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印度古尔加翁非正式出租房屋类型和低收入移民租房者的经验
非正式出租房屋:现有文献
关于住房非正式性的研究主要集中在贫民窟居民的问题上，例如，争论的核心是产权和使用权。在印度贫民窟的安置和重建项目,例如,城市贫困人口的基本服务(BSUP),贾瓦哈拉尔bull;尼赫鲁国家城市更新的使命的一部分(JNNURM)和拉吉夫那边由旬(雷)向城市贫民提供保障性住房一直与资格的问题(Mahadevia、小百货amp;Mishra,2013)。他们发现很难根据经常讨论的“截止日期”条款确定哪些家庭有权获得重新安置;此外，他们也没有办法满足住在非正式定居点的租客的住房需要。租房者被视为那些没有权利要求的人，通常被排除在这些项目之外。
几项关于住房非正式性的研究已经从自有住房的角度确定了想象住房充足性的局限性，并指出需要注意租赁住房;然而，关于非正规租赁住房的实证研究却很少。这些研究表明，城市贫困人口，尤其是外来人口，依靠租房进入城市。世界各地的研究发现，租客通常比较年轻，通常是单身人士或子女较少的夫妇。租赁被认为是生命周期早期阶段的特征;然而，由于文化价值观和社会及人口结构的变化，如老龄化、高离婚率或移民等因素的影响，这种情况正在迅速改变(联合国人居署，2003年)。
业主通常是那些拥有合法或事实上的权利来占有、出租、使用或处置其住所的人(联合国人居署，2003年)。2016年1月17日有争议的土地和非法定居点的土地所有权，这种情况在印度各城市很常见，当然在德里和古尔冈也很常见。那些付房租住在别人家里的人被称为租客，而那些不定期付房租的人——尽管他们会以实物形式付房租——则是合租者。在印度，像成年子女不离开家或亲戚与主人共用空间等隐蔽租房者并不少见。
亚洲城市的大部分出租房都是由房东提供的，他们通过扩建房屋将多余的空间出租给自己的房子;在印度，小房东贡献了80%的可用出租单元(亚洲开发银行，2013年)。在非正规租赁市场中，房东创造、维持和经营的租赁存量通常位于非正规/准合法的城市居民点。研究表明，拥有10套以下出租单元的小型(非商业)房东是主要的类型。他们通常住在房子里，与租客共享社会经济特征(联合国人居署，2003年)。库马尔(1996)称这些小地主细分非常小的土地(20平方公里。用租金来补充基本消费的“生存”房东。他还描述了两个其他类型的地主所有制——“小资产阶级”的房东,不是被迫出租,但选择这样做,来补充他们的收入,并改善他们的住房,和“好的资本家”房东看到租房作为商业命题和投资购买额外的许多意图建造住所出租,积累资本。
亚洲城市中存在着各种各样的非正式租赁做法;然而，缺乏正式合同是普遍的;租户和房东之间通常只有口头上的理解。Sinha(2014)发现，在海得拉巴的非正式定居点，租户和房东之间的口头契约是普遍存在的协议形式，代表信任;此外，家庭和社会网络在移民获得出租住房方面发挥着关键作用。
在泰国盛行的、源于一种中国惯例的“诚”制中，租客在租期开始时一次性支付一大笔租金(租期可长达3至50年)，然后在租期结束时支付象征性的月租。这通常使房东从开发出租物业的投资中获得快速回报(亚洲开发银行，2013年)。Kumar(2001)发现，班加罗尔的房东也以类似的方式从租户那里收取预付款来筹集资金。这笔钱通常相当于10个月的房租。库马尔(2001)发现，在苏拉特等其他城市，租客通常是外来务工人员，他们在该市的纺织业和珠宝业中以日工资的形式工作。这些房间通常作为单人房出租，或与人合住，通常还配有餐点。在菲律宾，一项研究发现，非正规租房主要集中在萧条的居民区——这些地区约80%的居民是租房者——主要集中在马尼拉周边和沿海地区。在这里，住房质量很差，屋主只把租房看作是一种补充收入(Ballesteros, 2004)。Balbo(2005)也表达了对住房质量的关注，他报告说，最近在泰国的国际移民住在质量差的出租房里。
在中国大规模工业化城市化的背景下，单性别移民现象十分普遍，宿舍式出租住房是中国城市的普遍特征。Orsquo;donnell(2013)认为，深圳的城中村“通过在这些村庄内开发房地产，为商业活动提供租赁房屋和空间，为新兴城镇的条件提供了非正式的解决方案”。她还谈到城中村是“流动人口和社会地位低下的公民对城市拥有权利的建筑形式”，这引起了人们对非正规租赁在支持非正规劳动力市场方面所发挥的作用的关注，而非正规劳动力市场又是亚洲城市经济的支柱。
