Research amp; Forecast Report Q4 2015
Shenzhen | ReSidential Residential Market Overview
Shenzhenrsquo;s residential real estate market was active in Q4 2015. Stimulus policies introduced throughout the yearled both transaction volume and average sales price to increase during Q4
2015. A reduction in the benchmark lending interest rate in October as well as discounts of the mortgage rate by several local banks translated into strong demand from first-home buyers, upgraders and investors. Transaction volume increased by 15% QOQ or 1.2%YOY to 18,535 units (approximately 1.85 million sq m), according to Shenzhenrsquo;s Urban Planning Land and Resources Commission. By district, Baorsquo;an District surpassed Longgang District and recorded the highest sales volume at 8,353 units (approximately 805,000 sq m), followed by Longgang District at 6,502 units (approximately 629,000 sq m) and Nanshan District at 1,875 units (approximately 229,000 sq m). By category, the sales volume of two-bedroomunits and three-bedroom units contributed to the rise, accounting for over 75% of the total sales volume. Several high-end projects launched in Futian and Nanshan Districts during this quarter, pulling up the average sales price by 14% QOQ to RMB40,599 per square metre (psm). On an annual basis, this represented an increase of over 60%.The largest price increase was seen in one-bedroom units, up 40.9% on a quarterly basis.
Serviced Apartment Leasing Market
No new supply was launched during Q4 2015, and the total stock of Shenzhenrsquo;s serviced apartment leasing market remained at 2,309 units. The average vacancy rate decreased by 4.3 percentage points QOQ to 17.8% in light of active short-term leases from northern Chinese customers, who come to southern China in winter for the warmer climate. Net absorption decreased by 22% QOQ to approximately 100 units by the end of 2015, and was mainly focused on projects completed in 2015.
The average rent of Shenzhenrsquo;s serviced apartment leasing market stayed largely flat, up by 0.2% QOQ to RMB246.6 psm per month in Q4 2015. Although some landlords were willing to provide discounts to long-term tenants, most landlords maintained their pricing strategy.
Outlook
Demand in Shenzhenrsquo;s residential real estate market is expected to remain strong in the following year, as President Xi Jinpingrsquo;s direct reference to clearing housing inventory in November 2015 and the yearrsquo;s raft of stimulus measures clearly show the central governmentrsquo;s support for the housing market. No major change is forecast for 2016. Shenzhen is expected to continue to maintain its house purchase restrictions. The rapid price growth of 2015 may trigger additional restrictions in the coming quarters. Given this uncertainty, and the already-high level of sales in 2015, the transaction volume is expected to decrease in 2016. The average sales price will continue to increase, though at a slower pace than 2015.
In the serviced apartment sector, no new supply is scheduled to launch in the short to medium term. Demand from short-term tenants is expected to soften after Chinese New Year, which may lead to discounts and incentives from certain landlords. As such, the vacancy rate should remain largely unchanged and the average rent will decline slightly.
Shenzhen | office Market Overview
Shenzhenrsquo;s GDP increased by 8.7% YOY to approximately RMB1.24 trillion in the first three quarters of 2015, an acceleration of 0.2 percentage points from 2014 and 1.8 percentage points higher than the national level, according to the Shenzhen Statistics Bureau. The tertiary industry grew by 9.9% YOY during the same period, and accounted for nearly 60% of the cityrsquo;s GDP, an increase of 1.8 percentage points from 2014. The finance sector, in particular grew by 15.8% YOY to RMB182.9 billion, accounting for approximately 15% of GDP. This growth underpinned demand for Shenzhenrsquo;s Grade A office real estate market, which continued to see positive sentiment with an increase in the average rent during Q4 2015. The completion of three new projects led to an increase in the average vacancy rate.
