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老住宅小区改造研究：基于可持续发展的理念
摘要：为了研究老旧小区改造后的可持续发展问题，本文对武汉老旧小区改造和北京劲松社区进行了问题的研究分析。然后，通过对它们进行改造工作，研究，总结出如何进行可持续发展社区的设计模式，并从中得出影响老旧小区改造可持续发展的关键因素，从而为后续的改造工作进行更加合理的指导，为后续工作提供可持续的参考，完善旧住宅区改造设计，改善城市更新。
- 介绍：近些年来，我国新建住宅小区和老住宅小区的相差比例越来越大，每一天都在拉大差距。为了解决这个问题，中国对老旧住宅区开展了大量的改造工程。然而，在这些改造过程中，因为种种原因，老旧小区改造工作仍存在许多问题。由于其老旧小区的改造工作的复杂性和改造内容多样，我国对此方面并没有相应的评价和验收标准。目前，对老旧住宅改造工作依然没有统一标准。
- 可持续发展的重建旧住宅小区
在我国，老旧住宅小区通常是指，在2000年以前于城市中建造的小区居民楼，但是于2000年以前在城市中建造小区基本上都公共设施落后，交通不便，绿化差，环境不行等特点，这点十分影响居民的基本生活。在居民眼中，开展对于老旧小区改造的工作，居民都大力支持，希望可以解决公共设施落后，交通不便，绿化差，环境不行等问题。对于我国的老住宅改造，国外相关方面的研究者更倾向于使用不同的专业术语，来描述住宅更新和强调可持续发展理念。
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- 老住宅区的可持续发展
老住宅区的可持续发展，能够减少居民楼的损坏，有效延长了建筑的使用周期，节约大力资源，充分发挥了建筑的最大使用价值，建筑物的经济价值此外，老住宅区的改造也减少了拆迁改造造成的环境污染和资源浪费。旧住宅区的改造实际上是对城市发展的局部更新。
2.2西部的城市更新
第二次世界大战结束后，西方国家开始了他们的城市更新计划，采取了一系列的措施来解决城市住宅老化，破损问题，但是随着时代的发展，这样的趋势已经形成，破旧建筑的拆除工作，社区维护更新是其中的重点，也是根本所在，同样也是维护自然、经济、社会和谐平衡的可持续发展。
2.3中国城市的发展
我国与西方国家相比，我国发展的较慢，所以我国的老旧小区改造工作研究起步较晚。虽然老旧小区改造已逐渐成为学术界的热门话题，但是以往的老旧住宅改造工作更倾向于以房地产为导向，只是单纯注重于提升物质空间和硬件提升，往往忽略了社区的精神面貌发展。近些年来，中国的老旧社区改造工作逐渐开始关注当地居民的历史文化和社会问题，希望能够保留当地精神风貌，而不是简简单单的拆建工作。
- 中国旧社区改造的模式
目前，我国老旧住宅区的改造模式主要分为“自上而下”、“自下而上”的改造模式，以政府的领导为核心基础，由政府出资，在北京市和上海市逐渐形成了以民生意愿为先决前提的，自下而上的社会资本引入模式。
3.1自上而下的重建模式
王建国在他发表的著作《现代城市设计理论与方法》一书中认为，“自上而下”的城市设计理论与方法设计模式主要必须要以人为本，一次性解决，拍脑袋就拿主意是不可取的，老旧社区的改造工作必须要听从人民群众的呼声。就以武汉电力设计院社区的改造举例，武汉电力设计院社区于2019年进行改造。在那里有着29间员工房，1566户居民，政府在其中的花费平均到每家每户，达到了7500元之多。但是在社区内的大部分的居民压根就没有机会没有参与小区的改造，在改造结束以后，社区里的居民并没有觉得自己的生活质量有了很大的提高。甚至有一些居民认为政府的不负责任的重建工作没有询问他们的意见，已经严重的影响了他们原有的生活。经过后续的调查显示，重建后的居民体验不如以前好。这样的老旧居民区改造工作是失败的，也是十分不可取的。
3.2自下而上的重建模式
