Diversity and Dynamics of Informal Rental Housing in a Mid-sized City in India
Introduction
The Indian urbanscape is largely, and particularly in the mid-sized cities, informal, provoking Royrsquo;s (2009) analysis of informality as the idiom of urbanization in the country. The informality is on account of overregulated land regime on the one hand and phenomenal and speculative property price increase as a consequence of neo-liberal policies on the other hand. In this context, processes of informally occupying vacant public and private lands or purchasing a plot in an informal subdivision, along with subsequent negotiations with the state and political parties, are important processes through which the poor and low-income groups, and sometimes even middle-income groups, fulfil their housing needs in cities.3 These groups inhabit this informal housing sector as both owners and tenants.
At the national level, 38 per cent of urban households lived in rented premises in 2008–2009 (NSSO, 2010, H-v), which is an increase from 34 per cent in 2002 (NSSO, 2004, A-173). The UN-Habitat (2003) study states that in developing countries the informal housing sector comprised a large proportion of renting and there is wide diversity of this rental housing, which caters to the affordability and needs of different tenant groups. Despite this, we continue to have limited understanding about the diversity and dynamics of informal rental housing in cities in India.
This study on rental housing is located in Guwahati, a mid-sized city situated in Assam, one of Indiarsquo;s least developed states. The last decadersquo;s real estate boom has percolated down to the mid-sized cities, leading to pressure on urban land and hence divesting low-income groups of the lands informally occu- pied by them for their housing and livelihoods. Consequently, evictions of informal settlements and workplaces have been observed even in cities such as Guwahati, increasing the vulnerability of many urban poor households. Tenants are among the most vulnerable households in the informal housing market, during evictions and often even otherwise.