Supply
Three new projects were completed in Q4 2015, all in Nanshan District: Dachong International Centre, Excellence Centre and Ali Centre. These projects added an office GFA of approximately 203,000 sq m, leading the total stock to increase by 5.4% QOQ to approximately 3.96 million sq m. Nine projects were completed in Nanshan District this year, expanding the total stock of this district by 68% compared with 2014 to approximately 1.26 million sq m. Demand
Leasing demand for Grade A office in Shenzhen was strong in Q4 2015, with net absorption spiking to approximately 136,000 sq m. This was mainly attributed to absorption at four new projects completed in Q3 2015, accounting for approximately 70% of net absorption. Leasing demand was driven by tenants from IT, finance and related industries. Nevertheless, the large amount of new supply led to an increase in the average vacancy rate which rose by 1.2 percentage points QOQ to 11.2%. By district, Nanshan District saw an increase of 2.5 percentage points QOQ to 25.8%, the highest level in the cityNotable leasing transactions during Q4 2015 included: domestic developer Evergrande Real Estate Grouprsquo;s new office of nearly 49,000 sq m at Excellence Centre in Nanshan District; domestic electronics and technology service provider OPPOrsquo;s relocation of approximately 15,000 sq m to Excellence Centre; Uber and Guosen Securitiesrsquo; separate leases of 1,000 sq m in Excellence Centre, respectively; Hank Electronics, IT firm Xiaoman and Meizu Telecom Equipment Companyrsquo;s separate leases of approximately 1,900 sq m at Dachong Business Centre Building B, respectively; Ping An Bank Credit Card Centrersquo;s lease of approximately 1,200 sq m at Dachong Business Centre Building C; a domestic finance firmrsquo;s lease of approximately 2,000 sq m at Excellence Cen
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2015年第四季度研究与预测报告
