Greening Project Management Practices for Sustainable Construction
Environmentally sustainable building construction has experienced significant growth during the past 10 years. The public is becoming more aware of the benefits of green construction as prominent politicians, celebrities, documentarians, and journalists highlight the built environmentrsquo;s impact on greenhouse gas emissions and natural resource consumption. Other factors, including higher energy prices, increased costs of building materials, and regulatory incentives, are also pushing the green building market to grow and expand. However, barriers to green building continue to exist, including the ability to deliver a green project within acceptable cost constraints. In order for project managers to deliver sustainable construction according to clientsrsquo; cost expectations, modifications must be made to traditional project management processes and practices. The objective of this paper is to suggest specific modifications to conventional building practices to optimize the delivery of cost-efficient green building projects. This paper presents an overview of research related to the costs and trends of green building and uses these research findings to make recommendations for greening project management practices for the construction industry. Our research results show that greening project management practices can add significant value to a sustainable construction project while delivering it within acceptable cost constraints. A detailed analysis using matrix present specific adjustments to traditional project management practices, with a premise that a green project improves its chances for financial success if a cross-discipline team is involved at the earliest stages and throughout the project.
Green building is in the early stages of making a paradigm shift in American culture, transforming from a temporary trend to a mainstream way of life and doing business. From Al Gorersquo;s movie An Inconvenient Truth to the nationrsquo;s awareness of increasing gas prices, environmental issues are becoming topics of discussion in communities across the country.
According to a survey published in 2007, one-third of Americans believe that global warming is the worldrsquo;s most critical environmental problem, nearly double the amount of people who agreed with the same statement in 2006 (Faiola and Shulman 2007). The shift in environmental awareness can be partially attributed to Generation X, the up-and-coming population of 20- and 30-somethings who are more willing to embrace sustainability as part of their social system (Johnson 2007a,b). But the environmental tipping point does not end with Americarsquo;s younger generation. It has also reached the corporate world, industries, and local governments. In April 2006, when New York City Mayor Michael Bloomberg unveiled PlaNYC, a comprehensive plan to reduce greenhouse gas emissions by 30% by 2030, he stated, “You can no longer deny the science and bury your head in the sand—climate change is real” (Johnson 2007a,b).
As is evident from these discussions, the importance of environmental issues has gained momentum. As a consequence, research in the design and execution of construction projects has focused on how sustainable practices can reverse the impacts of global warming. According to the United Nations Environment Programme (UNEP) (2007), the construction industry has the greatest opportunity to affect environmental issues due to built environmentrsquo;s major share in energy consumption and contribution to global warming. Research shows sustainable building practices can considerably reduce the built environmentrsquo;s role in energy consumption. A survey of 99 green buildings in the United States showed they use an average of 30% less energy than conventional buildings (The Economist 2004). Other case studies show that energy-efficient design can reduce a buildingrsquo;s energy consumption by as much as 50% (The Economist 2004).
The growing awareness of sustainable constructionrsquo;s potential to positively impact environmental issues is pushing green building to the forefront. As a result, more local governments are adopting green building standards and regulations or providing permitting and financial incentives for sustainable development. Research data show dramatic increases in the number of development projects seeking environmental certification, indicating that the demand for green construction is also on the rise (U.S. Green Building Council 2006a,b).
Despite indications of significant growth, green development is not without challenges and barriers, the most common of which is the cost premium associated with going green. Although research varies on sustainable buildingrsquo;s incremental costs (with studies purporting a 0–10% green premium over comparable conventional projects), a survey of building industry professionals conducted by McGraw-Hill Construction (2006) indicates the perception of higher costs is the most commonly cited barrier to sustainable development. The bottom line is that sustainable strategies must also make financial sense for green projects to be viable.