Rental housing is influenced by various settlement-specific factors such as settlement formation pro- cesses, topography, community mobilization, political patronage and settlementrsquo;s location in the cityrsquo;s social and economic geography (which impacts ownersrsquo; plot/dwelling size, tenure security, infrastruc- ture development as well as income groups of tenants seeking rental housing in the settlement). Individual owner-specific factors such as their plot/dwelling size, economic background and priorities also influ- ence the development of rental housing. Rental housing studies have shown that for owners from poor and low-income backgrounds, developing rental housing and becoming landlords is often an important way of augmenting their income and means of livelihood (Kumar, 1996, 2001; Turnstall, 2008; UN-Habitat, 2003).
The rental housing submarkets have been categorized in numerous ways, on the basis of characteris- tics such as location (city periphery, industrial areas, commercial areas, along important transport routes, etc.), type of supplier (private individual/household, employer, government, etc.), legal aspects of the settlement (formal settlement, squatter settlement, informal subdivision, etc.), housing type (dwelling unit, single room, bed, etc.), size, construction quality, kind of contract and rent levels (see Ballesteros, 2004; Kumar, 2001; NIUA, 1989; UN-Habitat, 2003). While these categorizations offer a lens into understanding the diversity of rental housing in a city, they do not necessarily help in understanding the processes and factors that shape each one of them. In this article, we explore how informal rental housing in Guwahati is influenced by processes linked to land and housing development and hence propose a categorization accordingly.
The importance of this article lies in the significance of rental housing in meeting housing demand and a need to understand its eclectic nature in the informal market with rega
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印度的一个中型城市非正式的多样性和多变性租赁住房
【印度】Renu Desai
载于《亚洲环境与城市文明》2014年9月
介绍：
印度的城市景观在很大程度上，尤其是中等规模的城市，非正式的，引发了罗伊(2009)的非正式性分析，这是这个国家城市化的惯用语。由于新自由主义政策的影响，一方面是过度规范的土地制度，另一方面是由于新自由主义政策的影响而导致的现象。在这种情况下,非正式的过程占用公共和私人土地闲置或购买一块在一个非正式的细分,以及后续的谈判与国家和政党,是重要的过程通过穷人和低收入群体,有时甚至中等收入群体,满足他们的住房需求在城市。这些群体居住在这个非正式的住房领域，既是业主也是房客。
在国家层面上，2008 - 2009年，有38%的城市家庭住在租来的房子里(NSSO,2010,h - v)，比2002年的34%(NSSO,2004,a - 173)有所增加。联合国人居署(2003)的研究报告指出，在发展中国家，非正式的住房部门占了很大一部分租金，而且这个租赁住房的多样性也很大，满足不同租户群体的负担能力和需求。尽管如此，我们仍然对印度城市非正式租赁住房的多样性和动态有了有限的了解。
这项关于租赁房屋的研究位于印度最不发达国家之一的阿萨姆邦，是一个中等规模的城市。过去十年的房地产繁荣已经渗透到中等规模的城市，导致了城市土地的压力，从而导致低收入群体被他们的住房和生计所吸引。因此，即使在像古瓦哈蒂这样的城市，人们也会将非正式的定居点和工作场所驱逐出去，这增加了许多城市贫困家庭的脆弱性。在非正规住宅市场，租户是最脆弱的家庭，在驱逐期间，甚至通常情况下也是如此。
