动效应，为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。当前，局部地区的房产市场存在的问题日益暴露：房价过高，土地供应量过大，房屋空置率居高不下，结构不合理以及开发投资过快增长等，给我国现代社会发展带来不可轻视的消极影响有以下几方面：
2.城市竞争力的减弱：房价的过快增长使得企业的商务成本和投资成本相应增长，产生“挤出效应”，降低城市的吸引力，导致资金外流和外来投资减少
地方财政风险加大：随着房产交易中给城市带来的财政收入的不断增加，使得财政收入对房地产的依赖越来越严重。
3.消费力的抑制：过高的房价使得越来越多的老百姓只能“望房兴叹”。我国房产业目前存在着房价上涨过快和房产空置率太高的矛盾现象在这种房产投资进一步增大的情况下，国内的二手房市场依然处于初步发展的阶段，而且受新建商品房价格上涨的带动，价格上升幅度明显，发展空间较大。虽然交易总量逐年加大，但占整市场的份额还不够大。与新建商品房比例差距越来越大虽然实现了二，三级市场的整体联动，但显现出二级市场不够活跃。
三，二手房市场存在的问题当前我国房产二级市场还没有一个较完善的二级市场体制。对二手房的产权问题，质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制。主要表现在以下几个方面。
一个完善的房产市场中，二手房的销售应是新房销售的5〜7倍，但我国目前还远远没有达到这个比例，这说明我国房产市场结构扭曲，处于不健康的发展状态之下。在我国，房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房产的迅速发展。但同时。房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向，消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以，不合理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发展。
产权不规范。由于我国体制的特殊性，市场上的二手房存在着多种不同的产权状态，有已购公房，直管公房，自管公房，使用权房，经济适用房，商品房等产权方式，产权的确立情况十分复杂现在我国各大城市普遍存在着二手房交易完成以后，部分交易房产的产权纠纷问题。这一问题的产生是由于购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解少，双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉，对二手房交易市场的发展不利。
目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网，地方性的报纸，杂志等提供的。但卖方从自身利益出发。往往对所有出手二手房的一个不利于自己的实国际情况进行隐瞒，并不能做到真实，客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制。使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不如果买方想更多地了解所购二手房的产权，建筑年限，建筑面积以及质量，物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解由于买方与卖方存在在对对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面，翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。总之，促进二手房市场健康，规范，有序的发展，形成良好的二手房交易环境，完善二手房交易体系是一项任重道远的过程，在二手房市场逐步成熟的成长道路上，需要政府 ，市场和消费者的共同努力。政府一方面要对二手房市场进行正确的方向引导，建立监督系统保证交易的圆满进行，为二手房市场建立良好的金融环境，完善立法作为制度保障等积极 的政策指导，另一方面也要放手脚，用“看不见的手”对二手房市场进行调节，用市场自有的魅力激活并带动二手房市场的发展。
购买二手房需注意三个现实问题，购买二手房无论是自住，投资，都会遇到一些现实问题需要解决，购买前一定要注意以下三个问题。
拆迁。许多人认为，只有老式平房才会拆迁，不买平房就能避免这一问题了。其实不然，我市有不少年代久远多层也存在拆迁的可能。所以，消费者在购买二手房前一定要对房屋是否拆迁进行咨询和查问。
通常情况下，一两年内将被拆迁的房子，能够在各区的房地产交易所【J中心·K】查到，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。另外，购房者还可以向所在区县房地产局的拆迁科咨询相关情况。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入规划，但是因为种种原因，至今未拆迁。据悉，房地产交易中心是允许这种情况的房子进行买卖的。而为了避免买到这样的房子，购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，要知道，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外，还有一些规划中要拆迁的房子在房地产局没有记录，当地的户口也没被冻结，那么就需购房者关注一下的城市整体规划了。如果消费者工作繁忙，也可委托中介公司帮助查询这类问题。
办理工商登记楼房一共分三种：。纯居住楼，商住两用楼，商用楼根据工商局的要求，如果想做科技，开发或者咨询服务，买一般的住宅房就可以了;如果想从事餐饮，销售之类的业务就需要买商住两用楼里面的商用房或者纯粹的商用楼里的房屋;但如果要从事超过上述范围的其他业务的话就必须购买商用房因此，购房者如果是想买房开公司的话，首先要明确自己公司的业务，再决定买什么样的房子。房屋种类不同，价格上也会有明显差异。