深圳住宅市场概述
2015 年第四季度，深圳住宅房地产市场表现活跃。刺激经济政策的出台使本季度交易量和平均价格都有所增长。十月贷款基准利率的下调以及一些地方银行提供的房贷利率优惠，都转化为首次购房买家、升级买家和投资者的强劲需求。据深圳市规划和国土资源委员会，销售量环比增长15%或同比增长1.2%至18535套（约185万平方米）。按区域划分，宝安区超越龙岗区获得最高销量，为8353套（约805000平方米），龙岗区与南山区紧随其后，分别为6502套（约629000平方米）和1,875套（约229000平方米）。按类别分析，二房及三房户型的住宅销售量增长对销量上涨有一定贡献，占总销量的75%以上。季内一些位于福田及南山区内高端项目的推出，拉动销售均价环比上涨14%至人民40599元每平方米，同比增长超过60%。一房户型取得最高价格涨幅，环比上涨40.9%。
服务式公寓租赁市场
季内无新供应推出，深圳服务式公寓租赁市场总量维持在2309套。受国内旅客由北方南下过冬活跃的短期租赁影响，平均空置率环比下降4.3个百分点至17.8%。截至季末，净吸纳量环比下降22%至约100套，且主要集中于2015年竣工的项目上。
第四季度，深圳服务式公寓租赁市场平均租金基本持平，环比上涨0.2％至人民币246.6 元每月每平方米。虽然有些房东愿意向长租租户提供折扣，多数房东仍维持其定价策略。
展望
深圳住宅房地产市场的需求预计将在接下来的一年里保持强劲，习近平主席2015年11月明确提出解决房屋库存的问题，以及今年众多的积极措施清楚显示了中央政府对住宅市场的支持。2016年预计没有重大变化。深圳预计维持购房政策。2015年的快速增长可能会引发未来几个季度的额外限制。由于这种不确定性因素，以及2015年销量已经很高，2016 年销售量预计将下降。平均售价将继续增加，但增幅将小于2015年。
就服务式公寓而言，中短期内预计没有新的供应计划。短期租户的需求预计在春节过后减慢，可能导致某些房东提供折扣优惠。因此，空置率应该保持不变，平均租金将略有下降。
深圳写字楼市场概述
根据深圳市统计局的数据，2015年前三季度深圳GDP同比增长8.7%至约人民币 1.24 万亿元，比2014 年同期提高 0.2 个百分点，并高于全国 1.8 个百分点。第三产业同比增长 9.9%，占全市GDP近 60%，比2014 年提高 1.8 个百分点。其中，金融业同比增长 15.8% 至人民币 1829 亿元，占全市GDP15%。上述增长支撑了深圳甲级写字楼市场的需求，季内市场氛围良好，平均租金上涨。三个新项目的建成使平均空置率上升。
供应
第四季度，三个新项目在南山区建成，分别为大冲国际中心、卓越后海中心以及阿里中心。新项目新增约 20.3 万平方米的写字楼建筑面积，使总量环比增加 5.4％至约 396 万平方米。今年南山区有九个项目建成，全区总量同比增长 68% 至约126 万平方米。
需求
季内深圳甲级写字楼的租赁需求旺盛，净吸纳量增至约13.6 万平方米，吸纳量主要集中在三季度建成的四个项目之中，约占总量的 70%。租赁需求受 IT、金融及相关产业推动。
然而大量新增供应使全市平均空置率环比上升 1.2 个百分点至 11.2%。就区域而言，南山区空置率为全市最高，环比上升 2.5 个百分点至 25.8%。
本季租赁交易包括：国内开发商恒大地产在南山区的卓越后海中心新租近 4.9 万平方米；国内电子产品和技术服务提供商OPPO 迁至卓越后海中心租约 1.5 万平方米；Uber及国信证券在卓越后海中心分别租入 1,000 平方米；汉克电子、小曼IT 公司以及魅族电讯设备公司在大冲商务中心 B 座分别租入 1,900 平方米；平安银行信用卡中心在大冲商务中心 C 座租入约 1,200 平方米；国内金融公司在福田区的卓越世纪中心 4 号楼租入约 2,000平方米；以及融资公司在嘉里建设广场二期续租约 500 平方米。
租金
本季深圳甲级写字楼物业的平均租金平均持平为人民币215.1 元每月每平方米。年末全市平均租金同比增长 6.9%。按区域来说，环比增长达 2.5%，福田区租金涨幅最高，因为需求的支撑以及若干写字楼市场内有限的可租赁空间。南山区租金环比下跌0.1% 至人民币 161 元每月每平方米，因为两个新项目抵消了卓越中心高于平均水平的租金。
投资