租赁住房等各种settlement-specific因素影响结算后产生,形成地形、社区动员、政治庇护和结算的位置在城市的社会和经济地理(影响业主情节/住宅大小、任期内安全、infrastruc——真正的发展以及收入群体寻求租赁房屋的租户在结算)。个体业主特有的因素，如他们的地块、居住面积、经济背景和优先考虑因素，也会影响租赁房屋的发展。房屋租赁研究显示，对于穷人和低收入家庭的业主来说，开发租赁房屋和成为房东往往是增加他们收入和生活方式的重要途径(库马尔，1996,2001;2008年的Turnstall,2003)。
租赁住房次市场在许多方面,被归类为特点的基础上,抽搐等位置(城市外围、工业领域、商业领域,以及重要的运输路线,等等),类型的供应商(个人/家庭、雇主、政府等等),法律方面的结算(正式的和解,寮屋聚落,非正式的细分,等等),房屋类型(住宅单元,单人房,床,等等),大小、施工质量、合同和租金水平(见Ballesteros 2004;库马尔,2001;NIUA,1989;联合国人居署,2003)。虽然这些分类提供了一个了解城市租赁房屋多样性的视角，但它们并不一定有助于理解形成每个城市的过程和因素。在本文中，我们探讨了在古瓦哈蒂的非正式租赁住房如何受到与土地和住房发展相关的进程的影响，因此提出了相应的分类。
这篇文章的重要性在于，在满足住房需求的同时，需要了解其在非正式市场中的折衷性质，在一定程度、质量、基本服务水平、租金和终身保有权等方面，有许多决定因素。下一节简要介绍城市的背景和她的非正式住房。第三部分，运用细分市场的方法，通过案例研究来解释租赁住房供应的动态、质量和任期保障。无论是子市场还是个案研究都不是城市出租行业的代表。然而，他们确实解释了需要理解非正式租赁房屋市场的折衷性质，这是印度的政策目标，这是上一节的内容。文章还对发展中国家非正式住房的全球方法进行了探讨。
研究背景：
2011年，有近100万人口的古瓦哈蒂(Guwahati)，占所有居住单元的46%(GMC,2006年)。它是阿萨姆邦的首府和商业城市，是印度东北部(NE)地区最大的城市，与该国其他地区的联系很差。这座城市位于布拉马普特拉河沿岸，由卡西、加罗和吉纳蒂亚山脉向南。它有大量的湿地和丘陵，这些都是在西向东的城市扩张的过程中被开垦出来的。此外，阿萨姆邦的土地主要由国家治理和国家政府部门(如铁路和国防)拥有。州政府在1989年的阿萨姆土地政策下，通过长期的30年租约(当地称为pattas)的赠款，将土地租给不同的用户居住、教育、健康、农业等。由于土地面积的扩张由于地球物理原因的限制和土地长期租赁的不可用性，土地价格总体上是高的，而长期租赁土地的土地价格也很高。
在当地语言中，土地侵占被称为“达卡尔”，这个术语没有任何贬义。由于这种访问土地的方法，州政府不时地将侵占合法化。在阿萨姆邦的土地政策下，1989年，在更大的古瓦哈蒂，一个没有土地的家庭有权得到一份土地，只要它符合严格的条件，就可以得到一份土地。在城市其他地方拥有土地的，不得占用政府土地或者在城市停留至少15年的时间。给出了两种类型的模式，扩展了保留区安全级别。Miyadi patta是一份30年的租约，可通过承付和出售/购买的方式转让，它还包括向州政府的土地收入部门支付一次性费用(称为保险费)。它被认为是永久的土地使用权。Ek sonya patta是一个年度租约，通过向土地收入部门支付费用。没有多少人遵循这种更新的做法。在达开尔的例子中，土地收入署会对陶子罚款。罚款收据提供了从罚款开始时占用土地的证据，因此许多受侵犯者更倾向于支付这笔罚款并获得这张收据。这是在1989年的政策下为miyadi patta申请的垫脚石。
联邦政府大幅提高了对miyadi patta的收费，使他们无法进入穷人家，而且由于担心孟加拉移民从中受益，以及由此引发的政治冲突，政府也变得更加严格。并不是每个人都能得到它，结果是在非正式的定居点里，用不同类型的pattas和没有patta的图案拼成马赛克。尽管如此，许多非正式定居点的居住者都有很高的实际保有权，因为除了在一些住房市场之外，没有人试图驱逐。
出租房在这样的大开的地方发展，在住房市场的基础上，有不同程度的土地权利。这种租赁房屋满足了那些不能拥有房子的人的住房需求，而且在古瓦哈蒂缺乏经济机会的情况下，它也增加了(非正式)业主的收入。
一个细分市场是指在住房方面有一些共同特征的市场。在这篇文章中，我们提出了一个可以让我们系统地探索城市土地和住房开发过程是如何决定租房的问题的住房市场的分类。土地和住房发展的三个主要过程是:古瓦哈蒂的住房问题:（1）通过对公共和私人土地进行非正式占领
（2）土地转让
（3）公共住房
在这些领域中，我们根据土地所有权、土地职业/细分和发展过程以及参与者的参与来确定不同的子市场。在八个案例研究的基础上进行定性和定量研究，覆盖6个不同的住房市场。正如前面所提到的，这些定居点不一定代表城市的租金部门，尽管在选择它们之前，城市的实地考察已经完成了。
定性研究包括在映射和半结构化的访谈过程中进行的和解映射、临时对话。对业主/业主的采访探讨了他们(我)的社会和经济背景，迁移历史，(iii)占领/购买土地，以及开发土地和住房的过程，以及关于建造房屋租赁和选择租户的决定。关于(i)定居点的形成、其年代的发展和参与其中的参与者的信息;通过对长期业主的采访，获得对租户的影响。对租客的采访探讨了他们(我)的社会和经济背景和移民史;租赁房屋的性质和基础设施/服务的性质;城市居民的流动性和流动的原因;关于城市租赁住房选择的决定。总共有25名业主(多数是房东)和20名租户接受了8个定居点的采访。定量研究包括针对业主和租户的结构化调查问卷，对他们的社会和经济背景、房屋的大小和质量、基本服务和租金进行了调查。这篇文章中已经给出了定量的数据。