The increasing demand for green construction, coupled with heightened perceptions of the risks associated with going green, mean that project managers will be responsible for managing tighter budgets with tighter profit margins on green projects. Based on those trends, this paper argues that delivering a cost-effective green building project requires adjustments to the conventional project management methodology. The objective of this paper is to present the most significant adjustments to project management practices necessary for delivering a green construction project within acceptable budgetary parameters by taking into account the analysis of the risk of the cost of green facilities.
After presenting an overview of green building construction, we provide an extensive r
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可持续建设的绿化工程管理实践
过去10年中，环境可持续建筑建设经历了显著的增长。公众越来越意识到绿色建筑的好处，作为杰出的政治家，名人，记录片，和记者强调建筑环境的温室气体排放和自然资源消耗的影响。其他因素，包括更高的能源价格，建筑材料成本增加，以及监管激励措施，也推动绿色建筑市场的增长和扩大。然而，绿色建筑的障碍仍然存在，包括在可接受的成本限制下提供绿色项目的能力。为了使项目经理根据客户的成本期望提供可持续的建设，必须对传统的项目管理流程和实践进行修改。本文的目的是建议具体的修改，以常规的建筑实践，以优化交付成本效益的绿色建筑项目。本文提出了一种概述的绿色建筑的成本和趋势的研究，并利用这些研究结果提出建议，为建筑行业的绿化工程管理实践。我们的研究结果表明，绿化工程管理实践可以增加显着价值的可持续建设项目，同时提供在可接受的成本限制。一个详细的分析，使用矩阵提出了具体的调整，以传统的项目管理实践，前提是，一个绿色的项目，提高其财务成功的机会，如果一个跨学科团队参与的最早阶段和整个项目。
介绍
绿色建筑正处于美国文化范式转变的早期阶段，从一种暂时的趋势向一种主流的生活方式和商业方式转变。从阿尔·戈尔的电影，一个令人不安的真相，以国家的认识，增加天然气价格，环境问题正在成为全国各地的社区讨论的话题。
根据发表在2007的一项调查显示，1/3的美国人认为全球变暖是世界上最严重的环境问题，人赞同2006相同的语句的两倍（Faiola和舒尔曼2007）。在环境意识的转变可以部分地归因于X一代，即将到来的20人口和30岁左右的年轻人更愿意接受的可持续性是社会系统的一部分（约翰逊A，B）。但环境的引爆点并没有随着美国的年轻一代而结束。它也达到了企业界、工业界和地方政府。2006年四月，当纽约市长迈克尔·布隆伯格亮相纽约规划，综合计划减少30%的温室气体排放量的2030，他说，“你不能否认科学把头埋在沙子里的气候变化是真实的”（约翰逊A，B）。