这里讲到的是“自下而上”的改造设计方法，它与“自上而下”的改造设计方法是恰恰相反的，是截然不同的。“自下而上”的设计强调的是一种“自然力”或“客观力”，让每一个人都能呼喊出他们的意愿，他们的心声，从群众中来，到群众中去。它有着集思广益，分而治之，调谐众口的功能，相对于“从上到下”的设计模式，它更贴近人民，更符合人民的利益。
在二零一九年时，北京劲松住宅的改造工作，荣获中国城市既有建筑优秀改造奖，成功的让其成为了“劲松模式”。什么是“劲松模式”?这个模式的改造工作采用“五个一”为原则，区级统筹、居委会、社区党政联动“机制”“协调、居民讨论、企业运营”，由区级部门牵头，让区委办公室、街道办事处、居委会、社会单位联动，与企业代表共同推动社区的全面改善。
通过数十次对居民的采访和与居民的深入沟通，听取了民生的意见，取之精华，去之糟粕，项目组最终认为，社区的居民虽然支持社区得到老旧变新的改造工作，增添一些以前缺少的生活设施，但是也希望能保留住社区的风貌，也就是局部治理，整体保持不变。项目组最后按照这些建议拟定了设计方案，最后大获成功。这样巧妙的设计不仅增加了社区的活力，也保持了居民的生活，习惯很多年了的社区风貌。新功能的添加悄无声息，使居民的生活更加方便富裕。引入优良的物业服务，将空闲出来的社区用地进行改造，让社区居民有更多的娱乐，保证社区的运作，居民也就更加乐意掏出物业费。在一定的时间内，社区运作就能实现投资回报的平衡，从而形成利益激励点，能够吸引市场力量的参与，为老旧住宅的改造工作创造了良好的先决条件。
- 可持续发展社区设计模式
为了实现对老旧住宅的可持续发展改造，它的最终目标就是让老旧社区能够持续发展，在未来也能充满良好的生命力与朝气，这样可以显著提高业主的生活质量，有效改善社区自然环境。美国的城市总设计师曾经指出“在城市中，我们的生活和生活环境都需要各种各样的多样性，不能只是单调的千篇一律，只有这样，我们的城市生活才能进入良性的发展和建设性的运作，当人们生活在这样的城市中时，人们会感觉到无比放松，从而达到社区与城市的可持续性发展”。因此，为了保证老旧社区的可持续性发展，我们可以从以下几点进行入手。
4.1增加社区的多样性
我们亟待解决的问题是，究竟怎么样的社区发展模式是可持续性发展的。这一点可以从武汉重建社区得知，武汉建筑设计院对3000多户居民进行了调查问卷，充分了解社区需要的设施，居民心中的意愿，了解持续更新的最佳方法就是“自下而上”。每一个社区的条件都不相同。老社区有自己的社区优点和缺点。当进行老旧社区的改造过程中时，有必要保持优势，加强优势，如地理位置，邻里关系和交通，并与居民讨论改善，听取群众的意见。也必须去除掉社区内的劣势，如生活设施的不便利，缺少损坏等等，也不能一拍脑门做决定，集思广益，听取群众的意见。
4.1.1找出主要问题
在老旧住宅小区改造工作开始之前，就应该对社区居民进行调查问卷，询问出现了哪些问题，从调查问卷中找出主要问题。例如，在社区的主要问题中包含了群众关心的发展现状、管理机制及社区环境问题都亟待解决。不过，在真正的实际改造工作中，很多项目组根本不会听取群众的意见，只是自顾自的设计。
4.1.2环境多样性
老旧的改造模式总是忽略群众的真实要求，不听取群众的意见，不能贯实“自下到上”的模式，这样的改造工作是失败的，群众也不会满意这样的改造方案。我们要从用户的需求的角度出发，要保持环境的多样性，只有这样，才能调动居民的热情，与我们一起建设美丽家园。武汉建筑设计社区根据调研结果得出了最贴合民众的结论，社区居民的需求主要集中在物业管理和公共服务设施，这两者的需要提高最多。
4.1.3服务设施
社区配套服务是社区居民最关心的问题，老旧社区附件没有商业圈，居民无论是出行还是游乐设施，抑或是教育，医疗方面的资源都十分的缺少，现在政府正积极规划15分钟步行生活圈，囊括了衣食住行，医药教育等等方面，为居民带来了很大的便利。
4.2可持续发展的社区评估
综上所述，要想社区能够得到可持续性的发展，那么就可以从以下的几个方面来入手：