户口迁入。购买二手房中的许多消费者是看好房子周边的名校以解决子女入学问题，但购房者需注意，只有把原卖方户口迁出之后，才可办理新户口迁入手续。如果原房主不配合，事情办理会很麻烦。所以，购房时最好将该条款写入合同附件中，以免事后出现麻烦。另外，不同派出所要求也不一样，具体情况要根据购房者原来的具体住址和现在所买房屋的具体位置来定。
自1998年中国停止福利住房分布，房子已经成为一种商品，中国的房地产业经历了前所未有的随着。快速增长和成熟的第一手住房市场，二手的房子跨动作份额在不断增长的房地产交易在中国主要城市，逐渐将成为中国房地产粗浅的主要参与者。然而，由于中国已经实施了住房福利分配制度在过去很长一段时间，其商业房地产市场没有开发在正确的道路，直到1990年代末，二手市场的发展滞后。目前，中国国内房地产中介机构面临很多问题，如规模小，模棱两可的开发计划，缺乏理论支持和缺乏正确的经营策略等。因此，这是一个中国规范房地产中介机构迫切任务并为他们提供指导的正确的开发方法和操作模型。
分析目前四个业务模型主要采用国内房地产中介机构
香港模式
“先锋”的房地产中介行业在中国大陆，香港房地产中介机构率先进入中国国内市场。后脱落河三角洲建立了他们的存在，他们开始“去朝鲜”的国家，无论走到哪里，他们都致力于复制香港模式他们的代表是中原地产，美联物业等这种香港模式独特的特征：。它通常采用常规模型而不是形式的连锁加盟店，并强调通过正则链增加商店的数量例如，中原地产在深圳和广州都有超过100家门店，我回家在广州拥有超过120家门店。一般来说，这些中介机构需要低教育水平的销售代理，主要采用人海策略，大量的销售代理中原。地产为例，通常情况下，经纪人的数量平均门店之一多达30多个。因为这些中介机构过于注重交易量，员工接受的较低，频繁的人才流动。
台湾模型
来自台湾的房地产中介机构也很早就进入中国大陆，但他们关注他们的业务在上海市场，现在他们已经成为上海房地产业的主流，他们的代表是信义物业和太平洋物业等。
台湾模式的特点是：平等重视特许经营店的扩张，建立常规的商店，商店扩张速度较低因为这些中介重要性附加到员工的教育水平，中日个人质量和建设企业文化，他们愿意把钱花在培训，导致人才流动频率较低。他们还要求经纪人为他们的客户提供一对一的全方位服务，鼓励他们显得不动产顾问他们的客户。他们建议不应该在他们的经纪人之间共享信息，这意味着经纪人应该保持自己分泌的信息来源的房屋和客户经纪人应该保持原始的方式他们的客户的信息，例如，写下他们的笔记本电脑中的信息。这些台湾公司也注重外部合作，扩大业务。此外，它们非常独特的多元化发展。除了房地产业务之外，他们还提供配套服务，如移动房屋和室内设计和装饰，等等。
美国模型
优先考虑连锁网络和不重视房地产业务，美国基于真实ES-泰特中介在中国发展迅速，尽管他们很晚进入中国市场。等公司主要为代表的21世纪，REMAX，COLDWELL银行等等，在中国和他们前PAND企业采用特许连锁的方法以21世纪为例：美国上市公司森达认为21世纪的股票该法案授权“北京Aifeit国际特许经营咨询服务”注册品牌“21世纪”，负责21世纪在中国大陆市场的扩张。
美国模型的特点
这些美国的特点基于中介机构是：他们更参与品牌连锁网络的操作和扩张比房地产业务例如，作为21世纪的母公司，胜腾不是一个公司专门从事房地产服务;相反，它是一个公司从事特许经营业务企业和品牌包括链房地产服务，如21世纪，COLD-WELL银行家和时代;汽车租赁连锁店如AVIS和小旅馆连锁酒店如天，超级8汽车旅馆，的AmeriHost客栈，骑士客栈，等等，其收入主要来自特许经营费用。尽管胜腾从事这些行业与彼此无关，它们具有相同的盈利模式---特许操作。房地产的贡献服务连锁，连锁汽车租赁和小商店连锁店公司总收入的40％，分别为30％和30％时，几乎没有区别。森达的商业模式和盈利模式的特许连锁经营网络确定操作加盟店模式，也决定了21世纪，作为许可方在中国，从事特许经营网络，而不是在房地产服务。因此，初始费用的收集和专利是21世纪的主要收入来源，其二级地区。正因为这个，它需要不断增加门店的数量和吸收更多的下游经销商，大规模和网络已经成为他们的存在的基础。
21世纪在中国典型发展的方式
进入中国市场在2000年3月，21世纪建立了它的存在作为一个全面的物业服务供应商主要从事房地产业务，住房金融，保险和其他相关衍生业务。2006年到年底，它已发展成为中国最大的房地产特许经营操作系统与25个地区部门1000家商店和交易量300亿元，覆盖35个城市，在中国的授权链，它采用两层的授权模型，即中国总部 - 区域分歧---特许经营商店，但所有的三个是相互独立的，它们之间没有从属关系，中国总部地区部门的顾问，而不是上级权威。公司更重视吸引大规模的区域经销商，但一个商店的初始费用不高，通常约为30000至100000元。
在21世纪已经进入的区域市场，开始其官方行动，这是前三大公司在当地市场的90％，这些地区的企业规模和交易量，需要首先在这些地区的30％的绝对市场份额。
每个区域特许经营商的21世纪的唯一特许人公司在当地市场，通常是当地有影响力的房地产开发商或上市公司具有良好的企业背景和强大的财务实力。例如，济南三联集团，上海锦江集团，广州钟声河房地产开发集团，山东录音投资集团和天津永泰集团等，是21世纪的地区经销商。
现在21世纪是加盟店的数量扩张，培训更多的经纪人，促进和支持的标准化发展特许经营业务，实现国际品牌的定位标准的品牌管理和运营支持，系统的培训和IT平台，强大的资源。整合和开发的衍生品业务其未来的发展目标是：建立60地区部门在中国，吸收4000家门店[1]和培训30000名经纪人。
本机模型
因为不同的参与者，中国本土房地产中介分为两组：国有企业和民营企业以前主要是由易居中国国际房地产机构有限公司在上海和深圳招商房地产顾问有限公司，而后者主要是由顺驰属性在天津有限，5 i5j和金色的钥匙在北京，深圳Sunstars Hopefluent集团控股有限公司在广州和财富
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