Mahadevia和Gogoi(2011)最近对Rajkot的研究着眼于非正式出租房屋的建筑类型，这也许是第一次。他们发现，城市里的农民工出租公寓里的单间、部分房或全部房，这取决于租户家庭的收入水平。与2016年1月17日在Gazi大学的研究一样，其他关于非正式租赁的研究中发现，租客和房东住得很近，而且房东的境况通常不比租客好多少。
虽然苏拉特、拉杰科特和班加罗尔所描述的这种小而小资产阶级地主主义在世界各地很普遍，但只有内罗毕的私人地主大规模生产非正式出租房屋的情况被记录在案(Huchzermeyer, 2007)。正是对古尔加翁所有三种形式的地主制度——生存、小资产阶级和小资本主义——的观察，使这座城市成为更详细研究非正式出租房屋的理想场所。
古尔加翁的特殊情况
古尔加翁位于印度哈里亚纳邦，是印度首都新德里著名的郊区。在过去10年里，这座城市的人口呈指数级增长(根据印度人口普查，2001年至2011年间的人口增长率为73.93%)。作为当今领先的金融和工业中心，古尔加翁拥有250多家财富500强企业，在其发展的最初几年，古尔加翁曾被州政府吹捧为千年之城;然而，这个梦想似乎已经变质了，因为这个城市因为基础设施不足和糟糕的规划和管理而不断受到批评(Y ardley, 2011)。
排他性城市形式的形成
Shubhra Gururani提出的Gurgaon规划是“灵活的规划”，“满足了富人和政治精英的需求”，与Gurgaon宣称的成功和千禧城的标签形成对比，抓住了对Gurgaon发展模式的大多数批评的精髓(Gururani, 2013)。
历史上，有几个因素为古尔加翁的快速城市化铺平了道路。首先，1962年德里发展署(DDA)的成立和德里总体规划的实施将私人殖民者和开发商赶了出去;他们开始在周边各州开发土地。第二，1963年通过的《旁遮普固定道路和控制区限制不受管制的开发法案》生效，允许哈里亚纳邦城市发展局(HUDA)有选择地开发某些地区。尽管由于缺水，哈里亚纳邦的政府最初为了城市化而绕过古尔加翁，转而支持法里达巴德，但像DLF这样的私营开发商最终还是利用政治关系来控制这些地区的边界，以换取古尔加翁农民的土地使用权。
古鲁拉尼的论文中充斥着对当地农民、官僚和政客的实地采访摘录。对本文实地采访房东确认任期的非正式性质土地所有者和开发商之间的协议和轶事证据出现的lsquo;购买rsquo;通过腐败sarpanch克塞卜哈的土地,导致案件秘密达成庭外和解,与开发商的做法长期租赁协议继续产生巨大的每月收入地主家庭。1975年的哈里亚纳邦发展和城市地区管理法案正式允许私人开发商支付政府的费用，以允许开发殖民地;强大的房地产集团往往会反复修改总体规划，以达到自己的目的(Gururani, 2013)。1981年，颁发了开发1200英亩土地供Maruti工厂使用的许可证，以及开发私人殖民地的许可证。这为该市其他许多类似的私人房地产开发用地开创了先例。
古尔加翁在2008年之前一直由一个市政委员会管理，允许首席部长直接做出决定，因此能够接触到合适的高层政客的开发商可以为所欲为。古尔加翁市政公司直到2008年才注册成立，议员直到2011年才选举产生。因此，民主进程对古尔加翁来说非常新，现在就决定它们将如何塑造这座城市还为时过早。目前，来自城中村的候选人在政治领域最为活跃，中产阶级的激进主义正在缓慢上升;然而，移民工人的权利并不是任何有权势的利益相关者的优先事项(与沃德议员的访谈30)。
在这个灵活的规划过程中出现的是一个严重分裂的城市。通过放松管制的过程(通过允许开发人员深深影响规划流程),计划的国家创造了一个城市形态方面的精英,而村民和贫困移民生活在相对高密度非正式领域,通常城市村庄和未经授权的殖民地,塞进间隙空间和隐藏远离繁华地区的年的城市。
数不清的穷忙族
非正式估计古尔加翁城市群的移民工人人数为100万(Agrasar, 2013)。这是在2011年人口普查官方统计的150万人的基础上增加的。通常情况下，官方的人口普查数据没有恰当而清晰地列举移民人口(联合国教科文组织，2012年)。
Agrasar(2013)的调查强调，古尔加翁的低收入农民工是非熟练工人(53%)，从事合同工、清洁工和保安等工作，从事更多的创业工作，如家务劳动、拉人力车和沿街叫卖。另外43%是半熟练工人，主要从事汽车/节奏司机、店主、电工和水管工等创业工作，但也在办公室从事低级销售、会计和人力资源工作。调查发现，农民工的居住条件不达标;例如，72%的农民工共用厕所。它还强调，与原籍社区相关的文化规范对一个城市中家庭挣钱的潜力有影响;例如，不同社区的妇女参加工作的情况差别很大。