值得注意的是，一个特殊的宗教团体主导了八个案例研究的每个定居点。如果所有者属于某个特定的组，那么租户倾向于属于同一组。在一个定居点，一些印度教业主劝阻其他印度教业主不租给穆斯林。在我们的公共部门租赁住房样本中，印度教徒占了几乎被排除在穆斯林之外的租户。希尔德是唯一一个有相当大比例的所有者和佃户来自于施艾德部落(STs)的人。在我们的调查中，大多数业主和房客都说他们是阿萨姆人，这很难确定，因为孟加拉人和阿萨姆人之间的民族宗教冲突导致了前者认为自己是后者。两个案例研究的定居点在Bihar8上有很高的承租者，一个位于商业区附近，在那里他们被雇佣为仓库里的手工劳动，驾驶骑自行车的人力车，等等，还有一个在GMC的卫生工作者群体中从事市政环卫工作。
古瓦哈蒂的住房次市场
上述三种类型的土地和住宅开发过程，都是由古瓦哈蒂(Guwahati)提供的，其中有许多住宅市场。通过对公共和私人土地的非正式占领，我们根据土地所有权确定了5个住房市场。通过土地异化，我们根据土地的细分、出售和发展的过程来确定三个子市场。在公共部门的住房里，我们创造了两个次级市场，我们只在这里展示了第一个。在本节中,我们将讨论如何submarket-specific流程和特点以及settlement-specific流程和结算等特点,形成过程、地形、社区动员和政治庇护影响业主情节/住宅大小,任期保障和基础设施的发展,因此具有重要的implica,租赁住房的发展和自然的解决。
通过对公共和私人土地的非正式占领而建造房屋
第一个包括在印度铁路拥有的土地上的非正规的占领;估计有21%的贫民窟在2009年的铁路土地上(GMC,2009年)。第二和第三个是通过对两种州政府土地的非正式占领而形成的:收入部门的收入土地和森林部门的保护区森林(RF)土地。前者在平原上，在低洼的沼泽地带和山丘上;后者大多在群山之中。他们总共占到城市贫民窟的47%(GMC,2009年)。然而，在山区的许多非正式定居点，特别是那些在RF土地上的定居点，并没有被归类为贫民窟，因为它们既可以容纳穷人，也可以容纳中产阶级。官方对古瓦哈蒂山定居点的调查显示17.7%的65000个山地家庭居住在RF土地上，而剩余的生活在收入土地上(AC尼尔森，2011年)，而土地权利活动家在RF土地上对移民者进行了更高的估计。
第四个住宅次级市场，其估计是不可用的，包括在城市土地限额法案(ULCRA)下被国家政府征用的私有土地的非正式占领，但不能以业主细分并非正式地出售它们而获得。我们用“私人土地”这个词来指那些有长期模式的土地，因此和私有土地一样好。最后，第五个住房市场包括非正式占领的“私人土地”，据2009年的贫民窟调查显示，该地区的估计为17%。这包括芭堤的土地和属于信托的土地。8%的贫民窟是由私有土地所有权和政府土地所有权混合而成。
土地所有权决定了这五个房屋细分市场中每个人的任期安全等级。那些占用州政府收入土地和用于收购的私人土地可以在1989年的阿萨姆土地政策下申请。因此，他们通常有很高的实际保有权，特别是在一些非正式的业主拥有miyadi patta的地方。其他次级市场的非正式业主不能申请芭堤亚。事实上，在私人土地上，尽管没有给予帕塔的政策，但实际的终身保有权似乎相对较高。铁路用地属于中央政府，在那里，州政府没有对芭堤的管辖权，这导致一些人经常被驱逐。
在RF土地上没有授予帕塔斯的政策。这些土地自上世纪70年代就已经定居下来，特别是那些在古瓦哈蒂发展过程中流离失所的部落群体。历届政府都接受了他们在山区的存在，一些山区的定居点已经部分地提供了道路、电力和水的连接(Misra,2011)。然而，最近几个定居点的驱逐行动却没有制定任何重新安置和恢复政策。2011年6月，邦政府停止了驱逐行动，面对BGMPDS和KMSS(世卫组织协同工作)的抵制，并成立了一个委员会来研究制定新的土地政策。尽管与包括BGMPDS和KMSS在内的组织进行了讨论，但政府对新政策的提议至今仍未解决城市贫民的问题，包括那些生活在RF土地上的人。尽管如此，抵抗运动增加了山区定居者在RF土地上的终身保有安全感。
住房次市场中,非正式的主人有一个正式的任期内通过miyadi patta或者高水平的实际任期安全支持更好的住房和基础设施的发展通过愿意所有者投资于这些,因为他们保证他们的投资回报率是由于没有驱逐的威胁。这反过来鼓励他们开发租赁住房，包括质量更好的出租房。质量更高的基础设施进一步使安置租户成为可能。
通过在古瓦哈蒂的公共和私人土地的非正式占领，各种各样的参与者参与形成定居点。这包括他们自己(穷人和更富裕的人)自己，他们让达开尔或一个中间人，他们做了dakhal，然后把土地卖给了购买者。一些擅自占用者和购买者立即成为业主占领者，而另一些人在不同的时间内仍然缺席。在许多情况下，由于被占用或购买的地块的规模相当大，业主和业主都倾向于投资于租赁房屋的开发，前提是在实际的保有权上有相对较高的水平。图1说明了这个过程。许多业主也会逐步建立自己的房子，同时开发一些出租单位，为业主的房屋增值提供收入。缺席业主的租赁发挥了重要作用,保护他们的土地免受其他人可能想做dakhal,以及从情节,直到生成一些收入结算/地区比较发达,因此适合自己居住或更有利可图的发展。
通过社区动员，非正式的解决方案往往是通过社区动员来发展的，当地的当地居民组织(发展委员会)发挥了重要作用，rais从居民那里获得财政捐助，建立集体基础设施，集体申请miyadi patta，并向他们的领导人请求支持。通过政治资助，政治领导人和政党支持基础设施(例如，通过立法议会(MLA)基金的成员，向政府机构施加压力，向政府机构提供一些基础设施，等等)。
因此，房屋租赁是业主在巩固自己房屋的过程中迈出的一步，或者是业主逐渐从他们的土地上寻求更高利润的过程的一部分。后者涉及到出租房屋质量的上升，从而为自己带来更高的租金收入，或者涉及到土地利用(例如，通过建筑商业结构)或出售土地。随着时间的推移，定居点和周围地区的发展在这些过程中是很重要的，随着时间的推移，它对终身保有保障和基础设施提供了影响，而这反过来又可能会改变解决方案中租赁住房的范围和质量。我们现在转向这五个子市
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