（1）可持续土地利用规划。对老旧住宅区附件的土地进行测量，掌握精确的数据，经过调查研究后得出科学的设计方案，为以后或者是下一轮改造中留出更多的选择。
（2）在老旧居民区附件建立交通便利的商圈，最好包括居民所缺的资源，例如衣食，教育，医疗等等。
（3）靠近良好的公共交通。老旧住宅小区靠近多为老城区，道路划分很狭窄，交通不便，当进行老旧住宅改造的时候，得考虑好周围的交通状况，为居民提供良好的交通便利。
（4）可持续建设。
（5）可持续利用设计。
（6）住房质量。为老旧住宅小区改造时一定要注重房子的质量，不能有豆腐渣工程，不然一项惠民工程就变成了毁民工程。
（7）绿色环境。
（8）有吸引力、清洁和安全的生活环境。
（9）邻里关系。邻里关系的和睦关系的小区人文风貌的发展。
（10）服务设施。
（11）住宅使用中高标准的能源效率。
（12）废物回收。
（13）可持续管理和维护。这点多为物业，为老旧住宅区寻找一家靠谱的物业公司，按时定时的为小区进行维护，做好管理工作，这是重中之重。
（14）局部进行拆除修缮，整体保持不变。老旧小区里的居民习惯了以往的生活环境，对社区风貌尽量不要改动，巧妙的设计来增加了社区的活力，保持居民的原有生活习惯，维持很多年了的社区风貌。新功能的添加悄无声息，使居民的生活更加方便富裕。
5.总结
目前，在中国，“自下而上”的老旧住宅小区的改造模式还不够成熟。始终缺少一个缺乏能让政府、企业和居民三方之间有效的沟通渠道，这样的情况带来了结果就是，“自上而下”的改造模式，有时候很难满足居民的理想状态，因为缺乏沟通交流和理解，而“自下而上”的模式因缺乏沟通，项目内难以实施政府的指令和调动企业的积极性。如果可以把这两种不同的模式相结合，做到互补有无，可持续性发展就更有希望成功。
5.1宏观层面:政府负责自上而下的15分钟生活圈的规划
在宏观层面，政府拥有着大量的社会资源，包括城市道路交通资源，大量危房等公共物品和公共服务设施基础设施。如果政府能够立足于老旧住宅区内居民的公共利益，发挥作用，在幕后进行监督协调，合理规划配套公共服务，在旧住宅区附件建立15分钟生活圈和基础设施，然后，引入经验丰富的开发人员进行设计改造，并结合需求对居民进行改造，使改造后的居住区更能适应经济的需要发展与民生需求。
5.2微观层面:自下而上的居民自治由居委会主持
在微观层面上，每一个社区自建的居委会应搭建起沟通的桥梁，让政府、企业和居民有一个良好的沟通渠道，促进有效的沟通和交流，拉近政府、企业和居民之间的关系，使居民能够支持和配合工作，让政府的指令和企业的工作更加有效。同时，政府和企业可以更好地了解居民的意愿和需求。
5.3社会层面:社会资本的投资运作
目前，改造完成后的老社区，由于缺乏长期有效的管理，这样导致的结果就是，在一段时间后，改造完的老旧住宅小区又一次倒退回以前的状态。目前，为了防止这样的事情发生，北京市物业管理条例明确规定“支持社会资本参与，对旧住宅区进行综合改造和物业管理“，让社会资本去运作，让社会资本在改造工作后获利，在一定的时间内，社区运作就能实现投资回报的平衡，从而形成利益激励点，这将是可持续发展的保证发展。
5.4设计层面:考虑各方利益的综合运作
在设计方面，不仅仅要兼顾人们对历史文化的认同感，还应该考虑到社区文化和历史背景的延续。防止改造工作结束后，破坏了城市的精神风貌，损坏了文化传承，这样子不利于城市的可持续性发展。政府引入社会性投资，让企业有下场机会，引导企业为居民服务，达到三方共赢的目的。这些都是城市可持续性发展的必要条件。
参考文献：
[1],梅。(2019)可持续发展下的旧建筑改造设计研究的概念。J.住宅与房地产。(28): 91。
[2](2001)香港的城市更新:从城市更新到城市更新发展公司向更新授权。土地利用政策。18 245-58lt;
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