The Performance and Problems of Affordable Housing Policy
Abstracts: In order to evaluate the policy performance of affordable housing and analyse its problems, the paper finds that affordable housing in China has experienced three development stages: initial development stage, fast development stage and adjusting stage. Then, the paper examines policy performance in four aspects: housing supplies, housing prices, housing conditions and economic policy, through statistical models and targets such as Direct Contribution Rate, Contribution Rate of Increase and so on. These researches show that the impacts of affordable housing policy were significant during fast development stage, but were seriously weakened after 2001. On the basis of the empirical analysis, an investigation was conducted in three aspects to find existing problems of affordable housing policy: supplying size, building standard and subsidies. Finally, the paper renders some recommendations, including stabilizing supplying size, limiting building standard and changing subsidizing approach.
Key Words: Affordable Housing; Housing Policy; Policy Performance
Since 1994，the implementation of Chinas affordable housing policies has had far-reaching effects on implementation of housing security and the development of housing market, and even brought about certain influence on the operation of the national economy. Since 1999, there have been many researches and evaluations on the impact of this policy .Some representative opinions are as the following: several scholars such as Yin Kunhua (1999), Wang Chengqing (2003) and Long Fenjie (2005) agreed that the main goals of the affordable housing policy are the expansion of housing supply, changing the structure of real estate investment and commencement of effective housing demand. Feng Changchun(1999) held that the policy had drawbacks in terms of price, housing size and the scale of construction. Jiang Wanjun, Yu Zhijun (2005) analyzed problems of the policy mainly from the aspects of price and government management. However, in these studies, qualitative analyses are the majority. There is the lack of quantitative and dynamic assessment on the policy. This paper makes empirical research on the performance of the policy, as well as normative analysis on existing problems, according to data between 1997 and 2005.
1. The Development of Affordable Housing
According to the affordable housing policyrsquo;s evolution, combined with its construction scale, the affordable housing development process could be divided into three stages: initial development stage, fast development stage and adjusting stage.
1.1 Initial Development Stage
Affordable housing starts its initial development stage, which lasted four years, in the second half of 1994. 'State Councilrsquo;s decision on deepening the reformation of the housing system ', which is introduced in July 1994, first proposed the construction of affordable housing. This action marked the birth of the system. Under the specific guidance of the subsequent policies such as 'Urban affordable housing construction management approach' and the 'National housing projects implementation program', the affordable housing developed in the main form of national housing. From Table we can see that the construction area increased by nearly 100% from 1996 to 1998. But its proportion to that of commercial housing is still low, basically below 15%. Therefore, the main features of the initial development stage can be summarized as: fast development rate, small construction scale and taking comfortable housing project as the main form.
Table1: Construction of Affordable Housing between 1996 and 1998
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1996 |
1997 |
1998 |
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Construction Area of Affordable Housing(1,0000㎡) |
3094 |
3764 |
5746 |
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Construction Area of Commercial Housing(1,0000㎡) |
31849 |
30375 |
36223 |
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Ratio |
9.71% |
12.39% |
15.86% |
1.2 Fast Development Stage
Affordable housing started its fast development stage, which lasted about five years from the second half of 1998 to the first half of 2003. In the July of 1998, 'The State Councilrsquo;s notice on further deepening of the urban housing system reform and accelerating housing construction' proposed the establishment of housing supply system mainly composed of affordable housing. It marked the fast development stage of affordable housing. Then, prompted by series of the industry and credit policies, affordable housing stepped into a rapid development period. From Figure1 and Table2, we can see that area of newly-started affordable housing and sales area both showed the rapid growth, and the data maintain a relatively high level between the 1998 and 2000. In sum, in the period of fast development stage, affordable housingrsquo;s features can be summarized as follows: fast development rate, large construction scale, and experiencing an accelerated phase (from 1998 to 2000) and a stable period (from 2001 to 2003).