从这些讨论中可以看出，环境问题的重要性已经得到了发展。因此，在建筑项目的设计和执行的研究集中在如何可持续的做法可以扭转全球变暖的影响。根据联合国环境规划署（“环境署”）（2007），建筑业有最大的机会影响环境问题，由于建筑环境的主要份额在能源消费和全球变暖的贡献。研究表明可持续建筑的做法可以大大减少建筑环境在能源消费中的作用。对美国99座绿色建筑的调查显示，他们使用的能源比传统建筑少了30%（经济学家2004）。其他案例研究表明，节能设计可以减少建筑物的能源消耗高达50%（经济学家2004）。
可持续建设的潜力，积极影响环境问题的认识正在推动绿色建筑的前沿。因此，更多的地方政府采用绿色建筑标准和法规，或提供可持续发展的许可和财政奖励。研究数据显示，在开发项目寻求环保认证数量急剧增加，表明对绿色建筑的需求也在上升（美国绿色建筑委员会2006a，b）。
尽管有显着增长的迹象，绿色发展是没有挑战和障碍，其中最常见的是与绿色的成本溢价。虽然研究不同的可持续建筑的增量成本（研究声称0–10%绿色溢价可比常规项目），建筑行业的专业人士麦格劳山建设进行了调查（2006）表明，高成本的感知是可持续发展的最常被引用的屏障。底线是可持续的战略也必须使财务意识的绿色项目是可行的。
绿色建筑的需求增加，再加上对绿色的风险，提高认识，意味着项目经理将负责管理更严格的预算与更严格的利润率绿色项目。基于这些趋势，本文认为，提供一个符合成本效益的绿色建筑项目需要调整传统的项目管理方法。本文的目的是提出了最重要的调整项目管理的必要性，提供绿色施工项目在可接受的预算参数，考虑到绿色设施成本的风险分析。
在介绍了绿色建筑建设的概述，我们提供了广泛的文献回顾，案例研究和研究证明，成本是最重要的约束时，建设绿色。然后，我们分析如何修改传统的项目管理实践可以包含与绿色建筑相关的成本膨胀的风险。这些结果总结在一个矩阵显示在项目管理生命周期的调整必须作出，以提供一个成功的绿色建筑项目。此外，我们强调具体的绿色管理实践，实施的详细信息。
在建筑行业中，绿色建筑、可持续设计、高性能建筑、整体建筑设计、可持续建筑、集成设计等各种术语被称为“绿色”。从理论上讲，这一集的行业术语表示一个动作发生在过去的40年里改变了我们理解建筑，设计，施工，使用，和退役。作为说，“建筑是现代社会主要文物和重要的文化符号”，影响广大的人群根据自己的“设计、材料、颜色、位置和功能。”随着70年代和90年代的绿色建筑运动环境的进步，可持续发展的建筑实践的特征可以作为一个广泛的社会关系，建成环境的文化演变和深远的。
绿色建筑没有单一的、被广泛接受的定义，但对定义的调查揭示了许多共同的线索。绿色建筑的定义，从各种这些资源的高潮，我们定义的绿色建筑（也被称为可持续设计、可持续建筑及其他条款所列）作为一种理念和相关的工程建设管理实践，求：（1）减少或消除对环境的影响和自然资源，不可再生能源促进建筑环境的可持续性；（2）促进健康，福祉和乘员和整个社会生产力；（3）培养经济发展和金融为开发商和整个社区的回报；和（4）运用生命周期方法的社区规划和发展。
为什么要建绿色？
美国联邦政府和其他第三方组织，如美国绿色建筑委员会（USGBC），委托调查，报告和证明，绿色建筑的环境效益分析（美国绿色建筑委员会2006a，b）。他们的研究表明，建筑环境对自然资源的消耗，污染和废物的产生，生产力和健康的人有显着影响（环境署2007）。虽然本文不依赖于绿色建筑的好处，建议项目管理生命周期调整的基础上，它是有用的理解支持绿色建筑扩展的参数。
据能源部，有超过7600万住宅和500万商业楼宇在美国2002（美国绿色建筑委员会2003）。美国的建筑环境占温室气体排放的30%，饮用水消耗的12%，电力消耗的70%，能源使用的39%（美国绿色建筑委员会2006）。世界范围内，建筑物消耗30 -所有初级能源的40%（环境署2007）。