本季没有宣布整块交易。位于核心区域项目的业主首选持有其收益稳定的资产，和投资者对于新兴领域高风险及高收益持谨慎态度。然而，深圳写字楼产权销售市场活跃。华夏保险购买了位于福田区的京基滨河时代的十层楼（约 24000 平方米），个人投资者购买了香江金融时代（前海地区第二个可售写字楼项目）约 8000 平方米。
展望
深圳甲级写字楼市场预计于 2016 年迎来有效写字楼建筑总面积约为 93.3 万平方米的 15 个新项目，其中包括摩天大楼平安金融中心一期，其届时将成为深圳第一高楼。大量新增供应为 2015年净吸纳量的 2.2 倍，并将于福田区（46%）与南山区（54％）建成。如果项目按期完成，中短期内全市平均空置率将会显著增加。与之相对应的是，2016 年全市平均租金预期将减少。就区域而言，2016 年之后福田区的大量新增供应将对租金增长产生显著的下行压力。此外，因为资金限制，越来越多现有租户倾向迁到其他区域。这将增加业主的压力，主要是拥有散售的写字楼物业业主，促使他们提供租金优惠。然而，在高品质写字楼供应较为稀缺的南山区，因为几个新项目的入市，租金预期将小幅上涨。
深圳零售市场概述
根据深圳市统计局的数据，截至 2015 年十月，全市社会消费品零售总额同比增长 2.2% 至人民币 4,127 亿元，增速比 2015 年上半年提高 1.0 个百分点。尽管增长缓慢，2015 年第四季度深圳零售房地产市场仍表现活跃。本季两个新项目建成使空置率短时间内上升，低于平均水平的租金也拉低了全市平均租金。但是，在项目的基础上，位于优质地段并且有良好的物业的租金仍持续增长。
供应
本季有两个新项目正式开盘，共计 26 万平方米的零售面积市场，导致全市中高端购物中心物业市场的总量环比上升 13.1% 至约 224 万平方米。位于福田区的华强北九方购物中心定位为大众市场，并以年轻消费者为目标客户群，主要客户有Blt超市、香港餐饮品牌翡翠花园以及Lumiegrave;re影城。位于新兴零售区域的 iCO 以家庭型消费者为目标客户，并为大众市场定位，主要有优衣库、Good Feeling健身、影院品牌Jmax和Tesco Express。
需求
本季中高端购物中心市场需求旺盛，净吸纳量约为 21.5万平方米。吸纳量集中于本季两个新项目，总量超过95%。截至季末，新增供应环比增加全市平均空置率 1.5 个百分点至 6.2%。就区域而言，受新项目影响，龙华新区空置率环比上升 2.5 个百分点至 3.1%。由于新项目暂时性高企的空置率抵消某购物中心多个新开活动的影响，福田区空置率涨幅最大，环比上升 6.2 个百分点至 15.6%。
本季服装和餐饮业需求活跃，有一些新的租赁和新开活动。新的租赁包括：GAP 和 Ochirly在华强北九方购物中心租赁新店；王子码头在喜荟城租赁新餐厅；撒椒在福田 COCO Park 租赁新餐厅；咏蛙餐厅和国内快时尚品牌西遇在 1234 Space 租赁新店。新开活动包括：快时尚品牌 UR、Hamp;M、优衣库分别在华强北九方购物中心新开约 750、2000 和 1600 平方米的店面；国内设计师品牌邓皓、国内女装品牌雅莹、香港时尚品牌 G2000、法国快时尚品牌 Cache Cache、深圳时尚品牌集合店连奴、自然元素以及餐饮品牌四季椰林分别在皇庭广场有115、370、115、700、120、70 、950平方米的店铺；国内快时尚品牌 MJstyle、优衣库、班尼路、同仁四季音乐主题餐厅、汉拿山韩式烤肉分别在iCO 新开约 1600、500、450、1000 和 300 平方米的店铺；英国快时尚品牌 New Look、鞋类品牌 Jordan 和男士时尚品牌 EHE 在1234 Space 租赁新店；时尚品牌太平鸟（约 120 平方米）在龙岗 COCO Park 二楼开新店；泰子妃在喜荟城租赁新店；香港餐厅悦木和法国鞋类品牌Palladium 在海岸城租赁新店。
此外，一些配饰、儿童、运动休闲、健康美容、教育类的租赁和开业活动，包括美发品牌东田造型、航空摄影品牌大疆创新在皇庭广场租赁新店；儿童娱乐品牌 Meland在中心城；珠宝品牌周大福、Empire 和帕特尼墨尼在皇庭广场二楼租赁新店；LVMH 集团旗下的美妆品牌 Fresh 在万象城租赁新店；户外服装品牌Columbia在深国投广场新开店铺；法国美妆品牌Lancocirc;me在海雅缤纷城新开店铺。
租金
