商业地产风险决策分析外文翻译资料

英语原文共 6 页，剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

商业地产风险决策分析

2013年5月收到

摘要

随着物流园区建设的不断深入，对商业地产项目进行风险决策研究，避免重复建设和盲目建设已成为必要。本文从风险本质出发，分析了投资决策者对风险收益的态度。最后，对期望效用理论进行了改进，将期望理论应用于商业地产项目的风险决策，为项目投资决策提供了科学、客观的依据。

关键词：商业地产；项目投资；风险收益；前景理论；风险决策

1.介绍

商业地产是一个多学科、多行业的综合性、跨领域的综合体，具有广泛的覆盖面和高技术含量。其结构复杂、不均匀且相互关联性强，使得商业地产建设具有投资资金大、开发周期长、技术要求高、影响因素多、长期效应强等特点。因此，商业地产建设是一项复杂的系统工程，从项目立项到项目交付使用，管理者都会面临很多风险因素和决策问题。

对于不确定事件，以往的研究强调管理者应采取正确的风险分析和决策方法。因此，这方面的理论方法也越来越完善，并在一定程度上得到了实践的应用。然而，实践表明，一个成功的风险决策取决于决策者是否会选择合理的风险分析方法和决策方法，以及决策者对风险的个人态度、个人经历、能力、性格等因素。然而，在以往的风险决策方法研究中，很少涉及后一因素。

2. 风险的性质

在投资活动中，投资者在做出风险决策时，大多是在不确定的条件下追求风险收益，即可能承担的意外的过度收益和意外的收益损失。在数量上，风险收益将反映为利益主体预期利益与实际利益的正负差异。

因此，风险决策通常是在风险收益的基础上做出的，我们将在接下来的章节中讨论风险的本质。

当人们分析决策时，风险的本质是风险收益。因此，在实际的投资活动中，一切决策都围绕着效益。如果没有预期的收益，投资者很少会做出风险决策，因此风险本质上是风险收益。在过去的风险定义中，人们习惯于强调风险损失的不确定性。

在经济风险理论中，吴明认为，在商品的生产和流通过程中，各种意料之外的(不确定的)因素可能导致商品生产者和经营者的实际利益与预期利益之间的差异，给他们带来遭受经济风险损失或获得额外利益的机会或可能性。严马在风险收益理论,定义了风险的性质:①风险决定的根本原因是利益的不确定性。②风险本身利益的不确定性的变化过程。③风险过程的结果的结果不确定的好处。④避免风险源于利益的不确定性[1]。

风险是客观存在的，只是在不同的建设项目中存在着一定程度的差异。然而，即使是一个给定的投资项目，其风险的大小和程度是一定的，不同的商业地产建设决策者也会因其风险收益偏好的不同而选择不同的风险决策模式。同时，我们可以说风险决策者希望获得的意外额外收益的数量和意外收益的数量风险决策者愿意承担的损失，主要决定了商业地产的建设方向和模式。因此，在风险分析之后，有必要对风险决策者的风险收益偏好和影响进行挖掘。只有站在投资者的角度进行风险决策，才具有具体的应用价值。

著名的诺贝尔经济学奖得主Arrow将人们对风险的态度分为三种类型:风险偏好型、风险厌恶型和风险中性型。在本文中,为了便于理论分析,风险受益主体的态度分为三种类型:风险决策者的偏好类型是指有很大希望在相对较高的风险获得商业房地产建设活动,并实现这个希望,他们已经准备好承担大的风险而忽视风险损失。规避型是指商业地产建设的决策者可能会获得风险收益，但只要存在一定的风险，他们就愿意为相应的风险部分获得风险收益，而不愿意承担风险损失。中立型是指介于上述两类人之间的人。在商业地产建设的风险决策中，他们既不愿意为了获得风险收益而承担风险，也不愿意被动规避风险收益，而是采取中性态度，通常在风险收益与风险损失之间选择一个中性值