绿色建筑也会对居住者的健康和健康产生社会影响。促进可持续发展的设计特点导致员工旷工率低，生产率提高。在洛克希德马丁完成绿化工程、森尼维耳的设计机构进行了一项研究，加利福尼亚表明，缺勤率下降了15%，在新的建筑（美国绿色建筑委员会2003）。另一项来自21000名学生的加利福尼亚考试成绩的研究得出结论：在自然采光较轻的教室里，学生在阅读测试中的得分比在自然光线较少的学生高20%，美国绿色建筑协会（2003）。
除了环境效益，绿色建筑还提供了建设管理，产品开发和信息交流的显著增长机会。绿色建筑业将在未来5至10年内经历可观的增长。据麦格劳山的2006个绿色建筑市场报告，绿色建筑不再是一个问题“谈”不过是更准确地描述为“静悄悄的革命”。这是一个成长最快的市场趋势。
在美国绿色建筑委员会会员的10倍，是7年前，说明在可持续建筑有浓厚的兴趣，即使那些不积极推行建设项目（美国绿色建筑委员会2006）。仅在今年，绿色建筑的价值预计将超过120亿美元（美国绿色建筑委员会2006）。全国住宅建筑商协会（2006）预计的2007的一半以上的成员最终将绿色实践到新家的发展。估计期待在未来三年内表示5到10%的所有新的，非住宅建筑的价值高达205亿美元将实施绿色建筑的做法（麦格劳山建设2006）。
成本和盈利能力
重要的是要解释成本和盈利能力之间的区别。成本，在建设项目的背景下，指的是项目团队的效率。另一方面，该设施的盈利能力如何以及项目的商业案例起草和成本/效益的可交付成果进行了研究，然后在项目交付的建设交付。
虽然大多数的绿色建筑的主流关注其积极的环境影响，研究表明，开发商的决定去绿色仍然植根于其财务可行性。由麦格劳山建筑（2006）进行的一项超过400000名建筑师，工程师和承包商的调查表明，潜在的降低能源成本被选定为54%的受访者作为绿色建筑的首要原因。在这项研究中，只有24%的受访者表示，绿色建筑对环境的价值是他们参与行业的驱动力。当被问及绿色建筑的障碍时，受访者选择更高的初始成本作为最大的障碍。戴维斯兰登研究（2004）发现，与可持续项目和常规项目相关的成本有很大的变化。
虽然绿色建筑的初始成本可以高于传统的项目，人们普遍认为，在运营和维护的长期成本节约可以帮助恢复这些成本。绿色建筑有望降低运营成本的8–9%之间，约7.5%和增加3.5%的入住率增加建筑总价值（美国绿色建筑委员会2006a，b）。然而，经营储蓄的好处可能是不重要的投机开发商谁没有长远的兴趣经营或租赁的建筑物。出于这个原因，重要的是，项目经理制定战略，在项目的初始阶段，包含成本。
有效沟通以遏制成本
通常提到挑战传统的建设项目造价是含缺乏有效沟通的各种技术专家倾向于使用自己的工具，协议中，为决策和跟踪信息的行业标准（2007）。建筑师，工程师和建设者往往是高度专业化和提供服务的技术隔离。这种“筒仓效应”使得它难以管理变化，减轻风险，并包含成本与项目的整体视图。它也抑制了项目，利用系统优化，可以节省时间和金钱（里德和戈登2000）。这些通信问题可以放大时，结合与绿色技术和项目认证的独特考虑因素。
如果所有的行业共同努力，而不是“筒仓”的效果，分包商只关心自己的范围和很少与其他行业的合作和协调，沟通将得到改善。缺乏共同工作是一个典型的传统的建筑问题，因为工作通常是“硬出价”的数字，这就是为什么大多数分包商试图进出。
为了桥的技术和沟通的桥梁，可以用一个绿色建筑项目出现，USGBC推出认证培训和认证的专业人士熟悉的领导在能源与环境设计（LEED）标准。LEED认证是三分之一方认证程序由USGBC旨在设立标准和衡量建筑的建设和运行管理的可持续性。LEED侧重于五个关键领域的表现，包括可持续发展，节约用水，能源效率，材料选择，室内环境质量。LEED认证的专业人士，称为“LEED APS”，必须证明可持续建筑实践和LEED认证相关的要求的工作知识。因为LEED AP已经过去了LEED的经验，他或她可以指导可持续建筑项目更有效率和更低的成本（L. Griffin，“宣传业务和伦理争论可持续建筑，未出版硕士论文，佛罗里达州大学，盖恩斯维尔，佛罗里达州，2005）。