Figure1：Construction and Sales of Affordable Housing from 1997 to 2005
Table2：Construction and Sales of Affordable Housing from 1998 to 2003
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1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
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Construction Area of Affordable Housing(1,0000㎡) |
13327.6 |
17700.0 |
18575.5 |
22552.0 |
20950,1 |
20023.0 |
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Construction Area of Commercial Housing(1,0000㎡) |
36223.0 |
42590.3 |
5049 剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料 经济适用住房政策的绩效评价 摘要：经济适用住房政策在中国的发展经历了三个阶段：初始发展阶段、快速发展阶段和调整阶段。本文从扩大住房供应、稳定住房价格、提高居住水平和配合宏观政策四个方面对政策效果进行了实证研究，发现在快速发展阶段效果显著，但在2002年前后出现拐点，之后持续减弱。在政策存在的问题方面，文章从供应规模、建设标准和补贴方式三个方面进行了分析。最后，提出了针对经济适用住房的政策建议，包括：稳定供应规模、控制建设标准和转变补贴方式。 关键词：经济适用住房；房政策；策绩效。 我国的经济适用住房政策自1994年开始实施，对住房保障的实施、住房市场的发展产生了深远的作用，对国民经济的运行也带来了一定的影响。自1999年以来，对该政策的效应进行分析评价的研究很多，具有代表性的包括印堃华（1999）、王诚庆（2003）、龙奋杰（2005）等多位学者的研究，他们一致认为，经济适用住房政策的主要任务是扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动住房有效需求；冯长春（1999）认为，政策的弊端在于价格、住房面积、建设规模等方面；姜万军、喻志军（2005）则主要从价格和政府监管的角度分析了政策存在的问题。然而，在这些研究中，定性分析居多，缺少对政策的定量的、动态的评价。本文主要选取1997—2005年的年度数据，对政策实施效果进行实证研究，并对现存的主要问题进行规范性分析。 一、经济适用住房的发展历程 根据经济适用住房的政策演变，结合其建设规模等情况，可以将经济适用住房的发展历程划分为三个阶段：初始发展阶段、快速发展阶段和调整阶段。 （一）初始发展阶段 经济适用住房的初始发展阶段大致为1994年下半年到1998年上半年，历时4左右。1994年7月出台的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）首次提出了发展经济适用住房，标志着该制度的诞生。在随后出台的《城镇经济适用住房建设管理办法》和《国家安居工程实施方案》的具体指导下，经济适用住房以安居工程为主要形式开始起步发展。从1996—1998年，安居工程施工面积增加了将近一倍，但其占商品住宅施工面积的比重仍然较低，基本位于15%以下。因此，初始发展阶段的主要特点可以归纳为：发展速度较快；规模总量不大；以安居工程为主要形式。 （二）快速发展阶段 经济适用住房的快速发展阶段大约从1998年下半年到2003年上半年，历时约5 年。1998年7月，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23）提出建立以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，是经济适用住房进人快速发展阶段的政策标志。之后在一系列产业、信贷等政策的推动下，经济适用住房进入一个迅速发展的时期。由图1可见，从1998—2000年，经济适用住房的开工面积和销售面积均呈现出较快的增长，在2000—2003年基本稳定在较高的水平。从“经济适用住房施工面积”这一指标来看，在1998—2003年间，该指标保持在1.3～2.5亿m2的区间内，与初始发展阶段中安居工程的年施工面积相比，增长了4～7倍，占商品住宅施工面积的比重也大大增加。综上所述，在快速发展阶段，经济适用住房的发展特点可以归纳为：发展速度较快；规模总量很大；经历了一个加速期（1998—2000年）和一个平稳期（2001—2003年）。 （三）调整阶段 经济适用住房的调整阶段从2003年下半年至今，开始的政策标志为2003年8 月《国务院关于 促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）的出台。在这份文件中，提出把普通商品住房作为市场供应的主体。之后，2004年颁布的《经济适用住房管理办法》在建设标准、供应对象和销售价格等方面做出了更严格的限制，2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》则将经济适用住房进一步定位为面向低收人家庭。在此政策背景下，经济适用住房终止了快速发展的势头，如图1 所示，从2004—2005年，经济适用住房的新开工面积和销售面积均呈现下滑趋势。尽管经济适用住房的调整阶段历时不长，但仍可以判断此期间应具有如下特点：发展速度减慢；供应对象减少；改革方向处于调整、探索中。 二、经济适用住房的政策效果评价 在经济适用住房处于初始发展和快速发展阶段时，我国正在经济水平不高、居住水平较差的情况下，经历住房市场化改革的攻坚环节。在这样的大背景下，经济适用住房的主要任务不仅仅是保障少数困难家庭，而是在住房改革的过程中发挥过渡性的作用，确保住房制度实现从计划经济向市场经济的成功转轨和平稳过渡。因此，本文主要从四个方面具体评价经济适用住房政策的效果：扩大住房供应、稳定住房价格、提高居住水平、配合宏观政策。 （一）扩大住房供应 长期实行的计划经济和福利分房制度，使我国的商品住房市场发展滞后，1998年福利分房的停止，给商品住房的供应带来巨大压力。扩大住房供应成为经济适用住房政策的重要任务之一。 本文选择房地产开发企业新开工经济适用住房面积、经济适用住房施工面积、经济适用住房销售面积三项指标，代表经济适用住房的开工建设和市场销售的状况。通过计算直接贡献率（DCR，Direct Contribution Rate）和增长贡献率（CRI，Contribution Rate of Increase），分别与商品住宅的对应指标进行对比。计算公式如下： （1） （2） 其中，h1：房地产开发企业新开工住房面积，h2商品住宅施工面积，h3 ：商品住宅销售面积，a1 ：房地产开发企业新开工经济适用住房面积，a2：经济适用住房施工面积，a3：经济适用住房销售面积。DCRi，即经济适用住房制度的实施使商品住房供应的第i项指标增长了DCRi，可以看作是在扩大商品住房供应规模上的直接作用。CRIi，即在历年商品住房供应的增量中，经济适用住房的贡献率为CRIi，可以看作是经济适用住房在拉动商品住房供应增长方面的作用。选取1997—2005各年年度数据，计算出经济适用住房在扩大商品住房供应方面的作用效率，如表1 所示。 表1：经济适用住房政策在扩大商品住房供应方面的作用评估 单位：%
评价结果：（l）在住房市场供应体系中，经济适用住房并没有占据过主体地位，主要表现在其对商品住宅销售面积的直接贡献率从未突破过30 % ；（2）在1998—2001年，经济适用住房在施工建设和市场销售方面的直接贡献率基本保持在25 %—60 % 的区间内，增长贡献率也很大，为扩大商品住房的供应做出了卓越的贡献；（3）从2002—2005年，经济适用住房的增长贡献接近于零或为负效应，直接贡献率迅速下降至不足7 %，说明其发展速度减慢并落后于整个住房市场。 （二）稳定住房价格 随着住房体制改革的深化，尤其是1998 年前后停止福利分房后，大量的住房需求被直接推向市场，出现一个快速的需求释放过程，给住房价格产生巨大推动力。在此情况下，经济适用住房的人市为平抑供求矛盾、稳定住房价格作出了巨大贡献。 评价方法：（l）计算经济适用住房在稳定商品住房价格方面的贡献率CR（Contribution Rate）；（2）计算并比较商品住宅价格收人比R1 、经济适用住房价格收人比R2、纯商品住房价格收入比R 3。房价收人比R是中等收人家庭住房价格与家庭年收人的比值，是反映家庭对房价承受能力的相对指标。此处用城市户均人口乘人均住宅建筑面积来代表中等收人家庭的住房面积，用城镇居民人均可支配收人乘户均人口来代表家庭年收人情况。 其中的“纯商品住房价格”是指去除经济适用住房后的商品住房平均价格，其价格收人比凡可以反映在没有经济适用住房供给情况下的居民购房支付能力。各指标的计算公式如下： （3） （4） （5） 其中 p l ：商品住宅平均销售价格，p2：经济适用住房平均销售价格，p3：纯商品住房平均销售价格，s1：商品住宅销售面积，S2：经济适用住房销售面积，DI ：城镇居民人均可支配收人（Disposable Income），RA：城市人均住宅建筑面积（Residential Area），PH ：城市户均人口。 选取1997—2005各年数据，计算结果如表2、表3所示。由表2 可以看出，s2：s1（经济适用住房销售面积占商品住宅销售面积的比重）与CR 成明显的线性相关关系。令X=s2：s1，CR=Y建模测算结果为： 表2：经济适用住房政策稳定房价的作用评估 单位：%
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