3. 期望效用理论

风险收益态度是指决策者对风险的主观态度，它与人们的效用观念是一致的。因此，风险态度可以用效用来衡量。一般意义下的“效用”是指人们由于拥有或使用某种物品而产生的心理满足或满意程度。本文将决策者对风险收益的主观感受称为“效用”。在直角坐标系中，如果横坐标为风险收益(风险收益 RR，风险损失- RR)，纵坐标为风险结果的效用U (X)，则可以画出风险效用曲线。不同的风险决策者的风险收益偏好导致了不同决策者效用函数的多样性，其效用曲线可能存在千差万别。上述三种对风险收益持有不同态度的人必然具有三种不同的效用概念。如果这些不同的效用概念反映在效用曲线上，我们可以绘制三条不同的效用曲线，见图1。

实用价值

厌恶类型

中立类型

偏好型X

图1不同风险偏好的效用曲线

通过图中三条曲线的比较，我们可以看出:在面对风险决策时，厌恶风险收益的人对风险损失相对敏感，而对风险收益反应较慢。他们不追求巨额利润，而是尽量规避风险。相反，偏好风险收益的人对风险收益相对敏感，而对风险损失反应较慢。他们敢于追求风险收益。风险收益中性的决策行为介于上述两者之间。他们对风险收益持中性态度，不会过分追求风险收益，也不会过分规避风险。

4.前景理论在商业地产投资建设风险决策中的应用

4.1 前景理论改进了效用理论

以上分析只是在理想的条件下，而在实际的商业地产建设活动中，风险决策者对风险收益的态度并不是一成不变的。面对一定风险时，可能属于风险收益偏好型，面对其他风险时，可能属于风险收益厌恶型。在相同的投资活动中，有些人可能会完全偏好风险收益，而不考虑风险损失。同时，没有人会在不规避风险损失的情况下考虑风险收益。人们进行风险决策的基本目标是:如何在当时获得最满意的风险收益，或者尽可能地减少风险损失。在现实中，大多数人的风险收益偏好和效用是什么?在接下来的段落中，我们将通过前景理论的介绍来讨论这些问题。

20世纪70年代以来，大量的实证研究表明了人们决策行为的复杂性，迫切需要新的理论分析来指导人们的决策行为。2002年诺贝尔经济学奖获得者Dainiel Kahneman和Amos Tvrsky在1979年正式提出了风险决策的新前景理论人们的决策行为的复杂性，结合了大量的心理学研究。[3]

前景理论有效地将心理学研究与经济学研究相结合，揭示了不确定条件下的决策机制，开辟了一个新的研究领域。在大量实证研究的基础上，前景理论提出了许多有价值的规律。一般而言，前景理论有三个基本规律:(a)大多数人在面临收益时属于风险规避型;(b)大多数人在面临损失时属于风险偏好型;(c)人们对损失比对收益更敏感。

通过以上对其在效用理论中的分析和应用，本文得到了大多数人的风险收益偏好的效用曲线，如图2所示：

大多数人的风险收益偏好的效益曲线

实用价值

图2风险收益偏好的效用曲线

大多数人的风险效用函数曲线都是“S”型，因此我们可以看出，大多数人在面对风险收益时属于风险厌恶型，而在面对风险损失时属于风险偏好型。他们对风险损失比对风险收益更敏感。

例如:一家投资公司面临两个商业地产投资项目(A是酒店，B是写字楼)，公司的资金只够投资其中一个项目。通过风险分析，方案A获得1000万元收益的概率为1，方案B获得2000万元收益的概率为0.5，无收益的概率也为0.5。虽然两个方案的期望值是相同的，但是大多数决策者选择方案A，这说明在面临上升收益时，大多数决策者属于风险规避型。如果投资公司的决策者面临以下两个决策，通过方案A损失1000万元人民币的概率为1，通过方案B损失2000万元人民币的概率为0.5，不受损失的概率也为0.5。两个决策的期望值是相同的，大多数决策者选择方案B，这说明在面临风险损失时，大多数决策者属于风险偏好

在实际的风险决策中，损失和收益不是绝对的。人们在面对收益时规避风险，而在面对损失时则偏好风险。然而，前景理论也表明，损失和收益是相对于参考点的。如果人们对事物评价的观点改变了，改变了人们的风险态度也就改变了。