一个LEED项目将包括更激烈的前期计划，为所有各方成功。这对所有项目都有意义，但这不是现实。此外，在这个特定的背景下，它包含成本有效。这种激烈的审查可能或可能不是原来的LEED计划的意图，但它有这种影响。LEED不仅是为了更好的沟通，因为更好的沟通将是必要的，因为所有的详细规划。
将一个论坛的一个建设项目的开始，是提高通信的一种解决方案和交流项目的利益相关者群体之间的。全国专家会议研究所（NCI）（2007）定义了一个工作坊为“协同规划的过程，让所有感兴趣的各方人才，能创建并支持一个可信赖的精明增长计划。”（2003）总结了新华保险的九大核心战略定义的过程
1。协同工作；
2。交叉功能设计；
三.利用设计实现共享愿景与解决方案；
4。研究细节和大局；
5。在受限工作时间表下运行；
6。短反馈循环通信；
7。包括一天工作坊（4–7天）；
8。现场工作；
9。制定可行的计划。
尽管在一般的管理团队的关联，一个论坛是在协助中含有独特有效的绿色施工项目成本。
文献综述
本文的研究回顾和分析表明，一些因素促使全球变暖和其他环境问题在美国更大的认识。随着环保意识的增强，可持续建筑实践经历了显著的增长。绿色建筑趋势预计将继续在未来10年，如急剧增加的项目寻求LEED认证。行业专家的调查表明，对绿色建筑的最大的考虑是成本溢价比传统做法。虽然绿色建筑增加的成本可以最小化或消除，这样做需要水平的提高整个项目团队的沟通，一个包容性的设计工作坊流程项目利益相关者和细致的项目计划在项目生命周期的早期。
参考文献的基础上，具体的调整团队的创建和随后的施工管理实践整个项目的生命在表2中描述。本表提供了一个比较传统的施工管理方法与绿色的方法来管理建设项目。最后一列描述了调整绿色建筑过程的合理性。
LEED建筑没有任何不同，但需要指定的材料，设计更多的自然资源，更注重建筑的使用。此外，如未来的维修，多久之前，任何重大装修将需要考虑的问题，如。在作家的经验，这将是非常有益的有一个项目经理谁是全面的所有建设工作与LEED知识的额外知识。
另一个有争议的问题是关于投标。有人可能会说，这是不准确的，硬投标方法通常是常见的传统建筑。我们认为，一个更传统的（非绿色通用建筑）项目是很难招如果不是总承包商与分包商，这当然是。在大多数通用建筑中，任何分包商将投标并试图执行工作。绿色项目通常需要一个绿色成功的团队。一个团队可以建立与所有行业有LEED建设经验。这就是所谓的“分化”从所有其他竞争对手。能够在绿色建筑或生态环境中获得良好的记录，提高承包商的水平。不是每个人都将被允许参加投标或建筑情况。
从表1，可以看出，这两种方法的建设方法，虽然不同，也与思维方式的差异。早期的设计，早期的规划，详细规划，合作，协调分包商（跨职能团队），整体的方法对筒仓效应和知道其他贸易的范围和为什么它是重要的观察和了解彼此的工作都是一些重要的差异。此外，我们认为，从传统的建筑和绿色建筑的角度来看，它不仅是在项目管理的差异，但也有多么重要的项目管理和需要做什么
分析和讨论
从技术角度看，绿色建筑项目与传统建筑有本质区别。他们需要使用特殊材料和建筑实践，以实现可持续发展。如果环境认证是一个项目目标，他们也需要大量的文件和报告。绿色施工的独特特性需要调整传统的项目管理实践，以尽量减少风险和提高交付项目的机会，在可接受的成本。这些调整的大部分反映了跨学科协调现场选择，施工技术和建筑系统和子系统在项目生命周期的早期需求的增加。
传统的施工管理方法，通常被描述为线性和零散的过程，可能会导致返工后的项目，特别是在绿色建筑项目。在项目生命周期初期解决绿色问题比在项目实施过程中
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