农民工的调查也记录了分布在人口密集的城市和地图邻近的非正式的商业活动中心的区域。此外,它能够识别并描述了主要的集群,农民工主要集中在城市和链接类型的移民的就业提供附近。例如，Kapashera村的移民男子可能在Udyog Vihar的服装厂工作，而Chakkarpur村的移民男子可能是人力车或汽车司机(表1)。
在这种情况下，非正式租赁房屋既是当地房东控制外来租客的场所，也是当地村民的重要收入来源。这些地方是身份冲突或同化过程(如果有的话)上演的地方。在这些空间里，抱负仍然是一个梦想或成为现实。
古尔加翁的非正式出租房屋类型和地主制度
Jhuggis /半永久的单层的公寓
移民资料
来自北方邦、比哈尔邦和其他邦的单身男性移民以及他们的家庭住在这些Jhuggis和廉价公寓里，但孟加拉穆斯林是占主导地位的社区。
位置和任期
Jhuggis位于出租房屋市场的最底部，分布在古尔加翁各个规划殖民地之间的空隙中。它们也存在于城中村和私人土地上未经批准的殖民地的边缘地带。在城中村，许多土地所有者正等待合适的机会来开发他们的土地，以便进行更有利可图的房地产项目，他们利用空地建造临时住所，用于出租。土地也可以出租给公司作日后的商业用途;但是，开发商允许将土地临时用于停车场或Jhuggis式的出租给土地所有者。在被强人(通常是有政治背景的村民)非法占领的gram sabha土地上，也可以找到Jhuggis式的出租房。
在古尔加翁市中心未经授权的聚居地之外，拾荒者和kabaadi社区为一块私人土地支付租金，在那里他们可以收集和分类垃圾。在垃圾分类点周围，他们建造了低矮的棚屋，通常与家人一起帮助分类垃圾。
租赁管理
虽然在某些情况下，他们可能会将一小块土地租给贫困家庭，租户在这些土地上建造自己的棚屋，但土地所有者通常会在承包商建造后直接管理租金。另一个普遍存在的体系是，承包商在私人土地上建造Jhuggis，然后将其出租给农民工。他还负责收取租金，并被允许保留一定比例，然后再返还给土地所有者。
这种制度在来自西孟加拉邦的农民工中更为普遍，他们从事的是收入较低的工作，比如垃圾分类、家政、清洁工和保安。严重弱势语言障碍的人只说Bengali-they依靠承包商不仅住房还一大堆的服务,例如,水、环境卫生、安全的孩子和财产在工作时,票务回家甚至工作岗位。在这种情况下，“承包商”通常是来自西孟加拉邦的年长移民。
住房质量和生活条件
这些集群的大小范围从大约10个小屋到100个小屋。它们通常是用竹子做的框架，用很多临时材料做墙和屋顶。旧纱丽，塑料，热col和茅草片用于墙壁，而防水布，铝和锡片用于屋顶。这些建筑是可燃的，在干燥的夏季，频繁的火灾会在几分钟内摧毁这些定居点。单层公寓的升级版是由未抹灰的砖和瓦楞铁皮或石棉水泥板制成的屋顶，这些板被石头和砖块压得很重。
这些Jhuggis的卫生条件很差，10到20户人家共用一个厕所。洗澡的地方通常是开放的，土地所有者已经提供了水的连接，在许多Jhuggis的空地仍然可用，排便仍然是开放的。饮用水也可以通过同样的供水管道获得，在极度缺水的时候，有时会安排水车，而租客往往要额外付费。Jhuggis确实有金属化的电气连接，但不是单独的，水和电通常包括在租金中。
烹饪仍然主要是用土灶(炉子)在燃气和牛粪火上进行。菊苣通常位于小屋的外面。由于缺乏地址证明和非法的液化石油气气瓶太贵，这些移徙工人无法连接液化石油气。
妇女的生活是艰苦的，需要有强烈的社区意识和协调意识，家庭才能够每天分享微薄的资源。然而，在Jhuggis，来自不同州的移民住在一起，这种协调也变得困难，经常发生冲突，承包商需要解决这些问题。
位置和任期
Nathupur建了两层的公寓，而Cyber Citi的办公室建在邻近的DLF，以容纳将在这些办公室和附近居民区工作的外来工人。
租赁管理
这些公寓每月租金在1800至2200卢比之间，视地点、出入和拥挤程度而定。它们通常由小资产阶级或小资产阶级地主经营和管理，他们直接或通过近亲积极管理出租单元。
住房质量和生活条件
旧的公寓是用砖砌成的，屋顶是典型的t型铁结构，用的是石板。公寓的面积从每层8至20间房到一层25间房不等。较新的出租房屋有四到五层楼高，采用砖和碾压混凝土(RCC)结构，包括许多情况下的柱和梁的布置。
厕所和浴室是公用的，房东每天支付一次打扫费用，之后租客也要帮忙打扫。每个厕所的使用者密度越大，卫生条件越差。烹饪是在房间里用煤气炉做饭，从这个意义上说，他们比可以在户外做饭的Jhuggis居民过得更糟糕。
院落式房间
移民资料
通常情况
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