本季新项目的低于平均水平的租金拉低了深圳中高端购物中心一楼平均固定租金，环比下跌 1.4% 至人民币 909 元每月每平方米。值得关注的是，核心零售区域的租金环比下跌 1.4% 至人民币 1,091 元每月每平方米。不包括新项目，几个成熟项目年度租金，全市平均租金环比上涨 3.9%。
投资
本季没有整块交易披露。大量新增供应，增加了竞争以及定位相似，投资者对租金表现及投资回报率持谨慎态度。因为多数拥有运营良好的购物中心业主倾向于持有资产以获取稳定并长期的回报，整售交易的机会仍然有限。
展望
2016 年预计有零售建筑面积总计约 66.3 万平方米的七个新项目建成，导致总量同比增加 30% 至约 291 万平方米。五个项目位于核心零售区域，约占新增供应 55%（按建筑面积计算），但对该区的需求预计保持强势。观澜湖新城一期（于 2015 年第三季度末试营业）预计为 2016 年第一季度唯一建成项目。该项目位于龙华新区，零售空间约为 9 万平方米，重视“消费者体验”，包括众多餐饮及娱乐品牌（影院、保龄球馆以及溜冰场）。
尽管有大量新增供应入市，预计若干项目将进行内部调整，但预计第一季度众多新项目的高入驻率，短期内将缓解全市平均空置率上行的压力。然而 2016 年全年，由于大量新增供应约为 2015 年净吸纳量 2.1 倍，全市平均空置率仍将小幅上升。
2016 年第一季度，即将入市项目预期低于平均水平的租金将拉低全市一楼平均租金。然而短期内，现有项目的租金仍将维持稳定增长。长期来看，2016 年之后核心及新兴零售区域的大量新增供应计划入市，将对租金增长带来显著下行压力。
北京住宅市场概述
2015 年第四季度，由于几个激励政策生效及传统销售旺季到来，北京住宅市场持续升温。基准利率再次下调，且购买情绪持续提升。2015 年第四季度，整体交易量同比上升20.7%，受中高端市场销售量的支撑，平均销售价格也有所上涨。在服务式公寓市场中，190 套公寓装修后重返市场，而180 套公寓项目被暂时移除翻新。受季节性因素影响，平均空置率环比上升。
供应
在别墅市场中，位于中央别墅区子市场的泰禾北京院子和新世界丽樽，以及位于 BDA 子市场的枫丹壹号和诚墅等 13 个项目完工入市，使市场存量增加约 3600 套，环比上升24.3%。豪华公寓市场方面，位于中关村及万柳子市场与亚运村子市场的四个项目竣工入市，使总量增加约 2000 套，环比上升 10.0%。
就服务式公寓市场而言，位于燕莎及朝阳公园子市场的盈科中心的 180 套公寓因改造而暂时退出市场。而位于 CBD 子市场的国贸世纪公寓西楼装修后有 190 套服务式公寓重回市场，抵消了盈科中心的退市影响。因此总存量与上季度大致相同，约为 7430 套。
需求
第四季度是北京传统的销售旺季，住房需求强劲。许多发展商开始预售新项目， 2015 年出台的一些刺激政策，包括基准利率在第四季度再次下调，给买家信心。截至2015 年第四季度末，北京高端公寓及别墅市场的累计销售率分别达 91.8% 和 89.8%。
受节假日影响，本季服务式公寓市场的租赁需求减弱，平均空置率环比小幅上升 0.4 个百分点至 20.6%。一些企业在年末的人事调动一些位于优质地段的服务式公寓带来一定租赁需求，一些位于长安街沿线的物业在九月初的阅兵仪式之后恢复较高出租率。
租金
本季一些别墅及豪华公寓的业主降低租金水平以应对季节性退租。因此北京豪华公寓及别墅的平均租金分别下跌0.4% 与 3.7% 至人民币 134.3 元与人民币 82.3 元每月每平方米。
就服务式公寓市场而言，平均租金环比小幅上升 0.7%，或同比上升 0.6% 至人民币 223.4 元每月每平方米。与传统淡季相比，此次四季度上涨受到这些因素影响：某公寓整修重新入市后提升租金，某低于平均租金水平的项目退市以及若干长安街沿线的物业在出租率回升的情况下取消优惠。
投资
本季，整售市场维持平静，未取得整售交易。购买情绪显著提升，本季度整体及高端市场的销售量分别同比上升 29.4% 及 56.3%。
2015 年第四季度，土地市场中开发商表现活跃 , 多个优质地块以高总价及高溢价率成交，显示开发商对首都住宅市场持续的信心。为降低开发风险，以联合体形式购买住宅用地继续成为普遍现象。
展望
2015 年出台的一系列激励政策表明政府对住宅市场的支持，预计 2016 年上半年该趋势仍将
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