例如,当投资公司面临着上述两个投资决策,如果概率获得2000万元通过项目是1,而概率获得通过程序B是0.5和3000万元的概率获得通过程序B也0.5 1000万元。此时,如果利润目标的投资相对较低,例如1000万元,似乎该公司可以获得额外的1000万元通过项目,公司可以达到它的目标或获得额外2000万元通过程序b似乎该公司将获得无论采用程序或程序b。在这个时候,大多数员工都不愿意承担风险,他们会选择程序A .相反,如果该公司的目标是相对较高的,比如3000万元,然后该公司将获得1000万元通过程序少,或者只会达到目标获得少2000万元通过程序b。在这个时候,公司将通过两个项目遭受损失;大多数员工会冒险选择风险投资方案B，认为他们可能会达到目标。因此，投资风险决策者可以通过改变员工的利润目标来彻底改变员工对风险的态度。

因此，上述案例说明了效用函数的重要性，在不同的环境或不同的参考点下，相同期望值的效用值是不同的

4.2 前景理论的应用

不同风险决策者的效用曲线是不同的，即使是同一风险决策者也可能由于环境的不同而产生不同的效用曲线。然而，在本文中，我们只讨论大多数投资决策者在效用曲线下的应用。

效用函数曲线可以通过问卷调查、询问、心理测试等方法来获取，其中国外最常用的方法是冯诺依曼法。

这种方法是冯·诺依曼和奥斯卡·摩根斯坦在《博弈论》一书中提出的他们在1944年联合发布的经济行为。该方法通过心理测试得到与风险预期损益相等的确定性损益值，作为一次性决策的标准。通常，这种方法也被称为标准赌博法，简称NM法。

通过NM法确定效用函数一般包括两个步骤:第一步是确定两个风险收益值作为参考点和这两个点的效用值。一般用1表示最优结果的最大效用值，用0表示最差结果的最小效用值。第二步是确定这两个极端风险收益之间所有其他收益的效用值。根据NM法，效用值的确定是基于等当点等概念。决策者应该从以下两个方案中进行选择。

方案A:通过概率p获得风险收益X1，同时通过概率1-p获得收益X2，对应的给定效用值分别为U(X1)和U(X2)。方案B:以100%的概率(X1

确定等当点之间的程序和程序B,我们可以调整的利益价值X3项目B和反复询问决策者,直到程序的实用程序和程序B等于决策者,也就是说,我们有找到等价点X3和U (X3) = p * U (X1) (1 - p) * (X2)。

通过NM方法，我们可以计算出风险决策者对风险收益的态度的效用函数，即通过定量的方式表达决策者对风险的态度，从而计算出期望效用值，确定风险决策的最优方案。在下一段中，我们将通过实例介绍具体的应用

一家投资公司通过竞标获得了一块好地，这块地有三个投资方案:一是建设酒店物业。二是建设办公楼，三是开发联合产权，经过一定时间后，在法律许可的情况下进行转让。每个开发项目的市场条件和风险都不同于其他项目，获得的风险收益也不同于其他项目。通过风险分析，我们可以得到上述三个发展方案的风险收益和风险收益发生的概率，如表1、表2和表3所示。

表1方案1中的风险收益、概率和效用值。

表2方案2中的风险收益、概率和效用值。

表3方案3中的风险收益、概率和效用值。

您可能感兴趣的文章

• BIM的原理与实践外文翻译资料
• 第7章 契约外文翻译资料
• BIM怎么运作?第3章外文翻译资料
• 通过BIM改变业主、设计师、承包商的角色外文翻译资料
• 川中丘陵区农村生活污水去除生态沟系统研究外文翻译资料
• 大熊猫国家公园，中国向精简保护区和统一保护管理迈出的一步外文翻译资料
• 房地产开发项目融资计划分析外文翻译资料
• 房地产开发项目融资计划分析外文翻译资料
• 区域协调发展：中国特色道路外文翻译资料
• bim设施管理的应用领域和数据需求外文翻译资料